【正文】 五）管理人員配備要求及培訓(xùn)安排 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，是否能使業(yè)戶達至滿意效果的關(guān)鍵主要取決于管理人員的綜合素質(zhì)及服務(wù)態(tài)度，管理人員的素質(zhì)會直接影響到物業(yè)管理公司日后的發(fā)展。 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 由工程維修部負責組織實施 美觀完好、整潔，清爽。 8 消防 設(shè)施 1）疏散標志的維修及維護； 2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修； 3）煙、溫感報警系統(tǒng) 故障的排隊和維護。 由工程維修部負責組織實施。 5 機電 設(shè)備 1）發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)； 2）日常機電設(shè)備零部件易耗品維修、更換； 3）制冷系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。 1）避雷網(wǎng)每年刷一次銹蝕； 2）每年全面修一次屋面隔熱層板，重新勾縫； 3）每半年疏通一次屋面雨水口； 4）每年對屋面防水層檢修一次。 由工程維修部負責組織實施 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好。 c)共用設(shè)施日常維修計劃及實施方案 序號 類 別 日 常 維 修 計劃 方案 實施效果 1 區(qū)內(nèi) 道路 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部負責組織實施 干凈、無坑洼、無積水、無缺損 2 室外 照明 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部負責組織實施 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損 3 溝渠 池井 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 井 蓋 完 好 率 達100% 2） 無缺損，少污積； 3） 無堵 4 園林 綠地 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 環(huán)境管理部進行綠化補種，園藝維修 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好 5 會所 每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 整潔、完全、場所功能正常有效； 2） 無改建、無亂堆放； 3） 各項設(shè)施、設(shè)備完 好，正常使用； 6 停車場（不含高層） 每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 平整、無積水、無缺損、完好率 99%以上，標志清晰 7 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 管道早通，無堵塞； 2） 無泄露； 3） 消防設(shè)施正常有效 8 公用標志設(shè)施 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 標志設(shè) 施完好率100%； 2） 標志無損壞； 9 走廊及自行車房 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 無亂搭建； 2） 整潔、通暢； 3） 墻面無破損或污跡。 10 其他共用設(shè)施 1） 每年刷油漆一遍； 2） 每季度檢查檔土墻項排水溝通暢情況； 3） 每季度檢查一次泄水孔疏通情況。 由工程維修部負責組織實施 1） 正常有效使用； 2） 外觀完好。 由工程維修部負責組織實施 1） 各類文娛場所能正常有效使用； 2） 場所內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常功 效 和 正 常 運轉(zhuǎn)，環(huán)境地設(shè)施完好。 由工程維修部負責組織實施 1） 化 糞 池 無 沉 積物，出口暢順； 2） 井蓋正常使用，密合； 3） 流水通暢。 b) 樓宇共用部位日 常維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 類別 日 常 維 修 計劃 方案 實施效果 1 區(qū)內(nèi) 道路 1) 進住裝修期及施工期杜絕車輛擠壓人行道，嚴禁在路面拉制砼或砂架污染路面； 2) 每年 對局部 損壞 嚴重，修補多次的路面、人行道板進行翻新。 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 由工程維修部負責組織實施 1）整潔、無缺損，無霉跡； 2）扶手完好，無張貼痕跡。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 7 共用 照明 1）線路的檢 修維護； 2）燈具的維修及更新。 1）無故障停電； 2）保障安全運行； 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護。 由工程維修部電梯維修工負責巡視，特約電梯維修公司負責維修。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲漏； 4）外墻面的翻新 。 6. 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃 我們將根據(jù)建筑物本體部位的不同使用情況，通過加強日常維護的力度，得以延長中、大修的周期和減輕維修難度，以最少的維修支出得到最好的維修質(zhì)量，減輕業(yè)主負擔，使物業(yè)保值、增值，從而達到真正維護業(yè)主利益的目的。 ? 做好雨季、大風、暴雨過后對房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施之完好。 ? 管理員在規(guī)定時間內(nèi)每天巡查所負責的樓宇，對樓宇的主體工程、門窗及裝修工程、樓地面工程、油漆粉飾工程等到進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并作出處理。 o) 房屋維修管理及日常養(yǎng)護 房屋維修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當，對保證房屋正常發(fā)揮作用功能，延長使用壽命，能使其保值與增值，是維護業(yè)主利益的根本體現(xiàn)，同時也能提高開發(fā)商的聲譽，也反映出物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和管理質(zhì)量。 ? 安排相關(guān)停車場保險以轉(zhuǎn)移管理風險。 ? 采用人車分流管理方式，進入小區(qū)的車輛一律停放在車庫。 ? 安排管理員工依據(jù)有關(guān)保養(yǎng)合同對園藝保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，確保園藝保養(yǎng)承包商按質(zhì)、按時完成相關(guān)工作。 ? 管理處將擬定服務(wù)條款，進行招標，從中選出有經(jīng)驗之園藝公司，并獲得有競爭價格之園藝服務(wù)合同。 ? 加強環(huán)保意識之宣傳，倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念，努力創(chuàng)造環(huán)保社區(qū)。 ? 管理處將安排工作人員對清潔公司之工作程序、工作質(zhì)量進行監(jiān)督及檢查。 l) 清潔管理 通過將清潔外判給專業(yè)承包商。 ? 當班保安班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。 ? 保安員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及物業(yè)內(nèi)正常秩序維護。 ? 安排相關(guān)保險。 ? 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。 ? 保障供電、供水，消防等正常運作并做好記錄。檢查管理處貫徹防火安全制度的執(zhí)行情況，重點檢查要害部位 防火安全管理及執(zhí)行情況。 ? 客戶服務(wù)部負責對客戶進行防火常識宣傳。 i) 消防管理 建立行的有效的消防管理安全體系，建立防火安全“三級”檢查制度，保證業(yè)戶的生命和財產(chǎn)安全。 ? 弱電維修工負責中控室設(shè)備維修保養(yǎng)，確保中控室設(shè)備運行正常。 ? 給排水設(shè)備發(fā)生故障，給排水維修工負責維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。 ? 給 排水維修工負責給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 ? 管理處主任負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。 ? 保安員負責安全防范，工程人員負責 水電供應(yīng)及搶修。 e) 突發(fā)事件或異常情況處理 確保物業(yè)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時，能迅速、果斷進行處理，保護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。 ? 管理處財務(wù)人員負責辦理各項費用的銀行托收工作。 ? 被投訴部門按照投訴內(nèi)容跟進安排，具體解決有關(guān)問題。 ? 工程部主管負責維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目 表”以外的報修內(nèi)容進行評審。 ? 物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。 a) 管理處內(nèi)部運 作管理 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求，實施由部門主管到物業(yè)公司經(jīng)理逐級巡檢制度。保安員選聘退伍的、具有良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務(wù)技能的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。 ? 行政措施。 ? 成立裝修檢查隊，檢查隊由保安部、工程部、客戶服務(wù)部等人員組成，負責對裝修現(xiàn)場之日常巡視監(jiān)管。 ? 有否影響、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。 ? 有否改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 b) 建立嚴格的裝修審批制度 辦理裝修手續(xù)作業(yè)程序： 補辦手續(xù) 辦理交房手續(xù) 否 裝修申請人身份驗證 申報裝修（給） 1．《裝修申請表》 2．《裝修協(xié)議》 3．《動用明火申請表》 4．《防火責任書》及《裝修管理與收費》 5．《裝修指南》和 《裝修承諾書》 等 審批（交） 1． 裝修申請表 2． 裝修圖紙 3． 動用明火申請表（若需要） 4． 防火責任書 5． 裝修隊資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照 是否符合要求 修改 否 收取 1裝修管理費 2 裝修押金 /保證金 3裝修垃圾清運費 4出入證押金 5出入證工本費 6 其他相關(guān)費用 停工處理 施工是否 符合要求 否 裝修結(jié)束 1．申請驗收 3．審核裝修許可證 是 是否符合要求 修改 否 業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗 收書上簽字 財務(wù) 財務(wù)憑驗收記錄退押金，憑出入證數(shù)退證押金 資料整理歸檔 1．《裝修申請書》 2．裝修圖紙 3．《動用明火申請表》 4．《防火責任書》 5．《驗收記錄》 6．施工隊的《裝修承諾書》 結(jié)束 c) 裝修審批重點 ? 保證房屋設(shè)施的正常使用功能，審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。由物業(yè)管理公司派出 “客戶服務(wù)專員” 全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進與業(yè)主之間的溝通，同時提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺等相關(guān)機構(gòu)協(xié)調(diào)，減省業(yè)主辦理業(yè)務(wù)之時間或簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。 ? 交樓文件準備； ? 交樓物品準備； ? 交樓場地布置； ? 清潔開荒準備； ? 交樓模擬訓(xùn)練； ? 政府及相關(guān)公共事業(yè)機構(gòu)之協(xié)調(diào)工作； ? 協(xié)助通知業(yè)主收樓； 2. 業(yè)戶入住期的收樓服務(wù) 業(yè)主收樓是一件非常值得慶賀的事情，因此，交樓現(xiàn)場的布置應(yīng)該顯得隆重熱烈，交樓期間可以舉行慶?；顒?，配合開發(fā)商之銷售活動。 ? 給進場承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。（參照建設(shè)部和國家頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設(shè)計要求。（包括梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；衛(wèi)廚之防水防滲等內(nèi)容） ? 驗收標準。 ? 對住宅室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔保管責任。 b) 物業(yè)資料的移交接管 ? 接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料 Ⅰ 產(chǎn)權(quán)資料（項目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等） Ⅱ 政府驗收合格資料（消防驗收合格證、物業(yè)綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等） Ⅲ 工程技術(shù)資料（竣工圖紙 —— 包括平面圖、建 筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告 c) 物業(yè)接管驗收程序 ? 開發(fā)公司通知物業(yè)公司接管驗收。 驗收與接管程序如圖所示： a) 移交接管前的準備工作 ? 委托管理合同簽訂后，成立物業(yè) 管理處。 18 管理人員 100% 100% 實行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn) 專業(yè)培訓(xùn)合格率 與參觀學(xué)習。 14 小區(qū)治安案件發(fā)生率 1%以下 1%以下 實行 24 小時保安巡查制度，三級巡邏，管理中心 24 小時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。 5 綠化完好率 95% 98%以上 聘請專業(yè)綠化管理人員或分包管理，進行對區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工