【正文】 項(xiàng)目的地塊約 ，位于 煙臺(tái) ***東端 ， 東、 南面 向黃 海，北靠起伏的山嶺 ，西面毗鄰 高爾夫球場(chǎng)，是一塊優(yōu)質(zhì)的 有專(zhuān)屬 海域 的一線海景地。 2．市場(chǎng)定位 煙臺(tái) ***度假酒店 是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店， 目標(biāo)是來(lái) 煙臺(tái) 度假的具有高消費(fèi)能力的 富豪、高端游客，包括世界 500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知 名人士。 3．比較分析 在同樣的地理?xiàng)l件下， 煙臺(tái) 暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類(lèi)比的項(xiàng)目 。 目前唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于 煙臺(tái)芝罘區(qū) 北 部 的 “ 陽(yáng)光 100 酒店式公寓 ” 。 因此，本項(xiàng)目的發(fā)展前景是非常誘人的。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 9 功能定位 休閑、度假、美食、療養(yǎng)、會(huì)議、娛樂(lè)。 下面將根據(jù) “ 家庭生活的階段 ” 及 “ 區(qū)域 ” 兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對(duì)自助游情有獨(dú)鐘。出游以朋友同事作為組合元素。對(duì)中小型住宅購(gòu)買(mǎi)需求較為強(qiáng)勁，開(kāi)始以家庭為 單位的 旅游 組合方式。購(gòu)買(mǎi)住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對(duì)其購(gòu)買(mǎi)力給予有力支持。不滿(mǎn)足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)較多兒童用品，購(gòu)買(mǎi)住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。 滿(mǎn)巢階段（二）：年輕夫妻，有 6 歲以上子女 ， 經(jīng)濟(jì)狀況較好。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 。開(kāi)始注重投資及對(duì)生活質(zhì) 量 的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。 滿(mǎn)巢階段（三）：年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住 ，經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。 仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。 滿(mǎn)巢階段 （四） ：年長(zhǎng)夫婦，子女離家自立 ， 前期收入較高。對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴(lài)性增強(qiáng)，后期退休收入減少。 孤獨(dú)階段：?jiǎn)紊砝先霜?dú)居 ， 收入銳減。消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。 行為及性格特征 對(duì)新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。 容量大，快節(jié)奏的旅游活動(dòng)比較適合 他們的口味。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 本階段的客戶(hù)群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。 由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而 且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響。 3. 3. 1. 2 注重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5 的人 群。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。 度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱(chēng)的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為。回復(fù)年輕 時(shí)代的習(xí)慣，喜愛(ài)與同齡人結(jié)伴而行。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 雖然逐步進(jìn)入 “ 無(wú)收入 ” 的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。 另外，隨著 煙臺(tái) 作為旅游度假 目的地地位的日趨形成，煙臺(tái) ***會(huì) 越來(lái)越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 3. 3. 2 以 “ 區(qū)域 ” 作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)目標(biāo)客戶(hù)層的分析 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿(mǎn)豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投 資或一項(xiàng)消費(fèi)。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。 北京人特別喜歡山東的海景房。在北京 地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的情況下（高檔住宅商品價(jià)格普遍高于 7000 元 /平方米），到 煙臺(tái) ***購(gòu)旅游度假物業(yè)，一方面可以滿(mǎn)足休閑度假 、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在 煙臺(tái) ***較低房?jī)r(jià)的情況下會(huì)顯得輕松而從容。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“ C” 型分布的建筑 主樓和部分分散的度假單元 ，樓高 3 層， 部分 4 層，主 樓用于度假酒店公共配套 和普通標(biāo)間及小套 房 。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。別具一格的開(kāi)敞式酒店大堂，暖溫 帶風(fēng)情的豪華觀?？头?，融合 出優(yōu)美的海濱度假酒店效果。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。 4．規(guī)模與設(shè)計(jì)（參見(jiàn) “ 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 ” ） 設(shè)計(jì) 168 套客房， 可容納 600 余位客人， 安排不同布局方式的單元， 包括分散布置的度假單元式總統(tǒng)套房、豪華套房、普通套房以及位于酒店主樓內(nèi)的小套房和普通標(biāo)間； 600平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶(hù)內(nèi)、 外兒童娛樂(lè)園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市； 戶(hù)外溫泉 SPA、夏威夷式泳池； 水景 園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽(yáng)效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶(hù)外活動(dòng)的私密性的相輔相成；同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺(jué)環(huán)境。針對(duì) ***度假酒店的 項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用***一線海景的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全 煙臺(tái) 、也是全 山東 最大 最好 的一線海景五星級(jí)度假酒店，在同類(lèi)度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其 硬件優(yōu)勢(shì)。戶(hù)型面積從 50m2到 700m2不等。 可銷(xiāo)售部分 在銷(xiāo)售期間提供不同戶(hù)型的樣板房 13 間(套 )。 本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原 則，體現(xiàn)酒店外觀，項(xiàng)目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和 暖溫 帶園林效 果 。地下室部分 5000 平方米 ，不包含在 總建筑面積 內(nèi) ，包括： 停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。 同時(shí) 可以考慮根據(jù)客戶(hù)的需要進(jìn)行組合或分拆。 選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶(hù)所接受，以快速回收資金。 具體定價(jià)建議如下： 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)： 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 19 （ 1） 本項(xiàng)目公寓 酒店主樓 部分銷(xiāo)售面積約 5000平方米； 度假單元式套房 部分約 22021 平方 米。 平均售價(jià)制定建議 ： 具體的銷(xiāo)售價(jià)格，要充分 考慮銷(xiāo)售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上 適當(dāng) 提高 ， 銷(xiāo)售平均價(jià)格為： 10000 元 /M2； 第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤(pán)期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。因此本階段的銷(xiāo)售在單位成本的基礎(chǔ)上 更進(jìn)一步 提高 ， 銷(xiāo)售平均實(shí)收價(jià)格約為： 15000元 /M2。 備注： 此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。如果銷(xiāo)售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓?zhuān)环粗瑒t加大折讓?zhuān)S持最高平均5%的折讓率。 我們 將不同朝 向、位置和不同景觀的公寓劃分為 多個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。 從理論上講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： ● 主體工程已基本完成 ● 配套設(shè)施已全部到位 ● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 21 ● 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 ● 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 有關(guān)的手續(xù)及銷(xiāo)售文件已全部準(zhǔn)備就緒 但針對(duì)該項(xiàng) 目的特點(diǎn)： ● 自籌資金無(wú)法完成項(xiàng)目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴(lài)銷(xiāo)售回款或銀行貸款； ● 以新的概念銷(xiāo)售：硬件上必須給客戶(hù)營(yíng)造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷(xiāo)售信心的有力支持； ● 項(xiàng)目規(guī)模有限、銷(xiāo)售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以 “ 短、平、快 ” 的推廣策略完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售，而避免因拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷(xiāo)售業(yè)績(jī)； 綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 屆時(shí)，硬件及軟件配套 應(yīng)達(dá)到如下階段： ● 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 ● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 銷(xiāo)售方式及銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)確定 銷(xiāo)售方式定位 銷(xiāo)售方式對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的影響也是比較大的。 建議該項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式是： ● 進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，然后采用標(biāo)準(zhǔn) 五星級(jí) 酒店式經(jīng)營(yíng)管理方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷(xiāo)為 輔、 委托代理銷(xiāo)售為 主 的銷(xiāo)售方式 ● 采 用組合式付款方式 物業(yè)管理定位 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式 本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，酒店管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。 酒店管理公司 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行 五星級(jí) 酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良 好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回