【正文】 （三）房價走勢 對于房價的發(fā)展情況，各有各的說法，對于持漲方來說，其主要理由有： 浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 6 ： 由于建筑材料（鋼筋，水泥）的行情走熱，及相關的原材料和人力成本的上漲，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來明顯的成本壓力 。 ，拉動房價上 漲：由于杭州市政府在 2020 年提出了“住在杭州，學習在杭州，創(chuàng)業(yè)在杭州”的三大城市定位，加快了對外來人才的吸引力度。 ，迫使開發(fā)商降價賣房：去年的中央經(jīng)濟工作會議上出臺了貨幣從緊政策，除了加息，提高存款準備金率，提高第二套 房貸要求等一系列措施外，也縮緊了開發(fā)貸款。 ，中國難以獨善其身：根據(jù)國際各大金融機構的預測，20202020 年，全球經(jīng)濟將陷入相對不景氣的狀態(tài)，目前美國房價連續(xù)下 跌，遲早會影響中國。 四 、 消費者情況分析 邁入 2020 年 ， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進入了一個新的時期 ， 近段時間以來，國家的經(jīng)濟發(fā)展可以說是迅猛之致 ， 無論是 GDP， 或者是 CPI，都說明了這一點 。 盡管房價之高讓人望而卻步 ， 但需求量的上升導致對房屋的購買仍在上漲。 本次調查是為了 了解購房者的需求與心理 狀態(tài) ， 能夠合理的 對杭州出讓的浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 7 50 號地塊進行項目策劃 。 根據(jù)所收集的問卷 ， 運用 SPSS 軟件 及 EXCEL 對數(shù)據(jù)進行整理分析，概要如下 ： （一） 消費者居住現(xiàn)狀調查 圖 2：居住區(qū)域統(tǒng)計分析圈 圖 3： 居住區(qū)域統(tǒng)計分析圈 25%35%18%12%7% 3%6 0 平方米及以下6 1 8 0 平方米8 1 1 0 0 平方米101120平 方米121160平 方米1 6 1 平方米及以上13%28%12%14%10%8%6%4% 5%上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)蕭山余杭臨平下沙浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 8 圖 4： 居住區(qū)域統(tǒng)計分析圈 從上述四圖上看出，被調查者所居住的區(qū)域除了下城區(qū)所占比例比較多時， 其余各地區(qū)比例大致相等，而調查者目前的居住面積主要集中在 6180 平方米，戶型集中在二室一廳和二室二廳，戶型與面積是有著密切的關系的，房屋類型主要集中在多層。由于長久的居住習慣，導致消費者對小高層，高層的房屋并沒有多大的興趣，但隨著土地資源的減少，開發(fā)商為了提高土地的利用率，將房屋樓層增加是勢在必行的。 圖 5：工作區(qū)域統(tǒng)計分析圈 18%24%18%7%10%7%4%3%9%上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)蕭山余杭臨平下沙15%30%30%15%7% 3%一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳其他浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 9 從上圖得出，被調查者所在的工作地點比較分散，杭城的每個區(qū)域都存在，但下城區(qū)，與西湖區(qū)所占的比例相對而言較大。但從居住的區(qū)域對比看來，對消費者而言，工作與居住的地點的距離并不是十分的近。 圖 6：交通情況統(tǒng)計分析 從上圖看出，調查者對目前的杭城的交通并不十分的滿意，近一半的調查者認為交通不方便。特別是在文一路，文二路，文三路的商教區(qū)，更是出現(xiàn)走路速度勝過坐車，可見，交通問題已成為目前較為嚴重的民生問題，迫切期待解決。 圖 7：汽車擁有量情況分析 14%18%10%45%13%非常方便比較方便一般不方便很不方便63%37%有沒有浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 10 從上圖看出，目前擁有汽車的人數(shù)已超過半數(shù)，這雖然是造成交通擁擠的重要因素之一，但從另一角度來看，也是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的顯現(xiàn)。 （二）消費者 住宅需求 調查 圖 8：住宅需求統(tǒng)計分析圈 圖 9： 住宅需求統(tǒng)計分析圈 29%26%13%8%10%4%2% 3%5%上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)蕭山余杭臨平下沙6%26%39%19%8% 2%一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳其他浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 11 圖 10： 住宅需求統(tǒng)計分析圈 以上 三 圖，是對消費者將來的購房需求的調查，從房屋的坐落地段及房屋類型兩方面調查所得出的數(shù)據(jù)中明顯看出，消費者希望房屋的坐落位置與市中心接軌，這樣工作，生活比較方便，而市中心各項配套設施都相對完善，而房屋類型則以中小戶型為主，大多是二室類受到大家的喜愛， 面積在 90120 平方米左右，與之前的大戶型房屋而言 ，人們的選擇已開始發(fā)生 明顯 變化， 大家的選擇趨向于適當，合理的房屋， 我相信這不僅僅是從價格的角度考慮，更多也說明消費者購房趨于理性化。從數(shù)據(jù)看出，目前的經(jīng)濟發(fā)展形式下，有很多人已選擇獨立或者幾個人一起的工作。 4%14%22%38%19%3%5 0 平方米以下5 1 7 0 平方米7 1 9 0 平方米9 1 1 2 0 平方米 121150平 方米1 5 1 平方米以上63%25%12%希望無所謂不希望浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 12 圖 12： 工作與家庭的兼顧分析 從上圖看出，被調查者有 73%的人都希望能將家庭與工作所兼顧，只有一部分人無所謂，可見能夠兼顧工作與家庭是相當重要。 圖 13： 工作地位置統(tǒng)計分析 上 圖與剛剛有關交通的問題聯(lián)系看來，其實大家對現(xiàn)在的交通已比較擔心，所以大家都希望工作與居住的距離越近越好。 綜上所述，盡管在 2020 年 始，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并沒有紅火的開端，相反的，北京，上海等我國的主要城市的房價已開始明顯下降。我們應該客觀的分析市場情況，從消費者需求為始終，減少開發(fā)的數(shù)量，提高開發(fā)的質量，這樣才能適應房地產(chǎn)業(yè)的長久發(fā)展趨勢。 在交通方面， 通達市區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)和蕭山國際機場及周邊城市 的 公交線路也十分方便。 表 2： 云溪香山 樓盤基本情況 占地面積 172畝 建筑面積 26萬平方米 建筑類型 多層，小高層及高層 主力戶型 兩室兩廳，三室兩廳 價 格 10000元 /平方米左右 2． 九樹公寓 九樹公寓 位于杭州西湖風景名勝區(qū)五云山南麓 ,一個幽靜美麗山谷中 。高度的個 性化及其所蘊涵的創(chuàng)造性價值，讓九樹更接近藝術品的范疇?；厝荷江h(huán)繞，惟獨沿路是一條長條帶狀的平原 , 由于原生地的植被保護相當好，滿目皆使蒼翠。 表 4： 贊成沐橋 沐橋公寓位于杭州之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)分布了多所大中院校 ，浙江大學之 江校區(qū)、中國美院象山分院、浙江工業(yè)大學之江學院、宋城華美學校等，人文氣息濃郁，具備深厚的文化底蘊。 西湖和錢塘江自古以來就是杭州賴以生存的兩大水系，隨著杭州跨江發(fā)展方向的建設，錢塘江畔將成為未來杭州城市的重要核心。而沐橋公寓的建成將進一步提升該區(qū)域住宅檔次，成為杭州標桿型住宅項目。沐橋公寓 樓盤基本情況 占地面積 50821 平方米 建筑面積 12 萬平方米 建筑類型 多層 ,小高層 主力戶型 200500 平方米之間 價 格 25000 元 /平方米 浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 15 （二） 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 1． 該地塊 位于西湖區(qū)，離市中心較近。 3．自然風景優(yōu)美，環(huán)境資源豐富。 2．近幾年里，周邊開發(fā)的樓盤數(shù)量增加，競爭性強。 機會： 周邊樓盤開發(fā)性質大致相似，可以尋找突破口，開發(fā)出自己的特色，從而吸引消費者的眼光。 2． 2020 年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控力度加大，而房地產(chǎn)開發(fā)的資金量比較大 等基本 特性 ，導致 其風險也有一定 提高。 “杭州新一代 ”，他們大多是 25~30 歲的杭州本地年輕人，收入不高但能得到家庭支持進入購房階段，生活時尚，喜愛情調，對 “未來會有豐厚收入 ”的信心最高。多數(shù)為本科學歷，處于事業(yè)的上升階段，認為 “未來會有更豐厚收入 ”，而且愿意 “為了掙更多的錢，可以犧浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 16 牲休閑 ”。 “ 傳統(tǒng)高薪型 ” 以杭州本地人為主，年齡主要在 40~55 歲，職業(yè)以政府、國企的高級領導居多，喜歡生活、工作均在市區(qū)，認為家庭比事業(yè)重要，對 “未來有更豐厚收入 ”持懷疑態(tài)度。 2． 樓盤戶型確定 通過對被調查者所居住的居住面積得了解，有 35%的被調查者居住面積在6180 平方米， 而 60%的被調查者居住的戶型為在二室一廳和二室二廳。 考慮到客戶對房屋的實用、舒適需求并重。 與此同時 鑒于 戶型與面積 的密切 關系的， 根據(jù)對目前市場上所有樓盤的大概了解后，發(fā)現(xiàn)在售樓盤的主力面積均設計在二房 8090 平方米，三房 110130 平方米。 此外考慮到 近年來 “ 創(chuàng)業(yè)在杭州 ” 一系列 引進人才、購房入戶等優(yōu)惠措施使得以單身公寓功能物主要訴求的戶型需求驟增 。 浙江金融職業(yè)學院畢業(yè)設計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 17 3． 樓盤特色 本地塊位于西湖區(qū)，離市中心較近，交通較為方便。相較于周邊云溪香山、九樹公寓、 贊成 .嶺上 及 公 元 一方面本地塊良好的地理位置為成為寫字樓打下基礎，另一方面周圍龐大的住宅衍生的人員基數(shù)使聚集各類公司入住創(chuàng)意寫字樓成為可能，而創(chuàng)意寫字樓的概念與單身公寓戶型推出又確定了統(tǒng)一了一部分目標消費群體。 （二） 方案的基本規(guī)劃 擬開發(fā)建設一物業(yè) ， 集住宅與辦公于一體 。 根據(jù)消費者的 調查情況 和競爭者調查情況 分析，開發(fā) 的主力戶型為：