【正文】 期年均值 所得稅 萬元 運(yùn)營(yíng)期年均值 利潤(rùn)總額 萬元 運(yùn)營(yíng)期年均值 投資利潤(rùn)率 % % 運(yùn)營(yíng)期年均值 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 運(yùn)營(yíng)期年均值 資本金 凈 利潤(rùn)率 % % 運(yùn)營(yíng)期年均值 總投資收益率 % % 運(yùn)營(yíng)期年均值 商貿(mào) 物流 城 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 單位 數(shù)量 備注 盈虧平衡點(diǎn) % % 運(yùn)營(yíng)期年均值 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 隨著現(xiàn)代科技和全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，現(xiàn)代 物流業(yè)已成為黃金產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代物流適用全新的管理理念，通過對(duì)物流全過程及要素的計(jì)劃、實(shí)施和控制，將運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、加工、整理、配送、信息等環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，從而為用戶提供低成本、高效率、多功能、一體化的綜合性服務(wù)?，F(xiàn)代物流是流通現(xiàn)代化的一項(xiàng)重要內(nèi)容，流通現(xiàn)代化包括現(xiàn)代物流、連鎖經(jīng)營(yíng)和電子商務(wù)，其核心是現(xiàn)代物流，沒有物流現(xiàn)代化就不可能有流通現(xiàn)代化，因?yàn)榱魍ìF(xiàn)代化的其它兩項(xiàng)內(nèi)容連鎖 經(jīng)營(yíng)和電子商務(wù)的發(fā)展均有賴于現(xiàn)代物流的支撐。 中央在“十一五”規(guī)劃中有很多重要的決策，突出的一個(gè)是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村；另一個(gè)是大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。過去也經(jīng)常提及建設(shè)新農(nóng)村，但商貿(mào) 物流 城 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 這次講與以前講有本質(zhì)的區(qū)別，標(biāo)志著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量到了有能力工業(yè)反補(bǔ)農(nóng)業(yè)了，城市有能力支持鄉(xiāng)村建設(shè)了，這是一個(gè)很大的變化。 關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的問題，這次提出也與以前有著本質(zhì)的區(qū)別，以前強(qiáng)調(diào)的服務(wù)業(yè)，主要是傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，生活服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)的融合是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢(shì)。自建國(guó)以來，安徽物流業(yè)經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 兩個(gè)大的階段，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的物流業(yè)呈現(xiàn)金字塔式管理特征；而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物流業(yè)呈現(xiàn)多元化特征。但是，我省物流的建設(shè)卻仍處于新生和起步階段。 商務(wù)部《關(guān)于實(shí)施“雙百市場(chǎng)工程”的通知》。規(guī)劃明確提出， 2021 年至 2021 年，將大力發(fā)展三大物流區(qū)域、構(gòu)筑五大物流樞紐、建設(shè)五大特色物流中心、規(guī)劃五個(gè)地區(qū)性商貿(mào) 物流 城 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 物流節(jié)點(diǎn)城市，力爭(zhēng)使現(xiàn)代物流業(yè)成為我省有競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 目前，從全國(guó)來看，我國(guó)的物流正處在起步階段，以往我們所謂的物流只是狹窄意義上的運(yùn)輸或倉貯等物流的初級(jí)功能，真正的現(xiàn)代物流只在少數(shù)東部、南部發(fā)達(dá)地區(qū)和一些先進(jìn)企業(yè)中得到了重視和發(fā)展。即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)，物流的社會(huì)化、市場(chǎng)化程度也還很低。 我國(guó)改革開放已經(jīng) 30 多年，隨著各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我國(guó)已經(jīng)具備了發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的條件： 第一，我國(guó)雖然仍屬發(fā)展中國(guó)家，但最近幾年綜合國(guó)力明顯增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量由世界第九位躍居第 三 位。 第三，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和通訊網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐的加快，為物流業(yè)的發(fā)展提供了必要保障 。 商貿(mào) 物流 城 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 當(dāng)前，中國(guó)已經(jīng)將發(fā)展物流配送產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容，列入 “十 一 五 ”規(guī)劃整體藍(lán)圖之內(nèi)，同時(shí)全國(guó)各個(gè)地區(qū)也開始大張旗鼓的搞自己的物流規(guī)劃，其中很重要的一項(xiàng)就是建設(shè)本地區(qū)的物流中心城市。但是政府要做好合理規(guī)劃，避免重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)資源。重點(diǎn)表現(xiàn)在如專用運(yùn)輸工具的建設(shè)；專用物流倉庫、特種倉庫等儲(chǔ)存設(shè)施的建設(shè)；深加工能力的建設(shè)；以及物流信息技術(shù)的建設(shè)等。物流的貨場(chǎng)、倉庫、運(yùn)輸車隊(duì)、裝卸搬運(yùn)隊(duì)伍、包裝廠、鐵路專用線和碼頭等自成 體系，獨(dú)立運(yùn)作，相互之間橫向聯(lián)系不多，物流設(shè)施設(shè)備難以得到充分有效利用，結(jié)果造成一方面物流企業(yè)數(shù)量上供過于求，另一方面在質(zhì)量上又滿足不了市場(chǎng)需求。④物流系統(tǒng)缺乏物流專業(yè)技術(shù)人才和管理人才。規(guī)劃和管理問題是當(dāng)前安徽物流系統(tǒng)存在的突出問題，當(dāng)物流日益重要而又缺少規(guī)劃的情況下，往往會(huì)造成低水平重復(fù)建設(shè)，在質(zhì)量、規(guī)模和效益上都不能滿足要求。通過深化改革、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)規(guī)模和輻射力不斷擴(kuò)大，省會(huì)商業(yè)中心城市地位商貿(mào) 物流 城 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 日益凸顯。 目前國(guó)際和沿海金融、物流等服務(wù)業(yè)正在加速轉(zhuǎn)移，這對(duì) *******來說是難得機(jī)遇。 *******撮鎮(zhèn)已獲批成立省級(jí)安徽 *******商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，這對(duì)建設(shè)物流 城 來說是一個(gè)很好契機(jī)，必須加快規(guī)劃和籌建工作。隨著 本 物流 城 建設(shè)及其物流產(chǎn) 業(yè)開發(fā)功能的發(fā)揮，將促進(jìn) 安徽省 現(xiàn)代物流的發(fā)展和物流產(chǎn)業(yè)的培育，從而產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)支持，并為 區(qū)域 提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境。 物流 城 的建設(shè)，還將大大改善以 *******市 為中心的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的社會(huì)物流環(huán)境，并通過物流 城 為物流管理技術(shù)的廣泛應(yīng)用創(chuàng)造依托條件商貿(mào) 物流 城 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 的方式，促 進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，為社會(huì)物流服務(wù)與管理組織的專業(yè)化分工創(chuàng)造條件，為提高物流企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)發(fā)展提供支持。 *******秀水街商貿(mào) 物 流 城 的必要性 該 物流 城 的建設(shè)作為 該區(qū)域 物流發(fā)展的重要性項(xiàng)目，其主要使命并不僅僅局限于園區(qū)內(nèi)企業(yè)物流服務(wù)的具體運(yùn)作，而是通過 物流 城 建設(shè)建立起*******市 現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎(chǔ) ， 積極引導(dǎo)和扶持 區(qū)域內(nèi) 現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展， 并依托園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與政策環(huán)境條件，建立起 區(qū) 域內(nèi)現(xiàn)代物流運(yùn)作、組織和信息管理的系統(tǒng)框架。 該 物流 城 將依托 *******市 的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，通過對(duì) 區(qū)域 宏觀物流調(diào)控、微觀物流組 織管理以及人才培養(yǎng)、資產(chǎn)整合、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)等方面工作的全面實(shí)踐，有效地提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)外交流環(huán)境和內(nèi)部協(xié)調(diào)條件，支持區(qū)域 保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁后勁和健康良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境秩序，從而實(shí)現(xiàn)商貿(mào) 物流 城 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 支持 區(qū)域 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的最終目標(biāo)。事實(shí)上，很多企業(yè)的產(chǎn)品僅僅停留在流通的中間環(huán)節(jié)，根本沒有達(dá)成現(xiàn)實(shí)的銷售，巨大的庫存和資金占?jí)簢?yán)重制約了企業(yè)發(fā)展。過季的品種要盡快清出柜臺(tái)，換上新品種。通過 建設(shè)現(xiàn)代化的物流園區(qū)， 設(shè)立配送中心等現(xiàn)代物流設(shè)施， 可以 實(shí)現(xiàn)快捷的服裝鞋帽供應(yīng)鏈。國(guó)際上一般認(rèn)為確定物流 城 規(guī)模的有效因素是由設(shè)施選址、服務(wù)的空間范圍、服務(wù)市場(chǎng)的產(chǎn)品類型、物流需求量 大小以及物流 城 的范圍經(jīng)濟(jì)等因素綜合決定的。然后再根據(jù)物流 城 的面積和物流量之間的關(guān)系以及第三方物流的發(fā) 展水平設(shè)計(jì)物流 城 的整體規(guī)模。 以下是 2 種物流 城 規(guī)模設(shè)計(jì)方法： 北京工業(yè)大學(xué)交通研究中心推薦方法 該法由北京工業(yè)大學(xué)交通研究中心的程世東和劉小明同志提出，是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)公式： 這種方法在理論上是精確和可行的，它給出了微觀層面上的經(jīng)驗(yàn)公式。 東南大學(xué)交通學(xué)院推薦方法 本法系 東南大學(xué)交通學(xué)院李玉民、李旭宏給出的經(jīng)驗(yàn)公式 ： 3 6 521 ????? iiLS ? 這種方法具有代表性且收集數(shù)據(jù)相對(duì)容易，并有一定的實(shí)踐價(jià)值。 另外，其他學(xué)者像姚志剛、劉志凱等提出決定物流 城 規(guī)模的設(shè)施主要包括企業(yè)辦公樓、停車場(chǎng)、集裝箱堆場(chǎng)、倉庫、園區(qū)交通線路等，并對(duì)各部分規(guī)模進(jìn)行闡述，從而得出物流 城 的規(guī)模等。 安徽 *******商貿(mào)開發(fā)區(qū)規(guī)劃總體目標(biāo)：安徽最大、國(guó)內(nèi)一流的區(qū)域性商貿(mào)中心和綜合性的現(xiàn)代物流園區(qū)。 安徽 *******商貿(mào)開發(fā)區(qū)規(guī)劃戰(zhàn)略定位： ? 安徽 *******商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)發(fā)展定位 ,以 *******市城市發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ) ,以商貿(mào)物流業(yè)為核心 ,依托項(xiàng)目所在地完善的公鐵水運(yùn)網(wǎng)絡(luò) ,建立面向 *******市五大工業(yè)組圖 ,輻射中部經(jīng)濟(jì)圈各重點(diǎn)城市的商貿(mào)物流基地。 ? 通過商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，吸納、整合本地區(qū)、周邊地區(qū)乃至長(zhǎng)三角商貿(mào)物流資源，最終把商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)打造成安徽最大、國(guó)內(nèi)一流的區(qū)域性商貿(mào)中心和綜合性的現(xiàn)代物流園區(qū)。 安徽 *******商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)功能定位： 商貿(mào)交易 —— 批發(fā)零售：原材料、零配件、機(jī)械設(shè)備、農(nóng)機(jī)設(shè)施、特色農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)用物資；物博會(huì)：展示、論壇、交流；研發(fā)和培訓(xùn) 倉儲(chǔ)包裝 —— 貨物的攬收、暫存、分揀、貼標(biāo)、簡(jiǎn)單加工、包裝 ；標(biāo)準(zhǔn)庫房、露天堆場(chǎng)存儲(chǔ)、冷藏冷凍庫房、危險(xiǎn)品庫 城市配送 —— 為區(qū)域內(nèi)各商業(yè)市場(chǎng)提供一體化的商品配送服務(wù)；為區(qū)域內(nèi)社區(qū)、飯店、旅游景點(diǎn)等提供的一體化的商品配送服務(wù)； 為區(qū)域內(nèi)加工企業(yè)提供原材料的配送服務(wù) 生產(chǎn)加工 —— 原材料加工；半成品加工；包裝加工；廢舊回收加工；農(nóng)產(chǎn)品深加工 運(yùn)輸 —— 公路運(yùn)輸：貨物區(qū)域間的長(zhǎng)途運(yùn)輸業(yè)務(wù)；鐵路運(yùn)輸：公鐵聯(lián)運(yùn)；內(nèi)陸河運(yùn)輸：與海運(yùn)銜接；建立網(wǎng)上交易平臺(tái)，提供貨找車、車配貨服務(wù) 配套服務(wù) —— 金融、電子商務(wù)服務(wù)平臺(tái)；辦公、生活居住、休閑區(qū)；酒店、會(huì)展中心、培訓(xùn)中心；公共信息服務(wù)平臺(tái)；物流信息平臺(tái) 商貿(mào) 物流 城 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 本項(xiàng)目 擬征 地面積 180 畝 。 一期 總建筑面積 16 萬平方米。 商品展示交易大樓建設(shè) 規(guī)模 2 號(hào)樓建在物流園的 東南角 ，建筑面積為 36000 平方米， 鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì) 五 層。其中底層為商品展示大廳，二樓及以上 為信息中心、檢驗(yàn)中心、培訓(xùn) 中心 （公司自用兼對(duì)外出租） 等 。 鞋 帽物流倉儲(chǔ)中心 鞋帽物流倉儲(chǔ)中心總建筑面積為 13500 平方米，由三棟獨(dú)立的建筑構(gòu)成，位于物流園的西南角，分別為男鞋、女鞋、帽類倉儲(chǔ)中心。 服裝鞋帽批發(fā)中心 服裝鞋帽批發(fā)中心總建筑面積為 24000 平方米，位于物流園區(qū)西北角。 臨街商業(yè)建筑 臨街商業(yè)建筑總建筑面積為 9000 平方米。 表 3— 1 *******物 秀水街商貿(mào)物 流 城 工程表 項(xiàng) 目 建設(shè)面積 預(yù)算單價(jià) 綜合造價(jià) 征地 180 畝 10 萬元 1800 萬元 商業(yè) 辦公樓 34000 m2 2200 元 /㎡ 7480 萬元 商品展示交易 樓 36000m2 2021 元 /㎡ 7200 萬元 服裝物流倉儲(chǔ)中心 13500m2 1500 元 /㎡ 2025 萬元 鞋帽物流倉儲(chǔ) 中心 13500m2 1500 元 /㎡ 2025 萬元 日用品物流倉儲(chǔ)中心 12021 m2 1500 元 /㎡ 1800 萬元 服裝鞋帽批發(fā)中心 24000 m2 1800 元 /㎡ 4320 萬元 后勤服務(wù)配套中心 16200 m2 1800 元 /㎡ 2916 萬元 臨街商業(yè)樓 9000 m2 1600 元 /㎡ 1440 萬元 配套 建筑 1800 m2 1500 元 /㎡ 270 萬元 其他配套設(shè)施 2021 萬元 綠化 300 萬元 廣場(chǎng) 及道路 28000 m2 200 元 /㎡ 560 萬元 房屋 建筑 面積計(jì) 160000 m2 34136 萬元 商貿(mào) 物流 城 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 *******縣概況 *******地處江淮之間，居皖中腹地，位于安徽省省會(huì) *******市的東大門，東望南京，南濱巢湖，北靠定遠(yuǎn)縣、滁州市、長(zhǎng)豐縣。全縣總面積 2211 平方公里 ，人口 萬，轄 18 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 3 個(gè)開發(fā)區(qū)。 *******縣工業(yè)歷經(jīng)艱難曲折的歷程，從無到有，從小到大，從解放前夕僅有一些私營(yíng)的個(gè)體手工業(yè)和作坊，現(xiàn)發(fā)展成為擁有紡織、服裝、化工、冶金、建材、機(jī)械制造、儀器儀表、羽絨加工、小家電生產(chǎn)、起重設(shè)備制造等 30 多個(gè)工業(yè)行業(yè)。目前，全縣工業(yè)企業(yè)近千戶，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 121 戶（不包括 *******美菱集團(tuán)公司、安徽國(guó)風(fēng)集團(tuán)有限公司、安徽省電力公司商貿(mào) 物流 城 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 *******供電公司）。全縣億元以上重點(diǎn)企業(yè) 13 戶。全縣工業(yè)布局為“三區(qū)”、“三帶 ”、“六塊”。 目前，全縣工業(yè)主要分布在機(jī)械加工、農(nóng)副產(chǎn)品及食品加工、紡織服裝、家用電器、化學(xué)工業(yè)、新型建材、電力等七大產(chǎn)業(yè)及 30 多個(gè)行業(yè)，工業(yè)企業(yè)主要集中在“兩區(qū)”、“兩鎮(zhèn)”，即 *******龍崗綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、*******新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)、店埠鎮(zhèn)、撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)。以安徽真心食品有限公司、安徽金農(nóng)飼料有限公司、安徽 *******湘大駱駝飼料有限公司、安徽凱利糧油食品有限公司、安徽鴻匯食品集團(tuán)有限公司等企業(yè)為籠頭， 2021 年全縣農(nóng)副產(chǎn)品及食品加工業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上產(chǎn)值 億元，占總量 13%。紡織服裝業(yè)主要分布在店埠鎮(zhèn)、 *******新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，現(xiàn)有企業(yè)約 72 戶。機(jī)械加工業(yè)主要分布在 *******新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)、店埠鎮(zhèn)、撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)，現(xiàn)有企業(yè)約 153 戶。其中重點(diǎn)企業(yè)安徽省雄峰起重機(jī)械有限公司 2021 年產(chǎn)值 ， *******市春華起重機(jī)械 有限公司 2021年產(chǎn)值 1億元， *******市豐華工貿(mào)集團(tuán)有限公司 2021 年產(chǎn)值 1 億元， *******市瑞宏鑄造有限公司 2021 年產(chǎn)值 億元。 2021 年全縣新型建材業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上產(chǎn)值 12 億元，占總量 16%。化學(xué)工業(yè)主要分布在 *******龍崗綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、*******循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園