【正文】 2 3 . 5 9 % 408 3 . 5 9 % 424 3 . 5 9 % 441 3 . 5 9 % 458保險(xiǎn)費(fèi) 34 0 . 5 9 % 45 0 . 5 8 % 57 0 . 5 6 % 59 0 . 5 6 % 61 0 . 5 6 % 64 0 . 5 6 % 66 0 . 5 6 % 69 0 . 5 6 % 72獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi) 90 1 . 5 4 % 182 2 . 3 7 % 308 3 . 0 5 % 320 3 . 0 5 % 333 3 . 0 5 % 346 3 . 0 5 % 360 3 . 0 5 % 375 3 . 0 5 % 390營業(yè)稅 320 5 . 5 0 % 423 5 . 5 0 % 555 5 . 5 0 % 577 5 . 5 0 % 600 5 . 5 0 % 624 5 . 5 0 % 649 5 . 5 0 % 675 5 . 5 0 % 702重置費(fèi)用準(zhǔn)備金 174 3 . 0 0 % 308 4 . 0 0 % 504 5 . 0 0 % 524 5 . 0 0 % 545 5 . 0 0 % 567 5 . 0 0 % 590 5 . 0 0 % 613 5 . 0 0 % 638合計(jì) 859 1 4 . 7 7 % 1 , 2 4 2 1 6 . 1 5 % 1 , 7 8 6 1 7 . 7 1 % 1 , 8 5 7 1 7 . 7 1 % 1 , 9 3 1 1 7 . 7 1 % 2 , 0 0 8 1 7 . 7 1 % 2 , 0 8 9 1 7 . 7 1 % 2 , 1 7 2 1 7 . 7 1 % 2 , 2 5 9凈運(yùn)營收入 932 1 6 . 0 2 % 1 , 7 8 9 2 3 . 2 7 % 2 , 6 1 4 2 5 . 9 3 % 2 , 7 1 9 2 5 . 9 3 % 2 , 8 2 7 2 5 . 9 3 % 2 , 9 4 0 2 5 . 9 3 % 3 , 0 5 8 2 5 . 9 3 % 3 , 1 8 0 2 5 . 9 3 % 3 , 3 0 82. 定安縣概況 地理位置 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 區(qū)域人口 定安縣位于海南島的中部偏東北 ， 東經(jīng) 110176。 31′， 北緯19176。 44′。東西寬 ，南北長 68公里 ， 疆界長 ， 全縣面積 。 行政轄區(qū) 轄有定城 、 雷鳴 、 龍門 、 龍湖 、 龍河 、 嶺口 、 翰林 、 富文 、新竹 、 黃竹 10個(gè)鎮(zhèn) ， 3個(gè)國營農(nóng)場 ， 總?cè)丝?34萬 , 農(nóng)業(yè)人口 242801人 ， 占總?cè)丝诘?%。其他少數(shù)民族主要分布在 3個(gè)國營農(nóng)場 。 5 氣候 旅游氣候舒適度評(píng)價(jià) 境內(nèi)地勢南高北低 ， 熱帶季風(fēng)海洋性氣候 ， 陽光充足 ， 雨量充沛 ， 年均氣溫 24℃ ， 年均日照 1880小時(shí) ， 低于全島年均日照時(shí)數(shù) 17002600mm的中間值 。 根據(jù) 2022年降雨日數(shù)統(tǒng)計(jì) ， 除瓊中(184d/a)， 屯昌 ()以外定安排第 3， 暴雨日數(shù) ()排第 3， 霧日數(shù) ()排第 4， 日照時(shí)數(shù)排第 17， 大風(fēng)日數(shù)排第 10。 指數(shù)類型 6 5 4 3 2 1 0 1 +2 a +2 b 3大多數(shù)人的感覺狀況 極冷 非常冷 很冷 冷 稍冷 涼 舒適 暖 干熱 悶熱 極熱旅游適宜性 不適宜 不適宜 較不適宜 較不適宜 較適宜 適宜 最適宜 適宜 較適宜 較不適宜 不適宜6 海南島 2022年 1—12 月特吉旺氣候舒適度指數(shù) 地區(qū) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月海口 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0定安 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0澄邁 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0臨高 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0儋州 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b 1 1 0瓊海 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0文昌 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 0萬寧 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0屯昌 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0白沙 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b 1 0 0瓊中 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b 0 0昌江 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b 1 1 0東方 0 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b 1 1 0樂東 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0五指山 0 0 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 1 0保亭 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0陵水 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 0三亞 0 1 1 +2b +2b +2b +2b +2b +2b +2b 1 17 交通狀況 旅游資源 海南東環(huán)高速公路從定城鎮(zhèn)東部穿過 ， 境內(nèi)路段 32公里 ， 仙溝 、 居丁 、黃竹設(shè)有分道口 。 仙溝分道口離塔嶺新行政辦公樓 ， 縣城北距省會(huì)海口市中心 34公里 、美蘭機(jī)場 40公里 、 ?？诨疖囌?57公里 ， 具有較佳的區(qū)位優(yōu)勢 旅游資源豐富 ， 風(fēng)土氣息濃郁 。 重點(diǎn)發(fā)展文化娛樂 、 會(huì)議展覽 、 商業(yè)餐飲 、 高爾夫休閑 、 金融保險(xiǎn) 、 教育培訓(xùn) 、 房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和汽車制造 、 生物制藥 、 食品加工 、 高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè) 。 自 2022 年以來 ， 定安縣的游客人數(shù)幾乎增加了兩倍 ， 增長強(qiáng)勁 ， 在調(diào)研期間年均復(fù)合增長率為 17% 。 年累計(jì)接待 49400人次 (全省排行第 8)， 比去年同期增長 %。 9 3. 市場分析 供求分析 供應(yīng)分析 競爭市場 競爭酒店的供應(yīng)對待改造酒店業(yè)績有直接影響 ， 反映了市場重要的供求關(guān)系 。 鑒于定安地區(qū)酒店質(zhì)量較低 ， 現(xiàn)階段該地區(qū)市場的可比性有限 。 下面描述了我們所認(rèn)為現(xiàn)存的四星級(jí)酒店 （ 翻新后 ） 最有可比性的競爭酒店 。 根據(jù)我們對上述地區(qū)酒店入住率 、 房價(jià)結(jié)構(gòu) 、 市場定位 、 品牌 、 位置 、 設(shè)施 、 聲譽(yù)和質(zhì)量的評(píng)估 ， 我們確定了 11 個(gè)競爭對手 。 為評(píng)價(jià)競爭酒店對 待改造酒店 的競爭力 ， 它們的客房數(shù)已被加權(quán)計(jì)算 。 2022 年至 2022 年 ， 競爭市場中酒店入住率持續(xù)上升 ， 于 2022 年達(dá)到頂峰 51%。 這主要是由于海南作為中國冬季度假勝地日益普及 。 雖然上述事實(shí)表明海南作為國內(nèi)及入境旅客的首選目的地正在日益普及 ， 需要強(qiáng)調(diào)的是 ， 酒店業(yè)績受到島上強(qiáng)大的季節(jié)性模式限制 。 根據(jù)我們與在市場競爭中酒店經(jīng)營者的談話發(fā)現(xiàn) ， 這一業(yè)績差距將不會(huì)在短時(shí)間里縮小 。 以下簡要介紹我們認(rèn)為對待改造酒店最有競爭力的酒店 。 作為?？?“ 老牌 ” 國際品牌酒店 ， 該酒店在每周中期和淡季仍可吸引到企業(yè)和政府需求 ， 使得酒店在當(dāng)?shù)馗偁幷咧械氖袌霰憩F(xiàn)位于領(lǐng)先地位 。 鑒于其優(yōu)越的地理位置 、 國際品牌 、 設(shè)施和市場結(jié)構(gòu) ， 我們認(rèn)為?？谙瞾淼菧厝燃倬频陮﹂_業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 20%的競爭力 。 發(fā)展商計(jì)劃建造多 3家高星級(jí)酒店 ， 分別與萬麗 、 麗茲卡爾頓及萬豪已簽定合作意向備忘錄 ， 同時(shí)在區(qū)域內(nèi)引進(jìn) ―蘭 桂坊 ‖概念酒吧街 。 13 海南文華大酒店 ?？谙愀窭锢缶频? 博鰲亞洲論壇大酒店 酒店位于?？谑形娜A路 18號(hào) ， 處貿(mào)易中心地段 ， 擁有包括套房在內(nèi)的各類客房共 318間 ， 酒店距離兩個(gè)國際高爾夫球場僅 15分鐘車程 ， 距離機(jī)場僅 30分鐘車程 。 我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 25%的競爭力 。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 10%的競爭力 。 酒店與博鰲亞洲國際會(huì)議中心相連 ， 每年一度的博鰲亞洲論壇在那里開幕 。 除了 429 間客房 ， 酒店還擁有豐富的休閑設(shè)施 ， 包括游泳池 、 高爾夫球場 、 水療等休閑設(shè)施 。 14 威斯汀酒店 天利萬豪酒店 博鰲金海岸溫泉大酒店 根據(jù)我們的理解 ， 在會(huì)展活動(dòng)和其他活動(dòng)較少時(shí) 。 酒店房間數(shù)較多 ， 來博鰲訪問的大多是國內(nèi)游客 ， 這兩個(gè)原因是其入住率較低的主要理由 。 鑒于酒店的地理位置 、 市場定位和設(shè)施組合 ， 我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 50%的競爭力 。 我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 10%的競爭力 。 我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 15%的競爭力 。 此外還有 5 個(gè)餐飲供應(yīng)處和 1,755 平方米的會(huì)議空間 。 我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 30%的競爭力 。 酒店于 2022 年開業(yè) ， 由海航酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)管理 。 酒店具有海口較全面的會(huì)議設(shè)施 ， 同時(shí)擁有兩家餐廳 、 一個(gè)季節(jié)性戶外燒烤處 、 一家大堂酒廊以及葡萄酒和雪茄吧 ， 酒店處一般狀態(tài) 。 ?？谛虏簫u豪生大酒店坐落在海口新埠島南渡江入?？谔?，于 2022年 12月 01日正式開業(yè)，酒店整體建筑面積達(dá) 46000平方米，其中包括 300間客房與套房，酒店距離?？诿捞m機(jī)場僅 25分鐘車程，到?？谑猩虡I(yè)區(qū) 10分鐘車程，酒店擁有 6個(gè)餐廳與酒吧， 無柱式大宴會(huì)廳面積達(dá) 820平米、空高 。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 25%的競爭力。酒店樓高 188米，共 48層。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成 10%的競爭力。 界定市場領(lǐng)域的短暫住宿需求主要由以下四個(gè)市場產(chǎn)生 。鑒于競爭市場中包括位于?？诘木频?， 雖然 ， 商務(wù)散客需求主要限于?？?（ 海南島的省會(huì)和商業(yè)中心 ） ， 競爭市場的商務(wù)散客需求仍占大約 16%。根據(jù)我們對行業(yè)的了解， 2022年以前大多數(shù)商業(yè)會(huì)議的住宿要求均集中在在周一至周四平日期間。 我們發(fā)現(xiàn)，目前大型會(huì)展的需求主要集中在博鰲及三亞地區(qū)。同樣，?？谝彩芤嬗谡偷胤狡髽I(yè)的強(qiáng)勁需求。相對瓊南區(qū)域而言，海南東北地區(qū)酒店舉行的活動(dòng)經(jīng)常以價(jià)值為導(dǎo)向。 然而 ， 2 月和 8 月海南東北部地區(qū)酒店會(huì)議需求不高 。 會(huì)展需求受本地的經(jīng)濟(jì)增長和海南快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng) ， 我們預(yù)計(jì)其在本地區(qū)將健康增長 。旅游經(jīng)營商的協(xié)議價(jià)一般較低，幫助填補(bǔ)了入住率較低時(shí)期。 海南東北部雖是一個(gè)休閑目的地，卻不如三亞的知名度高。 19 散客需求 商務(wù)散客需求 散客需求包括：通過旅行社或旅游經(jīng)營者進(jìn)行旅游的旅客和直接從酒店購買整套旅游的個(gè)人游客 。根據(jù)我們在市場上了解發(fā)現(xiàn) ， 一些地方酒店經(jīng)營者往往提供半膳溫泉（ Half Board Spa Package） 或休閑旅游包 (Package)來滿足這部分的需求 。 海南東北部地區(qū)度假酒店的散客需求主要來自國內(nèi) ， 而這部分的房價(jià)收入通常也低于來自國際游客的房價(jià)收入 （ 國際游客更愿意在三亞地區(qū)住宿 ） 。鑒于中國中產(chǎn)階級(jí)的興起 ， 我們預(yù)計(jì)這部分需求將健康增長 。 這部分的市場需求在 11 月底至 2 月和 8 月時(shí)明顯下降，主要由于商務(wù)和會(huì)議旅客去別地度假所致。作為海南省會(huì)與經(jīng)濟(jì)中心，重要的政府機(jī)關(guān)和主要房地產(chǎn)、貿(mào)易、食品加工和制藥公司均在?？谠O(shè)立了辦事處。鑒于上述海南積極的經(jīng)濟(jì)前景，我們預(yù)計(jì)，此部分的需求前景可觀。 20 結(jié)論 競爭市場年增長率預(yù)測 2022–15 入住需求與市場概況 劃分住宿市場的目的在于確定主要需求的類型 、 識(shí)別顧客特征并估計(jì)未來增長趨勢 。 不同類型的經(jīng)濟(jì)和人口數(shù)據(jù)已被評(píng)估以確定其是否能反映酒店需求的變化 。 我們已對翻修后的酒店的競爭市場動(dòng)態(tài)進(jìn)行了審查 ， 并使用以上列表所示的需求增長率進(jìn)行了對基本需求的估算 。 下表展示了我們對擬改造酒店市場需求增長的預(yù)測 ， 其中包括住宿房間數(shù)和所有其他市場需求 。 24 4. 設(shè)施完善計(jì)劃及設(shè)施推薦 酒店概念與定位 雖然待改造酒店附近地區(qū)還比較落后 ， 但會(huì)議需求強(qiáng)勁 ， 這里能夠提供寧靜的環(huán)境和城外享受 。 我們認(rèn)為該趨勢主要源于國內(nèi)游客生活水平的日益提高 。 因此 ， 我們認(rèn)