【正文】 區(qū)文化活動(dòng)業(yè)主需求： 2008年社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃 節(jié)假日小區(qū)美化裝飾布置方案5．10 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的管理 財(cái)務(wù)管理 供應(yīng)商管理 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)江南名城座落位置倉(cāng)山區(qū)金山大道518號(hào) 乘坐13路39 722 73 978 953 942 606 公交車(chē)可到達(dá)小區(qū)占地面積（M2）容積率2．1綠化率30%總建筑面積（M2）收費(fèi)面積㎡竣工時(shí)間2005年12月4日入住時(shí)間2005年12月25日發(fā)展商簡(jiǎn)介名城地產(chǎn)（福建）有限公司是由香港、印尼、新加坡等財(cái)團(tuán)共同出資經(jīng)福建省外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)于2001年成立并擁有房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的外商獨(dú)資企業(yè)，主要從事全國(guó)范圍內(nèi)的綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)涉足化工、酒店等行業(yè)。現(xiàn)已成立了“福州東福實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”、“福州東星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”、“名城地產(chǎn)（福州）有限公司”、“名城地產(chǎn)（合肥）有限公司”、和“名城化工（福州）有限公司”、“福州名城物業(yè)管理有限公司”、“福州名城酒店管理有限公司”、“廣東東莞新都電子有限公司”、“三力電子（東莞）有限公司”等多家獨(dú)資企業(yè)。2004年名城地產(chǎn)在福州東江濱推出總占地面積1400畝，規(guī)劃建筑面積近150萬(wàn)平方米的“名城港灣”超大型項(xiàng)目和國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的“名城假日酒店”，此外，名城地產(chǎn)還將陸續(xù)在上海、山東、湖南等省市投資30億元人民幣，在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)展“名城地產(chǎn)”連鎖公司，以每年不低于100萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量、不低于 35億元人民幣的銷(xiāo)售額打造一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的航空母艦　。小區(qū)內(nèi)外移動(dòng)信號(hào)履蓋站空置房情況共計(jì)83戶未交房，其中小高層35戶，多層50戶，地下車(chē)位150項(xiàng)目榮譽(yù)獲：《名城物業(yè)2006年度團(tuán)隊(duì)合作獎(jiǎng)》《名城物業(yè)五一登山，乒乓球團(tuán)體賽冠軍》《名城物業(yè)2007年“群星爭(zhēng)霸”藍(lán)球文化節(jié)男子三人籃球?qū)官惖谌罚ㄒ?jiàn)圖片） 主要設(shè)備設(shè)施情況江南名城主要公共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、柴油發(fā)電機(jī)組、配電設(shè)備、消防設(shè)施設(shè)備、水泵、通風(fēng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)、可視監(jiān)控系統(tǒng)等。小區(qū)內(nèi)中老年居多占到區(qū)內(nèi)總?cè)藬?shù)61%。業(yè)主職業(yè)分布公務(wù)員：16人；經(jīng)商83人；企業(yè)職員100人；在家的80人；其余為青少年和老人。（已有半年）對(duì)特殊客戶，物業(yè)經(jīng)常溝通，了解家中的情況，在業(yè)主發(fā)病期物業(yè)曾派護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行幫助。管理費(fèi)敏感性根據(jù)居住群體及房屋購(gòu)價(jià)制定相應(yīng)服務(wù)方案，提供匹配的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。二次裝修管理方案項(xiàng)目/周邊配套設(shè)施完善情況小區(qū)設(shè)有二級(jí)茶業(yè)市場(chǎng)；周邊有金山公園、烏龍江濕地公園、南江濱公園；福州市二醫(yī)院金山門(mén)診；金山文體中心（榕城廣場(chǎng)內(nèi)，含足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)跑道）；好日子生鮮超市；福州三中金山校區(qū)、金山小學(xué)、教育附三中、融信小學(xué)（建設(shè)中）；金山展覽城（每年承辦大型展銷(xiāo)會(huì)）。當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情周邊自然景觀豐富，南有金山公園，西有烏龍江，東有南江濱公園。商業(yè)\住宅比例25%工程遺留問(wèn)題詳見(jiàn)附見(jiàn)1項(xiàng)目的封閉情況實(shí)行全封閉管理 客戶需求分析根據(jù)江南名城住戶結(jié)構(gòu)性劃分情況，江南名城客戶群體主要為：炒房的比較多；普通職員居多；家庭主婦居多：、服務(wù)禮儀，業(yè)主需求或表示對(duì)當(dāng)前服務(wù)最為不滿為以下幾項(xiàng)：①消殺服務(wù)水平需要進(jìn)一步提高；希望增加小區(qū)老人、小孩的活動(dòng)設(shè)施； 項(xiàng)目管理的重點(diǎn)及難點(diǎn)分析 內(nèi)容摘要重點(diǎn)難點(diǎn)分析共用設(shè)施設(shè)備存在的主要工程遺留問(wèn)題由于原設(shè)計(jì)原因，小區(qū)架空層除物業(yè)和配套用房外，就是店面，使小區(qū)內(nèi)無(wú)機(jī)動(dòng)停車(chē)位，造成車(chē)輛管理難點(diǎn)；②小區(qū)原配套設(shè)施在小區(qū)5＃樓設(shè)計(jì)休閑亭，地基已制作完成，但整體未完成；③小區(qū)消防管網(wǎng)漏水（已聯(lián)系單形式報(bào)請(qǐng)地產(chǎn)公司2次，施工方來(lái)我處查漏水點(diǎn)3次，均無(wú)結(jié)果，至今無(wú)法正常使用）；6樓2梯913梯等多個(gè)梯位均存在雨天積雨水較多；113樓多層休息平臺(tái)均存在雨天雨水飄進(jìn)樓道，有流進(jìn)電梯的危險(xiǎn)。費(fèi)用的多次變動(dòng)，產(chǎn)生了業(yè)主對(duì)物業(yè)的不信任感。周燕客戶主管客戶中心投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)收費(fèi)，檔案、合同整理社區(qū)文化活動(dòng)不少于4次紀(jì)曉榕收款員管理處現(xiàn)金、發(fā)票、收據(jù)、賬薄進(jìn)行管理，物料的出入庫(kù)管理按公司要求做好極致軟件的使用、及完成各類(lèi)報(bào)表陳玉萍客戶助理客戶中心投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)收費(fèi)，檔案、住戶信息更新及時(shí)率100%，年收費(fèi)率在85%官幼俤客戶助理客戶中心投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)收費(fèi)，檔案住戶信息更新及時(shí)率100%，年收費(fèi)率在85%倪清云客戶助理客戶中心投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)收費(fèi)，檔案住戶信息更新及時(shí)率100%，年收費(fèi)率在85% 管理處年度培訓(xùn)計(jì)劃 序號(hào)時(shí) 間授 課 人培 訓(xùn) 內(nèi) 容參 加 人 員備 注1陳 玲物業(yè)收費(fèi)大家談參加例會(huì)人員2陳 玲對(duì)癥下藥“醫(yī)治”收費(fèi)難參加例會(huì)人員3陳 玲首層業(yè)主該交電梯費(fèi)嗎？參加例會(huì)人員4陳 玲業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)屢遭敗述之反思參加例會(huì)人員5陳玲服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費(fèi)全體樓管員6陳玲電梯應(yīng)急指南全體維修班人員7陳玲鄭西平組織《緊急集合》培訓(xùn)各班長(zhǎng)、護(hù)衛(wèi)員8陳玲黃力剛組織《單個(gè)護(hù)衛(wèi)員動(dòng)作之具備和禮儀》全體維修班人員9陳玲培訓(xùn)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)難的11招。全體樓管員11陳玲學(xué)習(xí)“顧客滿意”的理念在物業(yè)管理中的重要性。全體樓管員13陳玲鄭西平組織全隊(duì)培訓(xùn)滅火器使用方法。各工程部維修人員15陳 玲培訓(xùn)2007年2月分發(fā)布的《物業(yè)管理處職位說(shuō)明書(shū)》、ISO9000基礎(chǔ)知識(shí)、質(zhì)量管理原則應(yīng)用、質(zhì)量體系要求標(biāo)題客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口16陳 玲 2007年度職能部門(mén)月度績(jī)效評(píng)估管理辦法 成立績(jī)效評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)小組的決定 各部門(mén)需提交各類(lèi)表單、報(bào)告單客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口17陳 玲培訓(xùn)名城物業(yè)體系文件“客戶服務(wù)管理”作業(yè)指導(dǎo)書(shū)中的客戶投訴受理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口18陳 玲培訓(xùn)名城物業(yè)體系文件“客戶服務(wù)管理”作業(yè)指導(dǎo)書(shū)咨詢、建議受理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口19陳 玲培訓(xùn)名城物業(yè)體系文件“客戶服務(wù)管理”作業(yè)指導(dǎo)書(shū)其它事務(wù)受理客戶口、工程口、護(hù)衛(wèi)口20陳玲陳 華作業(yè)指導(dǎo)書(shū)內(nèi)容，《大堂崗服務(wù)》護(hù)衛(wèi)員21陳玲陳 華按作業(yè)指導(dǎo)書(shū)進(jìn)行《車(chē)場(chǎng)崗服務(wù)》、《護(hù)衛(wèi)員服飾配置》培訓(xùn)各班長(zhǎng)、護(hù)衛(wèi)員22陳玲陳 華組織全體護(hù)衛(wèi)員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交接班培訓(xùn)各班長(zhǎng)、護(hù)衛(wèi)員23陳 華按作業(yè)指導(dǎo)書(shū)進(jìn)行《消防安全管理》培訓(xùn)各班長(zhǎng)、護(hù)衛(wèi)員24陳玲梁文天培訓(xùn)各種設(shè)設(shè)備新表單的使用?？蛻魸M意度測(cè)評(píng)測(cè)評(píng)每年1次（10月份進(jìn)行）上述服務(wù)承諾，我們定必竭盡所能，務(wù)求達(dá)到指定目標(biāo)。2. 個(gè)人特點(diǎn)；3. 為何列為管理處關(guān)鍵客戶等2許平3＃30587744381本科很不講道理3吳水華3＃20313860683842碩士在業(yè)主論壇很活躍4倪建平5＃20813809544932被列入地產(chǎn)公司名單，享受鉆石級(jí)客戶待遇5郭輝5＃60283397072大學(xué)在業(yè)主論談上很活躍6傅勇清7＃4021386068066本科福州支隊(duì)少尉很會(huì)講物業(yè)理論，難于勾通7鄭仁梅8＃50113400554451特別壞，拒交物業(yè)費(fèi)，十分不講理8林永生9＃50513067367118特別好的業(yè)主，特別理解物業(yè)的工作。10劉勛12＃40213599392057大學(xué)中國(guó)人壽保險(xiǎn)在勝利家園的江南名城業(yè)主論談很活躍11張青松12＃90213706947753福建省測(cè)試所勝利家園業(yè)主論談版主12夏葉清12＃70113600899111很難勾通的業(yè)主，從未交納過(guò)物業(yè)費(fèi)，可是又說(shuō)不出不交費(fèi)的理由13柳濤13＃70313599433815在業(yè)主論談上十分的14王其德13＃80413799917326不講道理，不交物業(yè)費(fèi)15黃修枝14＃50213959151168大學(xué)福清一都中心小學(xué)小區(qū)居委員代表16陳桂花15＃40313003801007茶亭搬遷難于勾通17張騰濤15＃10613215043681惡意在小區(qū)里種龍眼樹(shù)拒交物業(yè)費(fèi)18陳雪琴15＃20113805048678小區(qū)內(nèi)大客戶，擁有套房十幾套19阮玉濤16＃101137059372081991年是陳雪琴的孩子，擁有11套房子，幾十間店面20周金霞17＃30213489059771特別好的業(yè)主，特別支持物業(yè)的工作21李文斌18＃1021359943601此人性格粗暴，脾氣很大，野蠻不講理，拒交物業(yè)費(fèi)。入住達(dá)到50%，有50%以上業(yè)主簽字按業(yè)主大會(huì)規(guī)程進(jìn)行運(yùn)作。 管理處公共關(guān)系的建立市政服務(wù)熱線姓名聯(lián)系電話市政服務(wù)熱線建新執(zhí)法局83741147電力服務(wù)熱線9559883742977電業(yè)局倉(cāng)山營(yíng)業(yè)廳83093308倉(cāng)山執(zhí)法局11083474934電業(yè)局抄表董小姐83093656市執(zhí)法局四大隊(duì)83704660(李隊(duì))83093845倉(cāng)山規(guī)劃執(zhí)法局83436820抄表員小鄭 13107661559福州市執(zhí)法局83335761掛廣告牌廣電服務(wù)熱線968896倉(cāng)山執(zhí)法局834749383462214有線電視管理站83753676張隊(duì)長(zhǎng)（執(zhí)法）13805060387有線電視工程隊(duì)13859020940張工電信林經(jīng)理22290195居安煤氣公司83851717(搶險(xiǎn))蜘蛛人（楊勝） 13055526447 煤氣搶修熱線8373424728578911煤氣改管道83223638余師傅(開(kāi)鎖)1360081835387226376　建新派出所83119751煤氣公司莊經(jīng)理13600821381　83119752煤氣公司張經(jīng)理83856120　黃段警13705973800煤氣公司項(xiàng)總 83851770　戶籍管理83119981煤氣客服熱線83856122　建新鎮(zhèn)江鎮(zhèn)長(zhǎng)13850199889自來(lái)水公司87505482　建新鎮(zhèn)辦公室主任13850199906自來(lái)水搶修87548855　建新鎮(zhèn)計(jì)生辦83741146金亭社區(qū)居委會(huì)13799916003李主任　倉(cāng)山教育局8344176483055871陳主任　　　 入住及裝修管理 二次裝修管理方案1．門(mén)外： （1）不能改變?nèi)霊糸T(mén)的樣式、顏色及門(mén)牌號(hào)，請(qǐng)勿在門(mén)上另加防盜門(mén)或安裝推拉柵欄門(mén)。 2．強(qiáng)電：（1）不能移動(dòng)強(qiáng)電箱，取消漏電保護(hù)開(kāi)頭或隨意更換開(kāi)關(guān)，增加開(kāi)關(guān)容量。 3．弱電：（1）不能隨意拆、改弱電系統(tǒng)，如需更改可聯(lián)系管理處，由原智能化施工單位提供服務(wù)，費(fèi)用自理，切勿自行改動(dòng)。（2）天花板上預(yù)留線路應(yīng)套防火阻燃管。 6．給排水：（1）請(qǐng)?jiān)谘b修之前，對(duì)廚、衛(wèi)部分進(jìn)行防水施工，由業(yè)主、裝修施工單位進(jìn)行閉水試驗(yàn)，48小時(shí)后業(yè)主方可驗(yàn)收。（3）地漏應(yīng)做好防護(hù)措施，防止裝修過(guò)程中的泥沙將其堵塞。 7．排煙道：（1）請(qǐng)勿拆改排煙道，排煙應(yīng)按預(yù)留的位置，打孔如有改動(dòng)會(huì)造成煙氣倒灌。 8．地面：（1）廚、衛(wèi)的地面建議不要鋪大理石，以免樓板負(fù)荷超重影響安全。（3）裝木地板、打木龍骨孔時(shí)，應(yīng)限制鉆頭深度在5公分之內(nèi)，避免打穿樓板。（2）廚房、衛(wèi)生間地面已做防水處理，如需改動(dòng)請(qǐng)做好防水工程。（2）請(qǐng)勿拆除、加高原欄桿。（4）陽(yáng)臺(tái)上可安裝升降式晾衣架，晾曬衣物不能超出陽(yáng)臺(tái)內(nèi)。（6）不能安裝防盜網(wǎng)。（2）天臺(tái)圍欄顏色、樣式、高度不能改變。（4）天臺(tái)地面設(shè)計(jì)不適宜直接覆土，住戶如有綠化需求，請(qǐng)擺放盆栽植物。 12．建筑主體及外觀：（1）嚴(yán)禁改動(dòng)或損壞房屋的承重墻、梁、柱、樓板、外墻、屋面。（3）嚴(yán)禁改變?cè)型鈮Υu樣式及涂料顏色。（5）拉閘門(mén)及窗花應(yīng)參照物業(yè)處提供之樣式制作，窗花須安裝在窗戶內(nèi)側(cè)。（7）不能隨意在外墻打洞鉆孔。裝修完畢后請(qǐng)?zhí)峁┛⒐D，并通知物業(yè)管理處驗(yàn)收。管理處裝修監(jiān)管負(fù)責(zé)人審核發(fā)現(xiàn)問(wèn)題領(lǐng)取《房屋裝修申請(qǐng)表》及相關(guān)裝修所需資料客戶申報(bào)裝修項(xiàng)目，裝修方案簽署裝修協(xié)議書(shū)，提供承建商資質(zhì)證明及相關(guān)證件竣工后管理處驗(yàn)