【正文】 2） 城市配套 9 鑒于今后青羊新區(qū)的常住人口約 17 萬人，未來青羊新區(qū)規(guī)劃有 2 所綜合性醫(yī)院、 1 個會展中心、 1 個博物館、 1 個圖書館、 1 個展覽館、 1 個社區(qū)活動中心、兩個公交總站、 10 個停車場、 7 個加油站等。 清水河公園、天鵝湖公園、 青羊綠洲公園為該區(qū)域提供良好的休閑娛樂去處，并成為區(qū)域主要綠肺。東西走向的商業(yè)步行街有 3 條， 2 條平行位于新區(qū)北部， 1 條位于將來最繁華的光華大道平行道上。 4）交通 條件 光華大道、成溫快速公路、成飛大道、武青路、導(dǎo)航路是現(xiàn)有主要交通通道，在新區(qū)東、南部規(guī)劃有公交總站， 特別是 即將動工的 地鐵 二 號線將從 本 項(xiàng)目旁經(jīng)過 ， 將 極大方便在該區(qū)域居住的人群出行 和提升本地區(qū)的商業(yè)價值 。前不久， 財政部和國稅總 局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于科技企業(yè)孵化器有關(guān)稅收政策問題的通知》，決定 自 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 ，對符合條件的孵化器自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征營業(yè)稅。 目前國家正著力 加強(qiáng) 專業(yè) 型 孵化器 的 發(fā)展 ， 專業(yè)孵化器一般是在綜合性科技企業(yè) 孵化器的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，專門針對某個高新技術(shù)領(lǐng)域進(jìn)行成果轉(zhuǎn)化或?yàn)樘囟夹g(shù)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)的孵化機(jī)構(gòu)。 2） 軍工民品化 將加速發(fā)展 2021 年 11 月 20 日 ，國防科工委 、 四川省政府聯(lián)合在成都召開四川軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進(jìn)會，國防科工委主任張慶偉 、 省委書記杜青林出席會議 。 特別提出 各級人民政府每年安排一定的資金支持軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 對具有產(chǎn)業(yè)化前景的在孵軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)品項(xiàng)目給予適當(dāng)補(bǔ)助 。 另外 對符合條件并報經(jīng)聯(lián)席會議認(rèn)定的軍轉(zhuǎn)民和軍民結(jié)合重點(diǎn)項(xiàng)目，免收購置生產(chǎn)經(jīng)營用房的交易手續(xù)費(fèi)和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，免征建設(shè)過程中的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防地下室易地建設(shè)費(fèi)、綠化易地補(bǔ)償費(fèi)，其他收費(fèi)項(xiàng)目減半征收。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi)當(dāng)年不足抵扣的 部分，可在 5 年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)抵扣。 還有就是 進(jìn)入國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的軍工和軍民結(jié)合高新技術(shù)企業(yè)、四川軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)基地符合有關(guān)政策規(guī)定的，自獲利年度起兩年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。在我省境內(nèi)投資于符合國家產(chǎn)業(yè)政策的軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造項(xiàng)目，其項(xiàng)目所需國產(chǎn)設(shè)備投資（不包括財政撥款）的 40%可從企業(yè)技術(shù)改造項(xiàng)目設(shè)備購置當(dāng)年比前一 年新增的企業(yè)所得稅中抵免，不足抵免的投資額可用以后年度企業(yè)比設(shè)備購置前一年新增的企業(yè)所得稅延續(xù)抵免，抵免期限最長為 5 年。 提倡 積極引導(dǎo)民間資金和國際資本投入我省軍民結(jié)合高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 3）區(qū)域商務(wù)、住宅市場 發(fā)展 日趨成熟 區(qū)域 周邊 樓盤 現(xiàn)狀 樓 盤 開盤時間 價格 占地面積 總建面 容積率 上道西城 2021． 9 4800 70267 213096 富詩特 4600 13000 52021 清水河畔 5400 28000 160000 雙龍灣 5400 20210 96962 鴻運(yùn)之星 4200 17503 83000 翠微清波 6000 318358 藝墅洋 房 5100 89000 12 錦繡森鄰 4800 63937 109841 以上為近期 本案 周邊的在售住宅項(xiàng)目，以 本案 為圓心，輻射半徑在一公里左右，這些項(xiàng)目的總建筑面積達(dá) 110 萬平米以上，可容納五萬多名居民，未來青羊區(qū)行政中心就在該區(qū)域，這一片區(qū)是市政規(guī)劃中的行政、高檔住宅、商業(yè)、公園等公共設(shè)施配套齊全的高檔社區(qū)。 目前 ， 上述項(xiàng)目已經(jīng)搭建出本區(qū)域居住格局的框架，大型居住社區(qū)的雛形已經(jīng)呈現(xiàn)。 5 月，國際 地產(chǎn)巨頭新加坡凱德置地出手該區(qū)域萬家灣村宗地，成交價 705 萬元 /畝； 6 月，興元房產(chǎn)拍得該區(qū)域培風(fēng)村土地，成交價為 750萬元 /畝； 10 月，重慶金陽地產(chǎn)以 830 萬畝的單價、 4150 元 /平米的樓面地價拍得該區(qū)域培風(fēng)村的一宗地。 此外，本地塊位于未來青羊區(qū)行政中心的核心位置， 地處青羊區(qū)原規(guī)劃的8000 畝華僑工業(yè)園區(qū)，比鄰已有多家世界 500 強(qiáng) 企業(yè)入駐 的青羊工業(yè)園區(qū)，與成飛工業(yè)園 僅一路之隔 ，武青路還連接了成都現(xiàn)代物流基地 。 根據(jù)區(qū)域發(fā)展的一般規(guī)律，地塊周邊大規(guī)模開發(fā)后形成的住宅社 區(qū)，本身也要求有相關(guān)的商業(yè)配套。 該項(xiàng)目由成都高新區(qū)教育科技園投資建設(shè)， 是一家 民營科技企業(yè)孵化器 ，始建于 1994 年，前身為四川省各大專院校科研項(xiàng)目成果轉(zhuǎn)化基地。 2021 年，成都高新區(qū)教育科技園被成都高新區(qū)管委會認(rèn)定，成為首批 “科技企業(yè)孵化器 ”； 2021 年，被地方政府授予 “優(yōu)秀科技園區(qū) ”稱號； 2021 年，被高新區(qū)管委會評為 “優(yōu)秀服務(wù)企業(yè) ”； 2021 年 12 月，成都高新區(qū)教育科技園經(jīng)省市科技管理部門推薦，被科技部認(rèn)定為國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，成為全國首家純民營國家級創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。城南科技廣場目前 市場運(yùn)作 非常成功， 通過與成都市信用社南郊聯(lián)社的合作（信貸、按揭）， 一期 單元式辦公樓 （商務(wù)公寓） 已 售罄，均價超過 6000 元 /平方米，商務(wù)、商業(yè)部分招商非常成功平安保險等大型品牌企業(yè)以經(jīng)進(jìn)入，年底部分 即將 交房。 初步定位 14 本項(xiàng)目擬 在國家大力發(fā)展創(chuàng)新型企業(yè)和提升企業(yè)競爭力的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，依托區(qū)域內(nèi) 132 廠和 611 所 等 軍工單位 雄厚的產(chǎn)業(yè)根基優(yōu)勢 ， 把握軍工民品化快速發(fā)展的機(jī)遇 ，建設(shè) 成 以面向中小型企業(yè)的、以軍工技術(shù)轉(zhuǎn)化為核心的全國首家專業(yè)孵化器。 1）概念定位 借鑒成都 “科技商務(wù)區(qū) SBD”的規(guī)劃理念，以 “特色創(chuàng)新、功能拓展 ”的指導(dǎo)思想，我們將 本案 定位為 “科技商務(wù)綜合體 ”： RSBC——區(qū)域科技商務(wù)綜合體 Regional 區(qū)域 Science 科技 Business 商務(wù) Complex 復(fù)合體 即：以科技孵化器大廈為主體，配套 單元式辦公 樓 、 SOHO 創(chuàng)業(yè)天地、 商業(yè) 、科技服務(wù)中心、商務(wù)酒店，集商務(wù)、會議、培訓(xùn)、生活配套為一體的 城西科技 商務(wù)綜合體 。 根據(jù)《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 和本地塊的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（見附件），結(jié)合區(qū) 規(guī)劃局 意見征詢 ， 初步設(shè)定 本案 基本 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 平米 用地性質(zhì)：科研設(shè)計(jì)用地 （ 50 年土地使用權(quán)） 容積率 ： 總建筑面積： 萬平米（含地 下 一層 建筑面積） 停車位： 1100 個 業(yè)態(tài)構(gòu)成與組合關(guān)系 功能分類 產(chǎn)品 定位 建筑面積（ M2） 占比 單元式辦公 樓 （公寓） 90 平米為主 100000 50% 15 孵化樓大廈 40200 平米 30000 15% 商業(yè) 靈活可分割 空間 20210 10% 商務(wù)寫字樓 40150 平米 40000 20% 商務(wù)酒店 標(biāo)間 10000 5% 總計(jì) 202100 100％ 從上表可以看出 ， 單元式辦公樓 （有完整居住功能的物業(yè)） 占整個項(xiàng)目體量的 50%，而且其銷售 回款 將用于項(xiàng)目后續(xù)業(yè)態(tài)的開發(fā)，其開發(fā)與銷售 的成功與否將直接影響到項(xiàng)目的成敗， 故其為整個項(xiàng)目操作策略的關(guān)鍵。 注：建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案另文提供。 針對于此， 我們于 2021 年 10 月 20 日 10 月 28 日 ，委托成都宏典市場調(diào)查有限公司對區(qū)域住宅市場進(jìn)行了專業(yè)的市場調(diào)查， 對項(xiàng)目可能遇到的消費(fèi)抗性和項(xiàng)目所在區(qū)域的住宅市場現(xiàn)狀進(jìn)行了摸底，為項(xiàng)目的科學(xué)決 策提供數(shù)據(jù)方面的支撐。 整個大城西上風(fēng)上水的 生態(tài)宜居格局填補(bǔ)了項(xiàng)目周邊區(qū)域目前生活配套尚不成熟的缺陷。 在價格優(yōu)勢的前提下，只要能辦理產(chǎn)權(quán)， 50 年 70 年 對購房者而言影響并不大 。 被訪者可以接受的付款方式30 1 0 .0 1 0 .0 1 0 .0170 5 6 .7 5 6 .7 6 6 .7100 3 3 .3 3 3 .3 1 0 0 .0300 1 0 0 .0 1 0 0 .0一次性付款按揭付款分期付款T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 付款方式中選擇一次性付款和分期付款的比例占 %。 17 被訪者會選擇的戶型9 3 . 0 3 . 0 3 . 0154 5 1 . 3 5 1 . 3 5 4 . 3128 4 2 . 7 4 2 . 7 9 7 . 09 3 . 0 3 . 0 1 0 0 . 0300 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0一室一廳兩室一廳三室一廳或兩廳其它T o t a lV a li dF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 被訪者會選擇的戶型 * 被訪者會選擇的面積區(qū)間 C r os s t a b u l a t i on1 2 2 1 2 1 91 0 0 . 0 % 2 5 . 0 % 1 1 . 1 % 1 . 8 % 2 . 1 % . 8 % 3 . 0 %0 5 13 47 62 27 154. 0 % 6 2 . 5 % 7 2 . 2 % 8 3 . 9 % 6 4 . 6 % 2 2 . 3 % 5 1 . 3 %0 1 3 7 30 87 128. 0 % 1 2 . 5 % 1 6 . 7 % 1 2 . 5 % 3 1 . 3 % 7 1 . 9 % 4 2 . 7 %0 0 0 1 2 6 9. 0 % . 0 % . 0 % 1 . 8 % 2 . 1 % 5 . 0 % 3 . 0 %1 8 18 56 96 121 3001 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %一室一廳兩室一廳三室一廳或兩廳其它被訪者會選擇的戶型T ot a l40 平米以下 4 0 5 0 平米 5 0 6 0 平米 6 0 7 0 平米 7 0 8 0 平米 80 平米以上被訪者會選擇的面積區(qū)間T ot a l