【正文】 業(yè)有限公司 34 英國翠豐集團(tuán) 53 蘇州百安居裝飾建材超市有限公司 35 美國旭電公司 54 旭電 (蘇州 )科技有限公司 36 松下電器產(chǎn)業(yè)株式會(huì)社 55 松下電器研究開發(fā)（蘇州）有限公司 37 日本旭化成株式 會(huì)社 56 旭化成電子材料（蘇州）有限公司 38 法國家樂福 57 蘇州悅家超市有限公司 39 日本三菱株式會(huì)社 58 華菱科技（蘇州）有限公司 40 三井物產(chǎn)株式會(huì)社 59 三井電子薄膜（蘇州）有限公司 60 蘇州三井國際物流貿(mào)易有限公司 41 達(dá)能集團(tuán) 61 達(dá)能食品（蘇州）有限公司 42 新日本制鐵株式會(huì)社 62 蘇州日鐵金屬制品有限公司 43 挪威海德魯公司 63 海德魯鋁業(yè)（蘇州 )有限公司 44 日本新日礦公司 64 蘇州日礦材料有限公司 65 蘇州日礦宇精密加工有限公司 45 德國巴斯夫公司 66 巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司 46 皇家殼牌集團(tuán)（荷蘭） 小計(jì) 46 家五百強(qiáng)企業(yè) 在園區(qū)注冊(cè)了 66 家企業(yè) 12 如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標(biāo)客戶，新區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的欠缺更對(duì)本項(xiàng)目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項(xiàng)目無法比擬優(yōu)勢(shì)。其中最大的高檔小區(qū)有 都 市花園 ， 位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場(chǎng)，都市花園再往南 臨 中央公園。 項(xiàng)目總占地 44 公頃，建筑面積： 66 萬㎡，容積率： 。 湖左岸 高檔住宅區(qū)占地面積 萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央 CBD 和城市廣場(chǎng)。 金姬墩 主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高級(jí)住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。 水巷鄰里總面積為 公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。 喬麗晶公寓 位于園區(qū)獨(dú)墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地 3 公頃，總投資 億元，共有 4 幢樓， 13 分別為四、六、七、八層，共有 160 多套房。 ： 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心， 以園區(qū)中央 CBD 為中心 在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19 個(gè)鄰里中心 。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地 公頃。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺(tái)等文化設(shè)施。該工程總投資估算約 22 億元，全部建成后可提供 14 個(gè)展廳、 7000 個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)展位，將躋身世界會(huì)展中心前 20 位，成為僅次于廣州國際會(huì)展中心的國內(nèi)第二大會(huì)展中心。Q 也在園區(qū)安家。 14 第三節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 分析 xx 俱樂部是一種地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)， xx 服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合 xx 設(shè)施，星海的項(xiàng)目設(shè)置和營業(yè)規(guī)模是其他商業(yè) xx 俱樂部無法比擬的。排除蘇州市老城區(qū)綜合類 xx 房，能對(duì)星海大廈 xx 會(huì)所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的 蘇州市蘇春西路 158 寶迪國際 xx， 由香港旭陽集團(tuán)投資組建。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的 xx 會(huì)館，建筑面積 2500 平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)項(xiàng)目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營業(yè)范圍和方式還有待確定。 從競(jìng)爭(zhēng)上看，寶迪國際 xx 俱樂部和湖左岸 xx 會(huì)館會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。同時(shí)，星海 xx 項(xiàng)目的豐富程度和綜合程度是另外兩家 xx 俱樂部難以達(dá)到的。 星海 xx 會(huì)館的聚合效應(yīng)明顯，項(xiàng)目的 15 目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定 在 距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項(xiàng)目的位置和園區(qū)的交通來看，本項(xiàng)目基本可以覆蓋整個(gè)園區(qū)。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中 37％來自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近 。 從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員 受雇于外企、合資公司、金融機(jī)構(gòu)等， 都 受過良好教育。而且人口的密度比較大，俱樂部的 xx 市場(chǎng)潛力較大。 項(xiàng)目的宣傳定位和形象定位是“時(shí)尚、健康、科 學(xué)”，以 xxxxxx俱樂部鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運(yùn)動(dòng)方式進(jìn)行宣傳，從俱樂部整體設(shè)計(jì)到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動(dòng)感、充滿活力的時(shí)代氣息。 第二節(jié) 項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)置 一、項(xiàng)目規(guī)劃定位 17 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園 xx 市場(chǎng)特點(diǎn)以及自身營銷與經(jīng)營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運(yùn)營成本，使該項(xiàng)目在獲得最大的品牌效益和社會(huì)效益的同時(shí)，獲得最大的 經(jīng)濟(jì)效益。 二、項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立 xx 俱樂部項(xiàng)目相比，不易引人注意。 由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時(shí)，應(yīng)盡量保留層高，盡量給會(huì)員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運(yùn)動(dòng)舒適感。 整個(gè)俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營業(yè)的所有時(shí)段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動(dòng)感音樂，以提高運(yùn)動(dòng) xx者的運(yùn)動(dòng)興奮性，并烘托運(yùn)動(dòng) xx 氛圍。 二、項(xiàng)目管理 1. 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（ 31 人） 俱樂部總經(jīng)理（ 1 人） 市場(chǎng)部 銷售部 健美操部 私教部 運(yùn)營部 財(cái)務(wù)部 主管 主管 主管 主管 主管 主管 （ 1 人） （ 1人） （ 1人） （ 1人） （ 1人） 營銷策劃 會(huì)籍顧問 健美操教練 私人教練 前臺(tái) 保管 出納 會(huì)計(jì) （ 1 人） （ 8 人） (4 人 ) （ 8 人） (3 人 ) （ 1 人 ) （ 1人） 本項(xiàng)目中高層管理人員由 xx 公司派出， xx 教練、會(huì)籍顧問主管由 xx 公司派出，其他中層管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原 20 則，本地招聘人員將由 xxxxxx 俱樂部進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部經(jīng)營管理質(zhì)量。 xxxxxx 俱樂部星海大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行 xxxxxx 俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。在開業(yè)之前，預(yù)銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。全體員工隨時(shí)待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會(huì)員卡。俱樂部還將免費(fèi)為來賓進(jìn)行健康評(píng)估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵(lì)人們采納健康的生活方式并成為xxxx 俱樂部的會(huì)員。 xxxxxx 俱樂部 的銷售人員將收集這些表格，并與每個(gè)填表人聯(lián)系，約定時(shí)間邀請(qǐng)他們來參觀俱樂部，并成為臨時(shí)會(huì)員。 各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場(chǎng)，這是因?yàn)槠髽I(yè)意識(shí)到了健 康的員工為企業(yè)帶來的益處， xxxxxx 俱樂部將于企業(yè)聯(lián)系，推出公司員工收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng) xx 測(cè)試、講座和其他與健康有關(guān)的活動(dòng)。 特別活動(dòng)是 xxxxxx 俱樂部銷售和推廣計(jì)劃的另一個(gè)重要組成部分。 22 每個(gè)季度俱樂部會(huì)舉辦內(nèi)部活動(dòng)，例如會(huì)員聚會(huì)、節(jié)日慶祝和周年聚會(huì)等。這些活動(dòng)的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團(tuán)體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。 xxxxxx 俱樂部將為會(huì)員及其朋友提供免費(fèi)健康檢查，這是 向非會(huì)員出售會(huì)員卡最為有效的方式之一。 xxxxxx俱樂部使用的最強(qiáng)有力的促銷方式是俱樂部內(nèi)部會(huì)員間的促銷競(jìng)賽，這個(gè)計(jì)劃旨在鼓勵(lì)介紹新人入會(huì)的現(xiàn)有會(huì)員，鼓勵(lì)包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會(huì)員的高昂情緒并推銷會(huì)員卡的一個(gè)行之有效的方法。此后，現(xiàn)有會(huì)員的續(xù)約將是保持會(huì)員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是令會(huì)員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計(jì)劃，如在入會(huì)最頻繁的時(shí)候進(jìn)行季節(jié)性促銷。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進(jìn)行宣傳。 第五節(jié) 會(huì)員制體系設(shè)置 一、設(shè)置原則 俱樂部采取國際通行的會(huì)員制管理方法，以吸引長期固定會(huì)員為主要目的，根據(jù)對(duì) xxxxxx 俱樂部的規(guī)模、檔次及周 邊主要消費(fèi)群體及其消費(fèi)能力購買力、消費(fèi)群體分析，制定以下會(huì)員制卡種和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目投資效益估算 24 一、年?duì)I業(yè)收入估算 詳見附件二：《年經(jīng)營收入估算表》 二、年經(jīng)營成本估算 詳見附件三：《年經(jīng)營成本估算表》 三、年?duì)I業(yè)收入估算 詳見附件四：《年?duì)I業(yè)利潤估算表》 四、現(xiàn)金流量估算 以十年為財(cái)務(wù)計(jì)算期， 10%為折現(xiàn)率，計(jì)算 xxxx 蘇州星海大廈項(xiàng)目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。 第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 靜態(tài)法分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益主要有以下三個(gè) 指標(biāo)，這種方法未考慮資金的時(shí)間價(jià)值，但也有一定參考價(jià)值。 一．投資利潤率 二． 投資利稅率 三．靜態(tài)投資回收期 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流 量的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 = 年 第三節(jié) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 25 動(dòng)態(tài)法分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要有兩個(gè)指標(biāo)，這兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，是經(jīng)濟(jì)效益分析中比較重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在項(xiàng)目管理中，在基準(zhǔn)收益率為 10%的前提下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，則該項(xiàng)目具備投資價(jià)值。 三．動(dòng)態(tài)投資回收期 26 動(dòng)態(tài)投資回收期 = 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1 + 上年累計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 = 年 第四節(jié) 結(jié) 論 從以上三節(jié)的財(cái)務(wù)分析中可以看出，本項(xiàng)目贏利性較好，要求收益率為 10%的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬 元；內(nèi)部收益率 %；動(dòng)態(tài)投資回收期 年。 第五章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 蘇州市星海大廈項(xiàng)目作為“ xxxx”也存在一些風(fēng)險(xiǎn)： 一．行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 華東地區(qū)作為長江經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，是眾多商家必爭(zhēng)之地，目前世界知名品牌的 xx 俱樂部紛紛搶占華東市場(chǎng)，面積在 2021 平方米以上的 xx 俱樂部已有十余家，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，此項(xiàng)目一進(jìn)入市場(chǎng)即將面臨的激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 三．不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 體育 xx 業(yè)是人民生活水平發(fā)展到較高水平后進(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)，因此一旦發(fā)生自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力因素，將大幅度影響消費(fèi)人群消費(fèi)頻次和客流量；發(fā)生火災(zāi)、地震和臺(tái)風(fēng)等使 xx 連鎖店財(cái)物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產(chǎn)損失，并影響集團(tuán)發(fā)展與擴(kuò)張。 xx 公司將對(duì)前期建設(shè)和后期經(jīng)營管理投入大量人力物力，以使該項(xiàng)目在各方面達(dá)到 xxxxxx 俱樂部的水平，為進(jìn)一步推進(jìn) xxxxxx 連鎖事業(yè)而努力。著名的效率提升大師博思 .崔西 説 ：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成 ，其他都是這句話的注釋。 ? 一次做好一件事 著名的效率提升大師博思 .崔西有一個(gè)著名的論斷：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。 ? 培養(yǎng)重點(diǎn)思維 從重點(diǎn)問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾?！? ? 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。 ? 不找借口 美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話： “如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決 定他能否成功的關(guān)鍵。 ? 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。 ? 運(yùn)用 20/80 法則 二八法則向人們揭示了這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普 遍存在著不平衡關(guān)系。 29 ? 合理利用零碎時(shí)間 所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。一旦開始遇事推托，就很容 易再次拖延，直到變成一種根深崹 蒂固的習(xí)慣。如果沒有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失?！? ? 習(xí)慣 1善于借助他人力量 年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場(chǎng)中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)? ? 習(xí)慣 1換位思考 在人 際的相處和溝通里， “換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。 ? 樹立團(tuán)隊(duì)精神 一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。 ? 善于休息 休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力 ,提高一個(gè)人的工作效能。 ? 及時(shí)改正錯(cuò)誤 一名高效能人士要善于從批評(píng)中找到進(jìn)步的動(dòng)力 .批評(píng)通常分為兩類 ,有價(jià)值的評(píng)價(jià)或是無理的責(zé)難 .不管怎樣 ,坦然面對(duì)批評(píng) ,并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分 ,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。 ? 不斷學(xué)習(xí) 一個(gè)人 ,如果每天都能提高 1%,就沒有什么能阻擋他抵達(dá)成功 .成功與失敗的距離其實(shí)并不遙遠(yuǎn) ,很多時(shí)候 ,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己 。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時(shí)擺脫小事困擾 ,積極地面對(duì)工作和生活。 ? 有效溝通 人與人之間的交往需要溝通 ,在公司 ,無論是員工于員工員工于上司員工與客戶之間