【文章內容簡介】 博鰲金海岸溫泉大酒店位于萬泉河北岸 （ ?？谝阅霞s 100 公里 ） ， 酒店于 2022 年開業(yè) ， 共有 336 間客房和套房 。 此外還有 5 個餐飲供應處和 1,755 平方米的會議空間 。 酒店處于良好狀態(tài) 。 我們認為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構成 30%的競爭力 。 15 海南新國賓館 ?？谛虏簫u豪生大酒店 ?？诿鞴夂：酱缶频? 海南新國賓館東鄰海口喜來登溫泉度假酒店 。 酒店于 2022 年開業(yè) ， 由海航酒店集團負責管理 。 酒店共有 268 間客房及套房 。 酒店具有?？谳^全面的會議設施 ， 同時擁有兩家餐廳 、 一個季節(jié)性戶外燒烤處 、 一家大堂酒廊以及葡萄酒和雪茄吧 ， 酒店處一般狀態(tài) 。 我們認為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構成 25%的競爭力 。 ?？谛虏簫u豪生大酒店坐落在?？谛虏簫u南渡江入?？谔?，于 2022年 12月 01日正式開業(yè)，酒店整體建筑面積達 46000平方米，其中包括 300間客房與套房，酒店距離海口美蘭機場僅 25分鐘車程，到海口市商業(yè)區(qū) 10分鐘車程，酒店擁有 6個餐廳與酒吧， 無柱式大宴會廳面積達 820平米、空高 。酒店還有水療中心、桑拿中心、健身中心、兒童中心、棋牌室、茶室、海邊戶外泳池、溫泉泡池等設施設備。我們認為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構成 25%的競爭力。 海口明光海航大酒店座落于龍昆南路與南海大道交匯處，距離海口美蘭國際機場僅 20分鐘的車程。酒店樓高 188米，共 48層。酒店設有客房 331間、公寓 616間（套）、 7套豪宅；酒店集中西餐廳、空中酒吧、多功能會議室、游泳池、健身中心、 KTV、水療 SPA以及棋牌室為一體。我們認為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構成 10%的競爭力。 16 需求分析 我們通過量化市場總體客房需求和確定單個細分市場的個體特征 ， 來預測出每個市場部分未來的發(fā)展?jié)摿?。 界定市場領域的短暫住宿需求主要由以下四個市場產生 。 細分市場 1 會展 （ 會議 、 獎勵旅游 、 大型會議和展覽 ） 細分市場 2 團隊 細分市場 3 散客 細分市場 4 商務散客 根據我們的實地考察 、 區(qū)域分析和對當地酒店市場的了解 ， 我們預計 ，在 2022年 ， 對重新定位的四星級酒店構成競爭的酒店入住需求分布將如下列表所示 : 17 整體市場 細分市場 占比 會展 37% 團隊 24% 散客 23% 商務散客 16% 總計 100% 會展需求 如上所述 ， 在 2022 年 ， 競爭市場的入住需求主要是來自會展市場需求 ，占 37%， 第 2及第 3位的團隊與散客市場分別占 24％ 及 23％ ， 相差甚微 。鑒于競爭市場中包括位于海口的酒店 ， 雖然 ， 商務散客需求主要限于?？?（ 海南島的省會和商業(yè)中心 ） ， 競爭市場的商務散客需求仍占大約 16%。 會展部分的需求主要考慮本地、區(qū)域和國際公司的培訓班、會議、產品發(fā)布會、獎勵游或小型會議。根據我們對行業(yè)的了解， 2022年以前大多數商業(yè)會議的住宿要求均集中在在周一至周四平日期間。不過，從 2022年開始會議市場開始趨向周末開始入住。 我們發(fā)現，目前大型會展的需求主要集中在博鰲及三亞地區(qū)。圍繞年度博鰲亞洲論壇的宣傳和媒體報道為博鰲在國內和國際上作為一個主要會議目的地的知名度做出了很大貢獻。同樣，海口也受益于政府和地方企業(yè)的強勁需求。然而，鑒于當地企業(yè)和政府的性質，?？谑袌錾吓e行的活動相比博鰲通常規(guī)模較?。?50人至 150 人參加）。相對瓊南區(qū)域而言，海南東北地區(qū)酒店舉行的活動經常以價值為導向。 18 團隊需求 我們還注意到 ， 當地度假酒店市場的會展需求遵循鮮明的季節(jié)模式 （ 特別是對于商業(yè)獎勵旅游來說 ） ， 需求高峰期為 11 月至 1 月 ， 在此期間 ，?？诔鞘兄行木频甑男枨笸ǔＦ?。 然而 ， 2 月和 8 月海南東北部地區(qū)酒店會議需求不高 。 博鰲亞洲論壇通常在 4月舉行 ， 對于典型會議團隊來說 ， 在上面提到的酒店通常平均逗留時間為 3 至 4 晚 。 會展需求受本地的經濟增長和海南快速的經濟發(fā)展推動 ， 我們預計其在本地區(qū)將健康增長 。 團隊部分一般包括已購整套旅游的游客，已包含旅費、酒店住宿費及餐費，也稱之為 ―全套旅游服務 ‖。旅游經營商的協(xié)議價一般較低，幫助填補了入住率較低時期。由于這部分所占比例較低，需求將隨著市場入住率的增長被更高收益的需求所取代。 海南東北部雖是一個休閑目的地，卻不如三亞的知名度高。值得一提的是，長遠來說，目前三亞擁有的優(yōu)越條件，將會由于其缺乏城市規(guī)劃、交通及旅游秩序混亂而淺化其影響力，隨著海南東部沿岸的發(fā)展，預計將增加今后市場動態(tài)變化的復雜性。 19 散客需求 商務散客需求 散客需求包括：通過旅行社或旅游經營者進行旅游的旅客和直接從酒店購買整套旅游的個人游客 。 這方面的需求主要來自周末和旺季的平日 。根據我們在市場上了解發(fā)現 ， 一些地方酒店經營者往往提供半膳溫泉（ Half Board Spa Package） 或休閑旅游包 (Package)來滿足這部分的需求 。這些旅游包的房價在入住率較低或平日時會減低以吸引需求 。 海南東北部地區(qū)度假酒店的散客需求主要來自國內 ， 而這部分的房價收入通常也低于來自國際游客的房價收入 （ 國際游客更愿意在三亞地區(qū)住宿 ） 。 一般來說 ， 閑逸的休閑設施 ， 如高爾夫球場 、 海灘 、 湖泊 、 私人泡湯池及游泳池或室外泳池景觀 ， 在吸引這部分市場需求方面尤為重要 。鑒于中國中產階級的興起 ， 我們預計這部分需求將健康增長 。 商務散客需求在周一至周四晚最強，周五、周六明顯下降，而周日又會回升。 這部分的市場需求在 11 月底至 2 月和 8 月時明顯下降，主要由于商務和會議旅客去別地度假所致。 商務散客需求主要來自?？?。作為海南省會與經濟中心，重要的政府機關和主要房地產、貿易、食品加工和制藥公司均在?？谠O立了辦事處。在這部分的未來需求主要與海南省商業(yè)和經濟聯系在一起，特別是?？诘貐^(qū)。鑒于上述海南積極的經濟前景，我們預計，此部分的需求前景可觀。重新定位的酒店預計將位于能捕獲附近塔嶺工業(yè)區(qū)現有和未來商務散客需求的位置，但必須指出，南麗湖地區(qū)的商務散客住宿需求在可預見的未來會保持相對較少。 20 結論 競爭市場年增長率預測 2022–15 入住需求與市場概況 劃分住宿市場的目的在于確定主要需求的類型 、 識別顧客特征并估計未來增長趨勢 。 從對本地區(qū)的分析出發(fā) ， 翻修的酒店將擁有 4 個細分市場需求 。 不同類型的經濟和人口數據已被評估以確定其是否能反映酒店需求的變化 。 基于此種方法 ， 以下列表顯示了我們預測的市場部分增長率 。 我們已對翻修后的酒店的競爭市場動態(tài)進行了審查 ， 并使用以上列表所示的需求增長率進行了對基本需求的估算 。 我們利用了計算得出的潛在需求數據 ， 根據需求固有的波動限制和市場領域的其他因素 ， 我們確定了整個市場的需求狀況 。 下表展示了我們對擬改造酒店市場需求增長的預測 ， 其中包括住宿房間數和所有其他市場需求 。 21 細分市場 2022 2022 2022 2022會展 9% 11% 9% 7%團隊 8% 10% 8% 6%散客 8% 11% 9% 7%商務 8% 9% 7% 5%基礎需求增長率8. 50% 10. 30% 8. 30% 6. 30%年增長率22 競爭市場住宿需求， 2022–15 2022 2022 2022 2022 2022 2022會展已入住客房夜數 82, 304 85, 513 86, 148 87, 227 92, 006 92, 006剩余需求 1, 601 1, 620 2, 594 3, 141 3, 313 3, 313已滿足需求增長 0. 00% 3. 90% 0. 74% 1. 25% 5. 48% 0. 00%團隊已入住客房夜數 51, 797 53, 817 54, 217 54, 896 57, 904 57, 904剩余需求 1, 009 1, 020 1, 632 1, 976 2, 084 2, 084已滿足需求增長 0. 00% 3. 90% 0. 74% 1. 25% 5. 48% 0. 00%散客已入住客房夜數 50, 673 52, 649 53, 040 53, 704 56, 647 56, 647剩余需求 987 998 1596 1933 2039 2039已滿足需求增長 0. 00% 3. 90% 0. 74% 1. 25% 5. 48% 0. 00%競爭市場住宿需求， 2022–15 (續(xù) ) 23 2022 2022 2022 2022 2022 2022商務已入住客房夜數 34, 758 36, 114 36, 382 36, 837 38, 856 38, 856剩余需求 440 568 1, 050 1, 321 1, 393 1, 393已滿足需求增長 0. 00% 3. 90% 0. 74% 1. 25% 5. 48% 0. 00%總計已入住客房夜數 219, 532 228, 093 229, 788 232, 663 245, 413 245, 413剩余需求 3, 969 4, 173 6, 861 8, 367 0 0已滿足需求增長 0. 00% 3. 90% 0. 74% 1. 25% 5. 48% 0. 00%可出租客房間年夜數 438, 237 438, 237 438, 237 438, 237 438, 237 438, 237可出租的客房間夜增長 0. 00% 0. 00% 0. 00% 0. 00% 0. 00% 0. 00%整體市場平均入住率 51% 53% 54% 55% 56% 56%我們認為 ， 所有選定競爭酒店的穩(wěn)定市場入住率約為 56%， 根據預測的市場供求波動 ， 我們預計 ， 市場將在 2022年達到這個入住率 。 24 4. 設施完善計劃及設施推薦 酒店概念與定位 雖然待改造酒店附近地區(qū)還比較落后 ， 但會議需求強勁 ， 這里能夠提供寧靜的環(huán)境和城外享受 。 同時 ， 海南島度假短期休閑和周末需求呈現上升趨勢 。 我們認為該趨勢主要源于國內游客生活水平的日益提高 。 根據對當地度假酒店業(yè)者的訪問 ， 我們認為 ， 一個精心設計的 、 擁有密集會議和娛樂設施的度假勝地有吸引休閑和會展需求的潛力 。 因此 ， 我們認為有必要按照市場需求定位以四星級酒店標準對酒店進行改造 。 此外 ，我們認為 ， 總體規(guī)劃中的球會 、 漁人碼頭 、 溫泉中心將進一步促進住宿需求 。 總體來說，我們認為翻修的酒店應包括下列內容： ? 提供現代設施和優(yōu)越的自然環(huán)境； ? 精心設計的園林景觀，與綜合功能配置方案中的其他元素融為一體； ? 通過裝修和設施配備提供高檔舒適的環(huán)境； ? 提供先進的會議和功能設施，滿足國內和國際會議和活動（包括婚禮、展覽）需求； ? 齊全的娛樂和休閑設施； ? 融合當地傳統(tǒng)文化與現代設計的國際四星級標準度假設施；以及 ? 翻修的酒店設施應與球會、擬建的溫泉中心及精品酒店互補。 25 現有酒店房間構成 我們認為 ， 上述酒店定位概念將為重新定位的酒店吸引更多的團隊 、 散客和會展需求 ， 不僅適合于海南東北地區(qū) ， 同樣還包括國內其他地區(qū)市場需求 。 以下章節(jié)列出了我們對翻新酒店設施的建議 。 這些建議基于我們對現有和未來市場需求的了解 。 由于香格里拉 、 威斯汀及萬豪并未 開業(yè) ， 我們對其硬件構成了解有限 ， 為了深入了解市場 ， 我們增加了以下另外 3家次要競爭對手作比較： ? 海口鴻洲埃德瑞皇家園林酒店 305 間客房 ? 海南西海岸溫泉度假酒店 304 間客房 ? 海南文昌維嘉國際大酒店 300 間客房 26 客 房 （ 種類） 單元數 客 房 數 大 致 凈面 積 （平 方 米 ） / 單元 3 號樓 標 準客房 111 111 31 5 號樓 標 準客房 77 7 7 33 1 號樓 和 2 號樓 湖 景客房 174 174 40 3 號樓 和 5 號樓 園 景套房 6 6 9 8 1 號樓 和