【正文】 平方公里，規(guī)劃居住人口 50 萬，計劃吸 引各類投資 1000 億美元。 特殊的政策優(yōu)勢 、 便利的交通網(wǎng)絡(luò) 、 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施 、 優(yōu)越的生活環(huán)境 、 充足的人力資源 以及 優(yōu)惠的稅收政策 使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞， 到 2020 年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過 200 億元，實際利用外資 1 億美元， 主要經(jīng)濟指標(biāo)年均增幅超過 40％。 1. 寫字樓 目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的 高新技術(shù) 企業(yè)有 近 200 多 家，其中包括屬世界 500 強企業(yè)中的 46 家，在蘇州高新區(qū) 首期的 30 多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個功能區(qū)。 南北兩個科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 就世界 500 強企業(yè)來看，就有如下的企業(yè)： No. 五 百 強 名 稱 No. 項 目 名 稱 1 德國西門子集團 1 德利多富信息系統(tǒng) (蘇州 )有限公司 2 力斯頓聽力技術(shù)（蘇州）有限公司 2 韓國三星電子 3 三星電子 (蘇州 )半導(dǎo)體有限公司 4 蘇州三星電子有限公司 5 蘇州三星電子液晶顯示器有限公司 6 三星半導(dǎo)體（中國）研究開發(fā)有限公司 7 蘇州三星電子電腦有限公司 3 日本富士通 8 富士通多媒體部品（蘇州）有限公司 9 蘇州工業(yè)園區(qū)國信方舟軟件技術(shù)有限公司 4 美國高特利集團 10 納貝斯克食品 (蘇州 )有限公司 5 英國 BOC 集團 11 比歐西氣體 (蘇州 )有限公司 6 美國禮來制藥公司 12 禮來 (蘇州 )制藥有限公司 7 美國百得集團 13 百得（蘇州）電動工具有限公司 8 美國百特公司 14 蘇州百特醫(yī)療用品有限公司 9 日本國株式會社日立制作所 15 瑞薩半導(dǎo)體（蘇州）有限公司 16 日立儀器（蘇州）有限公司 17 日立顯示器件（蘇州）有限公司 18 日立金屬（蘇州）電子有限公司 19 日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司 20 日立汽車部件（蘇州）有限公司 21 日立工 程建設(shè)（蘇州）有限公司 22 日立醫(yī)療系統(tǒng)（蘇州）有限公司 10 日本住友株式會社 23 蘇州住友電木有限公司 24 住友制藥（蘇州）有限公司 11 美國霍尼韋爾國際集團 25 霍尼韋爾特殊化學(xué)品（蘇州）有限公司 26 德聯(lián)覆銅板 (蘇州 )有限公司 27 凱聯(lián)航空發(fā)動機（蘇州）有限公司 12 美國艾默生電氣公司 28 艾默生電氣 (蘇州 )有限公司 29 艾默生環(huán)境優(yōu)化技術(shù) (蘇州 )研發(fā)有限公司 13 法國萊雅集團 30 蘇州尚美國際化妝品有限公司 31 美寶蓮（蘇州） 化妝品有限公司 14 英國葛蘭素斯密斯克林公司 32 葛蘭素史克制藥 (蘇州 )有限公司 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標(biāo)客戶，新區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的欠缺更對本項目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項目無法比擬優(yōu)勢。其中最大的高檔小區(qū) 有 都市花園 ， 位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場，都市花園再往南 臨 中央公園。 項目總占地 44 公頃，建筑面積： 66 萬㎡，容積率： 。 湖左岸 高檔住宅區(qū)占地面積 萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央 CBD 和城市廣場。 金姬墩 主要是由獨棟別墅所構(gòu)成的高級住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。 水巷鄰里總面積為 公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。 喬麗晶公寓 位于園區(qū)獨墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地 3 公頃，總投資 億元，共有 4 幢樓，李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 以上高檔的樓盤的每平米的均價都在 5000 元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售 都呈現(xiàn)旺勢。項目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集， 文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。 園區(qū)中的 國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積 萬平方米，總體設(shè)計建筑面積 25 萬平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積 12 萬平方米，會議設(shè)施面積 萬平方米。 此外， 總投資 10 億元、總建筑面積約 10 萬平方米 位于 F 城商業(yè)街 的 銷品茂 和世界家裝巨頭 Bamp。 完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場所產(chǎn)生的市場聚合效應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央 CBD 的星海大廈 xx 會館項目的區(qū)位優(yōu)勢也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。 第三節(jié) 競爭 對手分析 xx 俱樂部是一種地域性很強的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)， xx 服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合 xx 設(shè)施，星海的項目設(shè)置和營業(yè)規(guī)模是其他商業(yè) xx 俱樂部無法比擬的。排除蘇州市老城區(qū)綜合類 xx 房，能對星海大廈 xx 會所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的 蘇州市蘇春西路 158 寶迪國際 xx， 由香港旭陽集團投資組建。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的 xx 會館，建筑面積 2500 平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)項目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營業(yè)范圍和方式還有待確定。 從競爭上看，寶迪國際 xx 俱樂部和湖左岸 xx 會館會對本項目產(chǎn)生一定的影響。同時，星海 xx 項目的豐富程度和綜合程度是另外兩家 xx 俱樂部難以達(dá)到的。 星海 xx 會館的聚合效應(yīng)明顯，項目的李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 截至 6 月底，全區(qū)就業(yè)人口達(dá)到了 10 萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約 6 萬人；就業(yè)人員平均年齡 歲， 35 歲以下人員占了九成。根據(jù)對園區(qū)薪資狀況的調(diào)查， 1996 年到 2020 年，園區(qū)中高級管理人員和技術(shù)人員的年薪 增幅平均為 22％到 27％，普通管理和技術(shù)人員為 15％到 20％，一般工人為 5％到 10％。 從價值取向和消費方式來看，都比較 注重生活質(zhì)量和時尚品位，易于接受新事物 。 2020 年度企業(yè)總數(shù) 205 家，總?cè)藬?shù) 3078 人 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康 、科學(xué)”，以 xxxxxx俱樂部鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運動方式進(jìn)行宣傳，從俱樂部整體設(shè)計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動感、充滿活力的時代氣息。 第二節(jié) 項目內(nèi)部設(shè)置 一、項目規(guī)劃定位 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 由于項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會員在本項目中享受到全面的高層次服務(wù)。星海大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過往行人注意。俱樂部內(nèi)部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品位為原則，運動 xx 區(qū)域 通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的xx 圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產(chǎn)生運動和跳躍感。 三、項目內(nèi)部設(shè)置規(guī)劃 依據(jù) xxxxxx 俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對 蘇州市星海大廈 xx 會館李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 貯藏室 20 公共區(qū)域及通道 80 第三節(jié) 項目管理和營銷體系 一、項目營銷與管理定位： 作為 xxxxxx 俱樂部華東地區(qū)的合作店 ,xxxxxx 俱樂部星海大廈店將按照 xxxxxx 俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營管理 ,力爭做成華東地區(qū)高檔 xx 俱樂部的高端品牌 ,形成 xxxx 高質(zhì)量、高品質(zhì)的 xx 俱樂部形象，進(jìn)一步拓展 xxxx 品牌在華東地區(qū)的影響力。 則，本地招聘人員將由 xxxxxx 俱樂部進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部經(jīng)營管理質(zhì)量。 xxxxxx 俱樂部星海大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行 xxxxxx 俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。在開業(yè)之前，預(yù)銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。全體員工隨時待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會員卡。俱樂部還將免費為來賓進(jìn)行健康評估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并成為xxxx 俱樂部的會員。 我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費的臨時會員卡。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服務(wù)，并制定針對個人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時會員卡，他們將意識到 xxxxxx 俱樂部的價值和益處，并決定作為正式會員加入。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務(wù)，而且還能提供專門為企業(yè)設(shè)計的健康課程和 xx 課程以供到場或不到場的員工參與訓(xùn)練，因此，企業(yè)將踴躍參與。這些活動將提高 xxxx 俱樂部在消費者中的知名度，并促進(jìn)會員推薦非會員入會， xxxxxx 俱樂部每年于不同公益機構(gòu)和社區(qū)中心合作，是俱樂部的會員能夠參加社區(qū)活動，有選擇性的 贊助和宣傳活動進(jìn)一步提高 xxxxxx 俱樂部的品牌知名度。 每個季度俱樂部會舉辦內(nèi)部活動，例如會員聚會、節(jié)日慶祝和周年聚會等。這些活動的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。 xxxxxx 俱樂部將為會員及其朋友提供免費健康檢查，這是 向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。 xxxxxx俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內(nèi)部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入 會的現(xiàn)有會員，鼓勵包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會員卡的一個行之有效的方法。此后，現(xiàn)有會員的續(xù)約將是保持會員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最頻繁的時候進(jìn)行季節(jié)性促銷。 xxxxxx 俱樂部將不斷進(jìn)行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和 廣告商的聯(lián)系。持續(xù)的推廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯(lián)絡(luò)（促銷盒、直接 郵寄、電話營銷跟蹤）以及俱樂部內(nèi)部促銷。 二、會員收費標(biāo)準(zhǔn) 通過對蘇州市已開設(shè)的中高檔次 xx 俱樂部具體情況進(jìn)行考察，考慮到目前蘇州市消費者對 xx 俱樂部需求狀況，以及 xx 俱樂部的競爭狀況，對星海 xx 會所價格標(biāo)準(zhǔn)制定如下： 分類 費用 使用范圍 半年卡 2600 本俱樂 部 一年銀卡 3800 本市通用，全國短期 兩年金卡 6800 全球通用 蘇州市星海大廈所處地段良好，項目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢明顯，在價格選擇上應(yīng)能充分體現(xiàn)俱樂部的檔次。 一、年營業(yè)收入估算 詳見附件二：《年經(jīng)營收入估算表》 二、年經(jīng)營成本估算 詳見附件三：《年經(jīng)營成本估算表》 三、年營業(yè)收入估算 詳見附件四：《年營業(yè)利潤估算表》 四、現(xiàn)金流量估算 以十年為財務(wù)計算期， 10%為折現(xiàn)率，計算 xxxx 蘇州星海大廈項目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn) 金流量現(xiàn)值。 第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟效益分析 靜態(tài)法分析財務(wù)經(jīng)濟效益主要有以下三個指標(biāo)，這種方法未考慮資金的時間價值，但也有一定參考價值。 一．投資利潤率 二． 投資利稅率 三．靜態(tài)投資回收期 投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1+上年累計凈現(xiàn)金流 量的絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 = 年 第三節(jié) 動態(tài)經(jīng)濟效益分析 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 一． 財務(wù)凈現(xiàn)值