【正文】 格局，五年內(nèi)形成全國(guó)過(guò)百家的連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌、理念、營(yíng)銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立起以xx業(yè)為核心，同時(shí)帶動(dòng)體育用品業(yè)、信息業(yè)和無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)格局。 作為中國(guó)奧委會(huì)的合作伙伴單位，xx擁有奧運(yùn)商用標(biāo)志的特許使用權(quán)。第三節(jié) 項(xiàng)目基本情況工業(yè)園區(qū)某某游泳館是由工業(yè)園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)，位于工業(yè)園區(qū)某某街蘇春西路口，正處于工業(yè)園中央CBD的核心地帶，一期xx項(xiàng)目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積6350平方米。由工業(yè)園區(qū)商旅集團(tuán)公司全面經(jīng)營(yíng)管理。三樓設(shè)有3塊羽毛球以及器械、空手道項(xiàng)目。包括四、五層的xx會(huì)館，以及四層2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球場(chǎng)，4片壁球場(chǎng)。經(jīng)雙方協(xié)商，某某大廈項(xiàng)目由xxxx投資管理有限公司和工業(yè)園區(qū)某某游泳館有限公司合作開發(fā)，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂(lè)部品牌。從戰(zhàn)略上考慮，xxxx的進(jìn)入，不但提高了某某游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的xx項(xiàng)目，使項(xiàng)目得到了豐富和完善。第四節(jié) 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 投資建設(shè)xxxxxx俱樂(lè)部某某大廈項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：投資估算 人民幣1109萬(wàn)元 年均經(jīng)營(yíng)收入估算 年均經(jīng)營(yíng)成本估算 年均利潤(rùn)估算 人民幣214萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期 投資利潤(rùn)率 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%） 內(nèi)部收益率 %動(dòng)態(tài)投資回收期 第二章 市 場(chǎng) 研 究第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無(wú)錫，北依長(zhǎng)江。改革開放20多年來(lái)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展充滿了活力，年均增長(zhǎng)保持在12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。世界500強(qiáng)跨國(guó)公司中已有91家先后落戶。消費(fèi)市場(chǎng)方面 2003年，%，%，為1996年以來(lái)增幅最高。已成為繼上海之后全國(guó)第二大制造業(yè)城市，外來(lái)人口隊(duì)伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴(kuò)張，使區(qū)域內(nèi)的社會(huì)消費(fèi)品購(gòu)買力大增。市城市居民人均可支配收入為市民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，對(duì)改善城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)預(yù)期、穩(wěn)定消費(fèi)需求，促進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng)起到積極的作用，促進(jìn)了市場(chǎng)銷售的上升。農(nóng)村居民人均生活費(fèi)支出4643元，%；其中人均生活消費(fèi)品支出3260元，%。 從經(jīng)濟(jì)環(huán)境上來(lái)看，上世紀(jì)九十年代后，決定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素由生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)為市場(chǎng)需求。就長(zhǎng)江三角洲來(lái)15個(gè)城市來(lái)看，市不管是三大指標(biāo)的絕對(duì)指標(biāo)還是增長(zhǎng)幅度來(lái)看都在這15個(gè)城市中名列三甲。步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂(lè)用品消費(fèi)的需求擴(kuò)大。2003年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、可見，體育xx市場(chǎng)潛力巨大。工業(yè)園區(qū)緊鄰上海，位于古城以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積260平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口50萬(wàn)，計(jì)劃吸引各類投資1000億美元?！　√厥獾恼邇?yōu)勢(shì)、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞，到2003年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過(guò)200億元，實(shí)際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅超過(guò)40％。1. 寫字樓 目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)有近200多家，其中包括屬世界500強(qiáng)企業(yè)中的46家，在高新區(qū)首期的30多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個(gè)功能區(qū)。南北兩個(gè)科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、民營(yíng)科技園為主體的一區(qū)多園的發(fā)展格局。2. 高檔住宅小區(qū)　 某某大廈xx會(huì)館項(xiàng)目處工業(yè)園的中心地帶，工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂(lè)等一批配套設(shè)施，形成環(huán)中心生活帶。都市花園共分五期項(xiàng)目，首期——“蘭華苑”，二期——“茗華苑”，三期——“菁華苑”，四期——“英華苑”，五期——“銀色貴族”。此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場(chǎng)隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。 ，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨(dú)墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房。：　　工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央CBD為中心在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂(lè)臺(tái)等文化設(shè)施。該工程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個(gè)展廳、7000個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，將躋身世界會(huì)展中心前20位，成為僅次于廣州國(guó)際會(huì)展中心的國(guó)內(nèi)第二大會(huì)展中心。Q也在園區(qū)安家。第三節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析xx俱樂(lè)部是一種地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)，xx服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為工業(yè)園最大綜合xx設(shè)施，某某的項(xiàng)目設(shè)置和營(yíng)業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)xx俱樂(lè)部無(wú)法比擬的。排除市老城區(qū)綜合類xx房，能對(duì)某某大廈xx會(huì)所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是工業(yè)園區(qū)的市蘇春西路158 寶迪國(guó)際xx，由香港旭陽(yáng)集團(tuán)投資組建。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的xx會(huì)館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)項(xiàng)目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂(lè)部的營(yíng)業(yè)范圍和方式還有待確定。從競(jìng)爭(zhēng)上看，寶迪國(guó)際xx俱樂(lè)部和湖左岸xx會(huì)館會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。同時(shí)，某某xx項(xiàng)目的豐富程度和綜合程度是另外兩家xx俱樂(lè)部難以達(dá)到的。某某xx會(huì)館的聚合效應(yīng)明顯，項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定在距俱樂(lè)部五千米范圍內(nèi)，從項(xiàng)目的位置和園區(qū)的交通來(lái)看，本項(xiàng)目基本可以覆蓋整個(gè)園區(qū)。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中37％來(lái)自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近