【正文】 理人員的綜合素質(zhì)及服務(wù)態(tài)度，管理人員的素質(zhì)會直接影響到物業(yè)管理公司日后的發(fā)展。人員的配置力求合理、科學(xué)，物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)理 及經(jīng)理助理須大學(xué)文化程度，精通物業(yè)管理，懂經(jīng)營、懂法律，員工全面持證上崗。大專以上學(xué)歷， 35 歲以下。有三年以上任職大型住宅小區(qū)，小區(qū)物業(yè)主任或項目負(fù)責(zé)人的職務(wù)經(jīng)驗，持物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn)上崗證。熟悉物業(yè)管理的特性，具備良好的溝通協(xié)調(diào)操控能力及應(yīng)變處理能力。熟悉電腦操作，能熟練編制部門的各項工作計劃，規(guī)程制度。高中以上學(xué)歷， 28 歲以下。曾在大型住宅小區(qū)、小區(qū)任職物業(yè)主管管理工作二年以上，持物業(yè)管 接待員 /文員 品貌端莊。具有兩年以上酒店或服務(wù)性行業(yè)的工作經(jīng)驗，有物業(yè)管理工作經(jīng)驗。有較好的服務(wù)意識，待人接物有禮大方。有較好的語言表達(dá)能力，談吐自然、國語流利，具備與客人保持良好溝通的能力。高中以上學(xué)歷， 25 歲以上。具有從事較大型專業(yè)清潔公司或星級酒店清潔管理工作的經(jīng)驗。具備較強的服務(wù)意識及工作責(zé)任心，具備一定的領(lǐng)導(dǎo)管理能力。熟悉各項清潔工作規(guī) 程及清潔工具、清潔用品的使用。具備較好的溝通協(xié)調(diào)能力及應(yīng)變處理能力。初中以上學(xué)歷， 45 歲以下?？炭嗄蛣?，能安于本職工作。具備較強的服務(wù)意識、工作責(zé)任心及服從性。較熟悉一般清潔工作的工作流程及清潔工具、清潔用品的使用。初中以上學(xué)歷， 45 歲以下。有從事園林綠化工作的經(jīng)驗。具有較強的工作責(zé)任心，有刻苦認(rèn)真的工作態(tài)度。能熟悉使用一般的綠化工具及藥品。工民建、給排水或電氣類大專以上學(xué)歷， 28~45 歲。有三年以上大型 住宅小區(qū)或小區(qū)（酒店）工程主任工作經(jīng)驗，有較全面的工程管理經(jīng)驗，具備專業(yè)職稱及技術(shù)職稱證書。熟悉各類機電系統(tǒng)的原理，能熟練編制各類規(guī)程制度及相關(guān)工作計劃。具備良好的協(xié)調(diào)溝通能力及應(yīng)變處事能力。持物業(yè)管理培訓(xùn)上崗證優(yōu)先。初中以上文化程度， 22~40 歲 保安部 保安主任 復(fù)退軍警優(yōu)先。 28 歲以下，高中以上學(xué)歷。具有保安管理工作經(jīng)驗，持保安培訓(xùn)上崗證。有較強的工作責(zé)任心和應(yīng)變能力。體格健壯，較好的儀容儀表及誠懇禮貌。國語流利。金融或財會專業(yè)大專以上學(xué)歷， 40 歲以下。曾任三年以上中型以上企業(yè)財務(wù)主任職務(wù)，具注冊會計師資格。熟悉國家、政府有關(guān)財稅制度和財經(jīng)法規(guī)。熟悉財務(wù)電算化，能獨立處理企業(yè)財務(wù)運作，具有較強的財務(wù)管理 分析能力。熟悉物業(yè)管理方面的財務(wù)規(guī)定，具有從事物業(yè)管理財務(wù)工作的經(jīng)驗。高中以上學(xué)歷， 25 歲以上。二年以上財會出納工作經(jīng)驗。 各專業(yè)分工明確，在管理處主任的指導(dǎo)下，各司其職、各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)的、高效率的、相互促進(jìn)的管理模式來實現(xiàn)管理的良循環(huán)。 保安消防管理：負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消防、車輛保管、交通車輛、外訪人員等工作。 （二）、實施計劃 全面推行酒店式物業(yè)管理模式，一方面強調(diào)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修管理，另一方面為業(yè)戶提供細(xì)致完善的個性化服務(wù)，樹立 [盛和園 ]高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。 堅持“以人為本”，抓好員工隊伍的教育和培訓(xùn)，員工持證上崗，牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想。 按照 ISO9002 質(zhì)量體系規(guī)范運作，建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范；實施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標(biāo)管理業(yè)績考評制，提高員工的集體榮譽感、自豪感，激勵員工愛崗敬業(yè)，體現(xiàn)人生 價值和成就感。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務(wù)，以致更安心及舒適地享用 [盛和園 ]提供的各項設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)； 根據(jù)開發(fā)商對 [盛和園 ]物業(yè)形象的定位，按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)的路牌、標(biāo)識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作 CIS 系統(tǒng)進(jìn)行安裝，使?。ㄓ茫暨M(jìn)入小區(qū)方向明確、目標(biāo)清楚、行有規(guī)范、動有準(zhǔn)則，同時也擴大 [盛和園 ]物業(yè)管理的知名度。 從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā)，采用多種形式，積極進(jìn)行環(huán)保的宣傳教育，創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。為停車場提供專業(yè)管理服務(wù)，令各業(yè)戶的座架 能安全停放于場內(nèi)，無后顧的憂。 1加強裝修管理，嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定，規(guī)范住（用）戶二次裝 修。 ②保證安全網(wǎng)、空調(diào)機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。 1治安保衛(wèi)消防 ①實行 24 小時保安制度，采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合，動態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施，控制治安案件發(fā)案率。 ②采用先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng)，對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理，構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。 ④嚴(yán)格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程，實行保安員軍事化管理。 三、人員配備、裝備及培訓(xùn) （一）管理處人員的配備參考附件管理費預(yù)算 （二）管理工作必需的物質(zhì)裝備可參閱管理處起動預(yù)算 （三）管理人員的培訓(xùn)及主要內(nèi)容： 為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，本公司將嚴(yán)格調(diào)選管理人員隊伍，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配至合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平、實踐管理經(jīng)驗豐富、善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系、 高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，將本單位內(nèi)部培訓(xùn)與派出去培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財務(wù)管理與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍，有人才能出好成果。 培訓(xùn)主要內(nèi)容包括下列各項： — 發(fā)展商、管理公司及物業(yè)情況的簡介（包括人事組織及結(jié)構(gòu)） — 管理員工禮儀及行為規(guī)范 — 員工守則， 行為及紀(jì)律 — 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 — 物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備 — 物業(yè)設(shè)施的類型及應(yīng)用 — 管理服務(wù)的目的及重要性 — 防火知識、消防裝置及使用 — 無線電通話機的應(yīng)用及保養(yǎng) — 緊急事件處理程序 水管爆裂 火警應(yīng)變 電力故障 煤氣泄漏 雷暴及臺風(fēng) 處理業(yè)戶投訴及投訴處理程序 — 管理員工的職責(zé) — 物業(yè)移交單元的程序 — 清潔知識的介紹 — 物業(yè)管理法規(guī)的介紹 — 二次裝修的監(jiān)控及管理 — 物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程 — 緊急事故處理程序 安全管理涉及物業(yè)和 業(yè)戶的財產(chǎn)人身安全。 — 保安人員的職責(zé) — 保安工作的基本概念 — 物業(yè)安全防范與管理 — 消防安全防范與管理 — 車輛管理及停車場管理 — 日常巡視及夜間防范處理規(guī)程 — 二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程 — 治安消防等突發(fā)事件處理 — 步操體能訓(xùn)練及消防演習(xí) — 事件記錄規(guī)程 對業(yè)戶來說，設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)非常重要。 — 工程人員的職責(zé) — 各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程 — 各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程 — 機電維護(hù)的措施及程序 — 物業(yè)設(shè)施設(shè)備運作流程 — 維修工具維護(hù)及保管 — 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 — 物業(yè)設(shè)施的操作流程等 — 突發(fā)事件處理程序 — 本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制； — 文明禮貌用語及行為道德規(guī)范； — 不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范； — 清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項； — 不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)； — 常見病蟲害及防治； — 噴撒農(nóng)藥殺蟲安全操作； — 常用農(nóng)藥的稀釋配量； 上述培訓(xùn) 計劃及內(nèi)容，將在 [盛和園 ]管理營運前及營運中為駐物業(yè)的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員于正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行獲得系統(tǒng)及深入的認(rèn)識及訓(xùn)練機會。 四、小區(qū)規(guī)章制度、檔案的建立與管理 為保證對小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實際地要求小區(qū)管理處執(zhí)行以下規(guī)章制度。 前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)戶的層次需求，從物業(yè)管理的角度就設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)戶使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。裝修管理上，實施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓 [盛和園 ]的裝修管理，向發(fā)展商和業(yè)主負(fù)責(zé)。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢和業(yè)戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的監(jiān)管，確?！肮芾頍o盲點，治安無事件”。對 [盛和園 ]的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。 [盛和園 ]的驗收與接管程序如下： 步驟如下： 移交接管 前的準(zhǔn)備工作 a. 成立物業(yè)管理處。 b. 成立驗收小組。 1）移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表； 2）公共配套設(shè)施接管驗收表； 3）公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表； 4）機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。 市府驗收合格資料 1）市建設(shè)工程竣工驗收證書； 2）市建筑消防驗收合格證； 3）物業(yè)綜合驗收合格證書； 4）用電許可證； 5）住宅使用說明書； 6）住宅保修書； 工程技術(shù)資料 1）竣工圖 —— 包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬 2）工程及隱蔽管線的全套圖紙； 3）地質(zhì)勘察報告； 4）工程合同及開、竣工報告； 5）圖紙會審記錄； 6）工程設(shè)計變更通知（包括 質(zhì)量事故處理記錄） 7）隱蔽工程驗收簽證； 8）沉降觀察記錄； 竣工驗收證明書； 10）水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書； 11）砂漿、混凝土塊試壓報告； 12）供水試壓報告。 e. 對住宅室 內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。 3）房屋接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn) 1）梁、柱、板主體； 2）頂棚； 3）墻面； 4）地（樓）面； 5）廳房； 6）樓梯、扶手； 7）插座（電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座）； 8）接線盒； 9）開關(guān)； 10）照明燈具； 11）供水系統(tǒng)； 12）排污管； 13）地漏； 14）衛(wèi)生潔具； 15）防盜網(wǎng)（窗）； 16）室內(nèi)配電箱； 17）水表、電表和煤氣表； 18）衛(wèi)廚之防水防滲處理。 4）物業(yè)公共設(shè)施接管驗收項目及 標(biāo)準(zhǔn) ：小區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等； 1）基礎(chǔ)設(shè)施； 2）天面； 3）公用天線； 4）消防設(shè)施（消防栓、消防箱）； 5）公共路燈； 6）綠化； 7）公共道路； 8）垃圾箱（池）； 9）垃圾轉(zhuǎn)運站； 10）崗?fù)ぃ? 11）車庫； 12）沙井、檢查井和化糞池； 13）明暗溝； 14）擋土墻、坡； 15）踏步； 16）臺階； 17）水池、水箱； 18）信箱； 19）景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。 5）工程完善和工程遺留問題外理規(guī)定 a. 工程完善 在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。 c. 處理措施 1） 管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作； 2）地發(fā)出的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報； 3）限制噪音施工時間，確保業(yè)主（住戶）休息； 4）給進(jìn)場承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全 ； 5）培強保安力量，監(jiān)督施工隊的人員管理； 6）施工隊離場前，必須到管理公司申請“放行條”，經(jīng)主管物業(yè)助理以上人員檢查無誤，簽名后施工隊方可撤離小區(qū)。 辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，我們將堅持八字方針：熱情、周到、高效、便利。精心安排入住程序，業(yè)戶隨到隨辦，正常情況下，從進(jìn)入大廳到領(lǐng)鑰匙驗房 20 分鐘內(nèi)辦畢。同時，為業(yè)戶提供多項免費咨詢和維修服務(wù)。 （二）裝修管理，確保無一例違章裝修 為維護(hù) [盛和園 ]外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實際出發(fā)，以智能設(shè)施管線、公共管線、復(fù)式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點，根據(jù)以住的裝修管理經(jīng)驗與教訓(xùn) ，為打好 [盛和園 ]裝修管理的攻堅戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實施“一把手工程”，由總經(jīng)理親自抓裝修管理裝修宣傳培訓(xùn) —— 裝修審批 —— 裝修跟蹤監(jiān)管 ——違章裝修即時處理 —— 裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)” 依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良理象，例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。 裝修審批重點如下： （ 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 （ 2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 （ 3） 裝修材料符合防火規(guī)定。管理處專門設(shè)置有裝修檢查組，對業(yè)戶裝修