【正文】 五）管理人員配備要求及培訓(xùn)安排 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，是否能使業(yè)戶達(dá)至滿意效果的關(guān)鍵主要取決于管理人員的綜合素質(zhì)及服務(wù)態(tài)度，管理人員的素質(zhì)會(huì)直接影響到物業(yè)管理公司日后的發(fā)展。 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 美觀完好、整潔，清爽。 8 消防 設(shè)施 1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； 3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng) 故障的排隊(duì)和維護(hù)。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 5 機(jī)電 設(shè)備 1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 2）日常機(jī)電設(shè)備零部件易耗品維修、更換； 3）制冷系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。 1）避雷網(wǎng)每年刷一次銹蝕； 2）每年全面修一次屋面隔熱層板，重新勾縫； 3）每半年疏通一次屋面雨水口； 4）每年對(duì)屋面防水層檢修一次。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好。 c)共用設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 類 別 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 實(shí)施效果 1 區(qū)內(nèi) 道路 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 干凈、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損 2 室外 照明 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損 3 溝渠 池井 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 井 蓋 完 好 率 達(dá)100% 2） 無(wú)缺損，少污積； 3） 無(wú)堵 4 園林 綠地 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好 5 會(huì)所 每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 整潔、完全、場(chǎng)所功能正常有效； 2） 無(wú)改建、無(wú)亂堆放； 3） 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完 好，正常使用； 6 停車場(chǎng)（不含高層） 每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率 99%以上，標(biāo)志清晰 7 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 管道早通，無(wú)堵塞； 2） 無(wú)泄露； 3） 消防設(shè)施正常有效 8 公用標(biāo)志設(shè)施 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 標(biāo)志設(shè) 施完好率100%； 2） 標(biāo)志無(wú)損壞； 9 走廊及自行車房 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 無(wú)亂搭建； 2） 整潔、通暢； 3） 墻面無(wú)破損或污跡。 10 其他共用設(shè)施 1） 每年刷油漆一遍； 2） 每季度檢查檔土墻項(xiàng)排水溝通暢情況； 3） 每季度檢查一次泄水孔疏通情況。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 正常有效使用； 2） 外觀完好。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 各類文娛場(chǎng)所能正常有效使用； 2） 場(chǎng)所內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常功 效 和 正 常 運(yùn)轉(zhuǎn)，環(huán)境地設(shè)施完好。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 化 糞 池 無(wú) 沉 積物，出口暢順； 2） 井蓋正常使用，密合； 3） 流水通暢。 b) 樓宇共用部位日 常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 類別 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 實(shí)施效果 1 區(qū)內(nèi) 道路 1) 進(jìn)住裝修期及施工期杜絕車輛擠壓人行道，嚴(yán)禁在路面拉制砼或砂架污染路面； 2) 每年 對(duì)局部 損壞 嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、人行道板進(jìn)行翻新。 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1）整潔、無(wú)缺損，無(wú)霉跡； 2）扶手完好，無(wú)張貼痕跡。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 7 共用 照明 1）線路的檢 修維護(hù)； 2）燈具的維修及更新。 1）無(wú)故障停電； 2）保障安全運(yùn)行； 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門(mén)及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。 由工程維修部電梯維修工負(fù)責(zé)巡視，特約電梯維修公司負(fù)責(zé)維修。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲漏； 4）外墻面的翻新 。 6. 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 我們將根據(jù)建筑物本體部位的不同使用情況，通過(guò)加強(qiáng)日常維護(hù)的力度，得以延長(zhǎng)中、大修的周期和減輕維修難度，以最少的維修支出得到最好的維修質(zhì)量，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，使物業(yè)保值、增值，從而達(dá)到真正維護(hù)業(yè)主利益的目的。 ? 做好雨季、大風(fēng)、暴雨過(guò)后對(duì)房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施之完好。 ? 管理員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)每天巡查所負(fù)責(zé)的樓宇，對(duì)樓宇的主體工程、門(mén)窗及裝修工程、樓地面工程、油漆粉飾工程等到進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄并作出處理。 o) 房屋維修管理及日常養(yǎng)護(hù) 房屋維修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當(dāng)，對(duì)保證房屋正常發(fā)揮作用功能，延長(zhǎng)使用壽命，能使其保值與增值，是維護(hù)業(yè)主利益的根本體現(xiàn)，同時(shí)也能提高開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)，也反映出物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和管理質(zhì)量。 ? 安排相關(guān)停車場(chǎng)保險(xiǎn)以轉(zhuǎn)移管理風(fēng)險(xiǎn)。 ? 采用人車分流管理方式，進(jìn)入小區(qū)的車輛一律停放在車庫(kù)。 ? 安排管理員工依據(jù)有關(guān)保養(yǎng)合同對(duì)園藝保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，確保園藝保養(yǎng)承包商按質(zhì)、按時(shí)完成相關(guān)工作。 ? 管理處將擬定服務(wù)條款，進(jìn)行招標(biāo)，從中選出有經(jīng)驗(yàn)之園藝公司，并獲得有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格之園藝服務(wù)合同。 ? 加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)之宣傳，倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念，努力創(chuàng)造環(huán)保社區(qū)。 ? 管理處將安排工作人員對(duì)清潔公司之工作程序、工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督及檢查。 l) 清潔管理 通過(guò)將清潔外判給專業(yè)承包商。 ? 當(dāng)班保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。 ? 保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及物業(yè)內(nèi)正常秩序維護(hù)。 ? 安排相關(guān)保險(xiǎn)。 ? 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。 ? 保障供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄。檢查管理處貫徹防火安全制度的執(zhí)行情況，重點(diǎn)檢查要害部位 防火安全管理及執(zhí)行情況。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)客戶進(jìn)行防火常識(shí)宣傳。 i) 消防管理 建立行的有效的消防管理安全體系，建立防火安全“三級(jí)”檢查制度，保證業(yè)戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 ? 弱電維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)，確保中控室設(shè)備運(yùn)行正常。 ? 給排水設(shè)備發(fā)生故障，給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。 ? 給 排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。 ? 保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé) 水電供應(yīng)及搶修。 e) 突發(fā)事件或異常情況處理 確保物業(yè)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。 ? 管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收工作。 ? 被投訴部門(mén)按照投訴內(nèi)容跟進(jìn)安排，具體解決有關(guān)問(wèn)題。 ? 工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目 表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。 ? 物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實(shí)施不定期巡檢。 a) 管理處內(nèi)部運(yùn) 作管理 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求，實(shí)施由部門(mén)主管到物業(yè)公司經(jīng)理逐級(jí)巡檢制度。保安員選聘退伍的、具有良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務(wù)技能的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。 ? 行政措施。 ? 成立裝修檢查隊(duì)，檢查隊(duì)由保安部、工程部、客戶服務(wù)部等人員組成，負(fù)責(zé)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)之日常巡視監(jiān)管。 ? 有否影響、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。 ? 有否改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 b) 建立嚴(yán)格的裝修審批制度 辦理裝修手續(xù)作業(yè)程序： 補(bǔ)辦手續(xù) 辦理交房手續(xù) 否 裝修申請(qǐng)人身份驗(yàn)證 申報(bào)裝修（給） 1．《裝修申請(qǐng)表》 2．《裝修協(xié)議》 3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》 4．《防火責(zé)任書(shū)》及《裝修管理與收費(fèi)》 5．《裝修指南》和 《裝修承諾書(shū)》 等 審批（交） 1． 裝修申請(qǐng)表 2． 裝修圖紙 3． 動(dòng)用明火申請(qǐng)表（若需要） 4． 防火責(zé)任書(shū) 5． 裝修隊(duì)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照 是否符合要求 修改 否 收取 1裝修管理費(fèi) 2 裝修押金 /保證金 3裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 4出入證押金 5出入證工本費(fèi) 6 其他相關(guān)費(fèi)用 停工處理 施工是否 符合要求 否 裝修結(jié)束 1．申請(qǐng)驗(yàn)收 3．審核裝修許可證 是 是否符合要求 修改 否 業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn) 收書(shū)上簽字 財(cái)務(wù) 財(cái)務(wù)憑驗(yàn)收記錄退押金，憑出入證數(shù)退證押金 資料整理歸檔 1．《裝修申請(qǐng)書(shū)》 2．裝修圖紙 3．《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》 4．《防火責(zé)任書(shū)》 5．《驗(yàn)收記錄》 6．施工隊(duì)的《裝修承諾書(shū)》 結(jié)束 c) 裝修審批重點(diǎn) ? 保證房屋設(shè)施的正常使用功能，審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。由物業(yè)管理公司派出 “客戶服務(wù)專員” 全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進(jìn)與業(yè)主之間的溝通，同時(shí)提前與煤氣公司、電信部門(mén)、有線電視臺(tái)等相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，減省業(yè)主辦理業(yè)務(wù)之時(shí)間或簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。 ? 交樓文件準(zhǔn)備； ? 交樓物品準(zhǔn)備； ? 交樓場(chǎng)地布置； ? 清潔開(kāi)荒準(zhǔn)備； ? 交樓模擬訓(xùn)練； ? 政府及相關(guān)公共事業(yè)機(jī)構(gòu)之協(xié)調(diào)工作； ? 協(xié)助通知業(yè)主收樓； 2. 業(yè)戶入住期的收樓服務(wù) 業(yè)主收樓是一件非常值得慶賀的事情，因此，交樓現(xiàn)場(chǎng)的布置應(yīng)該顯得隆重?zé)崃?，交樓期間可以舉行慶祝活動(dòng)，配合開(kāi)發(fā)商之銷售活動(dòng)。 ? 給進(jìn)場(chǎng)承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。（參照建設(shè)部和國(guó)家頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。（包括梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開(kāi)關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門(mén)窗；三表；衛(wèi)廚之防水防滲等內(nèi)容） ? 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 ? 對(duì)住宅室內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。 b) 物業(yè)資料的移交接管 ? 接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料 Ⅰ 產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等） Ⅱ 政府驗(yàn)收合格資料（消防驗(yàn)收合格證、物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)等） Ⅲ 工程技術(shù)資料（竣工圖紙 —— 包括平面圖、建 筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿混凝土試壓報(bào)告、供水試壓報(bào)告 c) 物業(yè)接管驗(yàn)收程序 ? 開(kāi)發(fā)公司通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。 驗(yàn)收與接管程序如圖所示： a) 移交接管前的準(zhǔn)備工作 ? 委托管理合同簽訂后，成立物業(yè) 管理處。 18 管理人員 100% 100% 實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn) 專業(yè)培訓(xùn)合格率 與參觀學(xué)習(xí)。 14 小區(qū)治安案件發(fā)生率 1%以下 1%以下 實(shí)行 24 小時(shí)保安巡查制度，三級(jí)巡邏，管理中心 24 小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。 5 綠化完好率 95% 98%以上 聘請(qǐng)專業(yè)綠化管理人員或分包管理，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工