【正文】 .... 52 市場風險 ...................................................................................................................................... 53 經營風險 ...................................................................................................................................... 53 突發(fā)事故風險 .............................................................................................................................. 54 9 可行性研究結論 ..................................................................................................... 54 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 4 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 1 總論 背景 項目概況 陽西咸水湖溫泉 國際公館 項目 位于廣東省陽西縣儒洞鎮(zhèn) G325 與 S282 交匯處，距離廣湛高速（ G15）新圩出口約 5 公里，交通較為便利 ； 項目總占地面積約為 560 畝 ，其中溫泉度假用地約 200 畝。 本項目毗鄰陽西月亮灣海濱度假區(qū) ，同屬于廣東東方月亮灣有限公司，從二者的關系來看，本項目是月亮灣海濱度假區(qū)的組成部分。產品打造以動態(tài)休閑、高端度假項目為主，地產項目定位為高檔度假型地產。 項目所在地的交通十分便利，同時地處溫泉旅游強省，區(qū)域內消費實力雄厚，消費者有多次溫泉消費的習慣，市場規(guī)模較大。 開發(fā)公司 廣東東方月亮灣有限公司，以城市運營為目標開發(fā)月亮灣項目，具有雄厚的實力。 研究工作依據 本項目的研究依據為 陽江經濟發(fā)展現(xiàn)狀，廣東省溫泉發(fā)展現(xiàn)狀，陽江旅游市場分析，陽江周邊溫泉項目競爭情況，陽西工程造價信息。 包含溫泉酒店 9800 ㎡，溫泉館 3300㎡，露天溫泉區(qū) 1400 ㎡， VIP 養(yǎng)生會所 3950 ㎡， 和生態(tài)農莊 2020 ㎡ 。 在廣東省內，溫泉旅游已經成為一種生活習慣，消費者喜歡求新求異，喜歡私密性的溫泉產品，對度假環(huán) 境要求高，自駕車出游方式高，具有高支付能力的中高端客源，但現(xiàn)有溫泉類產品不能滿足有休閑度假愿望的中高端人群。 總之，本項目 以滿足中高端客戶休閑度假愿望，打造精品隱泉，市場需求旺盛而且沒有同質競爭，風險較小，回報 穩(wěn)定 可觀。 按經營 15 年計算 ，陽西咸水湖溫泉 國際公館 在十五年經營期的營業(yè)利潤總額為 萬元，稅后利潤為 萬元，凈利潤率為 %，按靜態(tài)值估算，成本回收期為 13 年 3 個月（從試營業(yè)日起計算） ，年投資利潤率為 4%. 陽西咸水湖溫泉 國際公館 具有先天獨特的溫泉水質，資源優(yōu)勢明顯，本身地理交通非常便利，加上精準的迎合高端客戶的市場需求，與月亮灣濱海地塊的有 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 6 效互動， 項目風險小，回報穩(wěn)定，對區(qū)域旅游度假市場有很大的帶動作用。地理坐標為北緯 21176。 41′ 02〞， 東經 111176。 21′ 51〞。共 1 個市轄區(qū) (江城區(qū) )， 1 個縣級市 (陽春市 )， 2 個縣 (陽東縣、陽西縣 )， 39個鎮(zhèn)。 面積 陸地總面積 平方千米。 交通 公路：陽江境內 有開陽（開平 — 陽江）高速公路、陽茂（陽江 — 茂名）高速公路、西部沿海公路穿境而過。 項目地位于國道 G325與 S282交匯處，距離廣湛高速 (G15)新圩出口約5公里。 氣候 屬亞熱帶季風氣候區(qū)。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 7 數據表明，陽江市生產總值穩(wěn)步上升，且 2020 年得到了快速增長，同比增長 17%，總體經濟發(fā)展態(tài)勢良好，居民收入持續(xù)增加，消費需求持續(xù)走旺，呈現(xiàn)投資、消費共同拉動經濟增長的良好態(tài)勢。另一方面表明陽江在廣東省經濟發(fā)展中處于較落后的位置，人均可支配收入遠低于廣東省平均可支配收入，本地消費能力較弱，市場容量有限。 東方銀灘風景區(qū) 位于海陵島南部大角山岬角。是一個以海濱自然生態(tài)為主、旅游服務設施相配套的度假型景區(qū)。 占地總面積 12 萬平方米。區(qū)內是第四紀末次冰期形成的海蝕景觀。向北沿山勢拾級而上，海蝕地貌一步一景，觀景設施依山就勢而建，別出心裁。景區(qū)集海 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 9 濱浴場、日光亭、月光亭、泉水泳池、觀礁聽濤等特色設施及全海景度假酒店、海鮮餐飲、茶藝廳、演藝吧、游樂區(qū)等于一體，既保留了原始 的自然氣息，而又匯聚了人性化構思設計，是觀賞日出日落和聽潮的好去處。 十里銀灘空氣清新，沙質潔凈均勻，水質清澈透明。 宋城占地 6 萬平方米，建設的 53 座典型古建筑，構成目前世界上規(guī)模最大的仿宋建筑群。 角灣弄潮 —— 大角灣風景區(qū) 大角灣位于海陵島閘坡鎮(zhèn)內，三面群峰環(huán)抱，面向浩瀚南海，灘長 公里，寬 100 米，因狀似牛角，故名“大角灣”。 大角灣景區(qū)的海水 浴場，配套有水上摩托車、沙灘足球、空中觀光等娛樂項目，還新建有全國首家大型沙灘海上樂園。 陽春國家地質公園 陽春凌霄巖國家地質公園 ,位于陽江陽春市北部河朗鎮(zhèn)境內，洞分四層，總高度達一百七十七米，長三百零四米，總面積約三萬平方米，洞底有一條四百多米長的巖底河，是中國最具代表性的喀斯特溶洞地質遺跡之一，素有“南國第一洞府”之稱。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 10 凌霄巖位于陽春北部的河朗鎮(zhèn)，周圍十幾座秀麗的山峰環(huán)繞，山間是平整的秧田和農舍，一條小河蜿蜒流過，在高大的凌霄巖前并沒有止步，而是穿山而過，向北流到了鄰縣云浮。 凌霄巖的外貌與其他相鄰的山峰并沒有太大差異，但是隨著河水走進山洞，再爬上三十多米高的一個陡坡，你就會發(fā)現(xiàn)一個神奇的熔巖世界。陽春和鄰縣的鄉(xiāng)民，來來往往都要從這條暗河上通過。 廣東海上絲綢之路博物館 廣東海上絲綢之路博物館位于陽江海陵島“十里銀灘”風景區(qū)西面，是一個以“南海 I 號”宋 代沉船及其船上文物為主的大型博物館，其船上文物價值連城，國家一級文物之多為世界罕見。博物館是世界首例將古沉船水下考古過程向觀眾開放的專題博物館。其搭載的文物也有可能解開‘海上絲綢之路’的諸多秘密，其文物考古價值遠遠高于經濟價值。此后試探發(fā)現(xiàn) ，船上載有文物 6萬至 8萬件，且有不少是價值連城的國寶級文物。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 11 近五年來，旅游成為陽江市新的經濟增長點，接待游客人次和旅游總收入分別年均增長 %和 %，旅游總體運行呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。 區(qū)位欠佳 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年旅游者 ( 萬人次 ) 0 總收入 ( 億元 ) 28 30 35 0100200300400500600700800陽江市年旅游接待人次 及收入 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 12 項目地處粵西，距離陽江市約 66 公里，距離廣州約 306 公里、深圳約 370公里，距離廣東省經濟發(fā)達的珠三角城市圈相對較遠，區(qū)位條件欠佳，市場容量有限。即將開建陽云（陽江港 —云?。└咚俟?。 項目所屬區(qū)域及面向市場缺乏深厚的經濟底蘊和消費 能力。 溫泉項目及月亮灣項目依托豐富的溫泉及海濱旅游資源和便利的交通條件，將成為廣東富足人群在城區(qū)外二次置業(yè)的備選地區(qū)之一。 3 項目市場分析 廣東省是溫泉儲量大省，位居全國第三，目前已發(fā)現(xiàn)的地熱泉點 320 處，已建的溫泉度假區(qū)達 200多處，僅珠三角地區(qū)知名且規(guī)模較大的就有 50余處， 4A級溫泉區(qū)有 14 家。 就市場環(huán)境來看，廣東省溫泉市場容量相對較大，但競爭十分激烈，相對而言，對市場的新進入者來說，產品的差異化打造難度大，要求高，經營壓力也較大。此外，居民已經初步形成旅游休閑消費的生活習慣和生活方式，旅游與休閑已成為人民日常生活的重要組成部分?；诖?，廣東溫泉消費者具有以下行為特征： （ 1） 溫泉旅游已經成為一種生活習慣； （ 2） 自駕車出游方式高； （ 3） 喜歡求新求異； （ 4） 喜歡私密性的溫泉產品； （ 5） 對度假環(huán)境的要求較高。 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 15 競爭對手分析 廣東省溫泉客源主要來源于珠三角城市圈，因此本項目面對的競爭對手也是遍布廣東省，特別是靠近粵西地區(qū)的溫泉，下面就以陽江周邊的陽西咸水礦溫泉、陽江溫泉、恩平錦江溫泉和距離廣州市較近的清遠聚龍灣溫泉來分析市場競爭情況及經營情況。其中 溫泉區(qū)建有 50 多個溫泉泡池、室外標準游泳池、戲水池?？头拷?80套，全部由獨棟的溫泉別墅或湯屋構成，其中私家溫泉別墅 11 棟和桃泉小筑 70 棟，標準按三星級打造。按三星級標準建成的張飛大酒店，集餐飲、卡拉 OK 廳、多功能商務會議廳于一體，能接待 1000 多人同時就餐。 陽西咸水礦溫泉度假村經營情況表 項目 溫泉 溫泉門票 接待人數 平均房價 （含溫泉門票） 客房數 開房率 GDP GOP 門市價 協(xié)議價 陽西咸水礦 98元 5060元 最高 1500人 /日 13萬人次 /年 別墅 400元 /間 湯屋 550元 /間 180間 70% 4000萬元 1000萬元 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 16 溫泉區(qū)： 客房區(qū) ： 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 17 餐飲、會議： 陽江溫泉 陽江溫泉度假村坐落于陽江市境內 ,占地面積 2020 畝，其中度假村占地 600畝，是廣東首家按五星級標準建造的溫泉度假村，擁有五星級的溫泉假日酒店、豪華別墅、大型露天溫泉康體中心、高爾夫球練習場、溫泉水上樂園等服務設施，屬于大型綜合性度假 村。客房共 470 間，按五星級標準建造，漢唐風格，擁有 260套豪華商務客房及 37棟帶私家溫泉、私家庭院的豪華別墅。會議室共 11 間，最大可容納 600人。陽江溫泉注重度假環(huán)境的營造與景觀的打造，從建筑外觀來看屬于漢唐風情，但酒店大堂內飾卻有著歐洲元素，主題不鮮明。溫泉區(qū)建有 50 多種各具特色的溫泉池、海浪池、漂流池及戲水池，綠植豐茂，景觀打造較好，但溫泉泡池缺乏私密性。餐飲、會議：錦江溫泉共有八個功能不同、大小不一的會議室，餐廳共設 800 個餐位。度假村占地面積 27 萬多平方米近 500畝，是一家集旅游度假、溫泉養(yǎng)生、商務會議、餐飲住宿、休閑娛樂、戶外野戰(zhàn)拓展訓練中心于一體的大型綜合型度假村?？头恳?guī)模大， 1000 間左右，涵蓋高、中、低檔三種客房。 聚龍灣溫泉經營情況表 溫泉區(qū)： 客房： 項目 溫泉 溫泉門票 接待人數 平均房價 （含溫泉門票） 客房數 開房率 GDP GOP 門市價 協(xié)議價 聚龍灣溫泉 118 元 68 元 最高 4000 人 /日 18 萬人次 /年 280 元 /間 1000 間 75% 1 億元 約3000 陽西咸水湖溫泉 國際公館 可行性研究報告 22 餐飲、會議： 客源市場分析 區(qū)域細分