【正文】 補(bǔ)辦手續(xù) 辦理交房手續(xù) 否 裝修申請(qǐng)人身份驗(yàn)證 申報(bào)裝修（給） 1．《裝修申請(qǐng)表》 2．《裝修協(xié)議》 3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》 4．《防火責(zé)任書》及《裝修管理與收費(fèi)》 5．《裝修指南》和 《裝修承諾書》 等 審批（交） 1． 裝修申請(qǐng)表 2． 裝修圖紙 3． 動(dòng)用明火申請(qǐng)表（若需要） 4． 防火責(zé)任書 5． 裝修隊(duì)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照 是否符合要求 修改 否 收取 1裝修管理費(fèi) 2 裝修押金 /保證金 3裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 4出入證押金 5出入證工本費(fèi) 6 其他相關(guān)費(fèi)用 停工處理 施工是否 符合要求 否 裝修結(jié)束 1．申請(qǐng)驗(yàn)收 3．審核裝修許可證 是 是否符合要求 修改 否 業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn) 收書上簽字 財(cái)務(wù) 財(cái)務(wù)憑驗(yàn)收記錄退押金，憑出入證數(shù)退證押金 資料整理歸檔 1．《裝修申請(qǐng)書》 2．裝修圖紙 3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》 4．《防火責(zé)任書》 5．《驗(yàn)收記錄》 6．施工隊(duì)的《裝修承諾書》 結(jié)束 c) 裝修審批重點(diǎn) ? 保證房屋設(shè)施的正常使用功能，審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。 ? 裝修材料符合防火規(guī)定。 ? 有否改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 ? 所有樓板面裝修荷載有否超過設(shè)計(jì)要求。 ? 有否影響、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。 ? 有否 在窗臺(tái)及陽臺(tái)上搭任何形式的雨篷。 ? 成立裝修檢查隊(duì)，檢查隊(duì)由保安部、工程部、客戶服務(wù)部等人員組成，負(fù)責(zé)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)之日常巡視監(jiān)管。 ? 說服措施。 ? 行政措施。 4. 業(yè)戶入住期的安全控制 a) 保安部門建設(shè) 建立高素質(zhì)的保安部門。保安員選聘退伍的、具有良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務(wù)技能的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。 b) 確立治安重點(diǎn) 由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場(chǎng)較復(fù)雜，特別針對(duì)人流、物流、車流制定有效監(jiān)控管理措施。 a) 管理處內(nèi)部運(yùn) 作管理 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求，實(shí)施由部門主管到物業(yè)公司經(jīng)理逐級(jí)巡檢制度。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)主管工作的周檢。 ? 物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實(shí)施不定期巡檢。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。 ? 工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目 表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。 c) 業(yè)戶投訴處理工作 確保業(yè)戶的有效投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。 ? 被投訴部門按照投訴內(nèi)容跟進(jìn)安排，具體解決有關(guān)問題。 d) 服務(wù)收費(fèi)管理 規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保業(yè)戶對(duì)服務(wù)的滿意。 ? 管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收工作。 ? 工程部負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行核費(fèi)。 e) 突發(fā)事件或異常情況處理 確保物業(yè)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。 ? 由管理處全體員工組成應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。 ? 保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé) 水電供應(yīng)及搶修。 f) 社區(qū)文化活動(dòng)管理 管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)當(dāng)中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。 g) 給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理 確保給排水設(shè)備 (設(shè)施 )保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。 ? 給 排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。 ? 給排水設(shè)備發(fā)生故障，給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。 h) 中控室設(shè)備運(yùn)行管理 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電 話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 ? 弱電維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)，確保中控室設(shè)備運(yùn)行正常。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。 i) 消防管理 建立行的有效的消防管理安全體系，建立防火安全“三級(jí)”檢查制度，保證業(yè)戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 ? 工程主管對(duì)消防設(shè)施定期進(jìn)行檢查監(jiān) 督，確保消防設(shè)施能正常運(yùn)作。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)客戶進(jìn)行防火常識(shí)宣傳。 ? 保安主管每周組織對(duì)本地管轄地段、設(shè)備、物資進(jìn)行一次檢查，檢查班組一級(jí)對(duì)防火安全工作的執(zhí)行落實(shí)情況，組織處理火險(xiǎn)隱患及整改，管理處主任每月向公司匯報(bào)本管理處消防安全情況。檢查管理處貫徹防火安全制度的執(zhí)行情況，重點(diǎn)檢查要害部位 防火安全管理及執(zhí)行情況。 ? 建立及完善設(shè)備管理制度、設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù)檔案管理制度等管理制度。 ? 保障供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄。 ? 搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。 ? 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。實(shí)行 24 小時(shí)值班，隨時(shí)接管業(yè)戶和內(nèi)部員工的維修申請(qǐng)和故障報(bào)告，及時(shí)反饋信息，在最短時(shí)間內(nèi)使有關(guān)人員到位 及時(shí)處理問題。 ? 安排相關(guān)保險(xiǎn)。保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。 ? 保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及物業(yè)內(nèi)正常秩序維護(hù)。 ? 保安主管負(fù)責(zé)和物業(yè)治安消防工作的全面管理。 ? 當(dāng)班保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語規(guī)范。 ?物業(yè)公司保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)保安隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。 l) 清潔管理 通過將清潔外判給專業(yè)承包商。 ? 管理處將擬定清潔服務(wù)條款，對(duì)清潔承包商進(jìn)行招標(biāo)，從中選出有經(jīng)驗(yàn)之公司，并獲得有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格之清潔服務(wù)合同。 ? 管理處將安排工作人員對(duì)清潔公司之工作程序、工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督及檢查。 ? 督促清潔公司加強(qiáng)對(duì)清潔設(shè)備之管理工作，確保設(shè)備齊全完好、干凈，配置合理。 ? 加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)之宣傳，倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念，努力創(chuàng)造環(huán)保社區(qū)。 m) 園藝保養(yǎng) 通過將園藝保養(yǎng)外判給專業(yè)承包商。 ? 管理處將擬定服務(wù)條款，進(jìn)行招標(biāo)，從中選出有經(jīng)驗(yàn)之園藝公司，并獲得有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格之園藝服務(wù)合同。 ? 安排適當(dāng)之保養(yǎng)計(jì)劃，確?；酒贩N多樣，長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀。 ? 安排管理員工依據(jù)有關(guān)保養(yǎng)合同對(duì)園藝保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，確保園藝保養(yǎng)承包商按質(zhì)、按時(shí)完成相關(guān)工作。 n) 車輛管理 制定及落實(shí)停車場(chǎng)管理規(guī)范，完善停車場(chǎng)的安全管理，保障車輛停放安全，轄區(qū)交通暢順，出入有序，確保車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備之運(yùn)轉(zhuǎn)正常安全，防止事故發(fā)生。 ? 采用人車分流管理方式，進(jìn)入小區(qū)的車輛一律停放在車庫。 ? 安排專人負(fù)責(zé)車場(chǎng)秩序及巡檢記錄，使車輛停放整齊有序，無亂停亂放。 ? 安排相關(guān)停車場(chǎng)保險(xiǎn)以轉(zhuǎn)移管理風(fēng)險(xiǎn)。 ? 安排清潔公司負(fù)責(zé)車場(chǎng)之清潔工作及溝渠疏通。 o) 房屋維修管理及日常養(yǎng)護(hù) 房屋維修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當(dāng)，對(duì)保證房屋正常發(fā)揮作用功能，延長(zhǎng)使用壽命，能使其保值與增值，是維護(hù)業(yè)主利益的根本體現(xiàn)，同時(shí)也能提高開發(fā)商的聲譽(yù)，也反映出物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和管理質(zhì)量。 ? 根據(jù)維修任務(wù)編制年度計(jì)劃，按照年度計(jì)劃和施工任務(wù)的情況，編制月、季度施工工作計(jì)劃并依時(shí)落實(shí)。 ? 管理員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)每天巡查所負(fù)責(zé)的樓宇，對(duì)樓宇的主體工程、門窗及裝修工程、樓地面工程、油漆粉飾工程等到進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄并作出處理。 ? 嚴(yán)格執(zhí)行暨定的房屋養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分項(xiàng)管理。 ? 做好雨季、大風(fēng)、暴雨過后對(duì)房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施之完好。 ? 物業(yè)管理公司總經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。 6. 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 我們將根據(jù)建筑物本體部位的不同使用情況，通過加強(qiáng)日常維護(hù)的力度，得以延長(zhǎng)中、大修的周期和減輕維修難度，以最少的維修支出得到最好的維修質(zhì)量，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，使物業(yè)保值、增值，從而達(dá)到真正維護(hù)業(yè)主利益的目的。 1） 由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施； 2） 如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開發(fā)單位處理。 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲漏； 4）外墻面的翻新 。 由工程維修部負(fù)責(zé)組 織實(shí)施。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1）無積水，無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷網(wǎng)無間斷。 由工程維修部電梯維修工負(fù)責(zé)巡視，特約電梯維修公司負(fù)責(zé)維修。 每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 1）無故障停電； 2）保障安全運(yùn)行； 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1）系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效； 2）郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無損壞。 7 共用 照明 1）線路的檢 修維護(hù)； 2）燈具的維修及更新。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1）線路無搭亂接； 2）照明燈具正常有效。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 9 共用通道門、廳、樓梯間 1）公用地面的維修改造； 2）公共通道、門、廳的墻、天棚維護(hù)； 3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1）整潔、無缺損，無霉跡； 2）扶手完好，無張貼痕跡。 1）排煙通暢。 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 由工程維修部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。 b) 樓宇共用部位日 常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 類別 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 實(shí)施效果 1 區(qū)內(nèi) 道路 1) 進(jìn)住裝修期及施工期杜絕車輛擠壓人行道，嚴(yán)禁在路面拉制砼或砂架污染路面； 2) 每年 對(duì)局部 損壞 嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、人行道板進(jìn)行翻新。 2 室外 照明 1） 燈桿定期刷漆一次； 2） 定期清潔燈具一次； 3） 每季檢修線路一遍； 由工 程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀； 2） 照明系統(tǒng)正常啟用； 3） 照明設(shè)施線路完好好率達(dá) 95%以上。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 化 糞 池 無 沉 積物，出口暢順； 2） 井蓋正常使用，密合； 3） 流水通暢。 由專業(yè)公司按服務(wù)合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施 1） 綠草叢，樹木青草，剪切整齊； 2） 雕塑、小品完整清潔，流水清潔。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 各類文娛場(chǎng)所能正常有效使用； 2） 場(chǎng)所內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常功 效 和 正 常 運(yùn)轉(zhuǎn)，環(huán)境地設(shè)施完好。 由工程維修部委托相關(guān)施工單位； 1） 停車場(chǎng)地面均穩(wěn)衡，有效發(fā)揮功用； 2） 使局部損壞嚴(yán)重通過翻新延長(zhǎng)其使用壽命； 3） 場(chǎng)地平整，無積水。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 正常有效使用； 2） 外觀完好。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 標(biāo)志清潔美觀； 2） 安放穩(wěn)固； 3） 標(biāo)志清晰。 10 其他共用設(shè)施 1） 每年刷油漆一遍； 2） 每季度檢查檔土墻項(xiàng)排水溝通暢情況； 3） 每季度檢查一次泄水孔疏通情況。 11 管理及商業(yè)用房 1） 每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備； 2） 每半年檢查一次電氣線路； 3） 每二年內(nèi)粉刷一次； 4） 每年對(duì)其他建筑部分維護(hù)一次。 c)共用設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 類 別 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 實(shí)施效果 1 區(qū)內(nèi) 道路 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 干凈、無坑洼、無積水、無缺損 2 室外 照明 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損 3 溝渠 池井