【正文】 ................................ 41 四、盈利能力分析 ................................. 43 五、財務(wù)生存能力分析 ............................. 45 六、不確定性分析 ................................. 45 七、財務(wù)評價結(jié)論 ................................. 49 第十四章 社會效益評價 ........................... 84 第十五章 結(jié)論及建議 ............................. 86 一、結(jié)論 ......................................... 86 二、建議 ......................................... 86 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 1 第一章 總論 一、項目概況 （一）項目名稱： 張家界 武陵源區(qū) 天子山 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 （二）項目業(yè)主：重慶中 孚 投資有限公司 （ 三 ）項目地址： 張家界市 武陵源區(qū) 天子山鎮(zhèn) 泗南峪村 （ 四 ）項目性質(zhì)：新建 （ 五 ）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項目 擬租賃土地 600畝 ，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè) 園 、民族 風(fēng)情園 、接待配套用房及原生態(tài) 拓展訓(xùn)練基地 的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下： 生態(tài)農(nóng)業(yè) 園 ：種植果林 170畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植 50畝 。 接待配套用房： 改造修整原有用 房 2600 m2， 新建 1200m2。 （ 六 ）項目工期： 項目建設(shè)期擬定為 1 年 ，即 2021 年 7 月 至 2021年 6 月 。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 2 資金籌措： 項目資金全部由業(yè)主自籌。 三、 報告 研究內(nèi)容 （一）研究范圍涉及項目建設(shè)背景和 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 的建設(shè)。 （三）根據(jù) 旅游 市場需求，研究項目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施 工程 等。 （五）測算項目財務(wù)效益和社會效益。 四、簡要結(jié)論 原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)將鞏固退耕還林成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢， 提升和豐富 旅游 的內(nèi)涵， 還將增強城市服務(wù)輻射功能，拉動消費，增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入， 有利于促進農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。 五、主要經(jīng)濟指標(biāo) 項目主要經(jīng)濟指標(biāo)見表 11。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生 活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。 一 、 國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 觀光農(nóng)業(yè)作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流，它源于西班牙。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅 “ 看 ”而且 “ 干 ” ，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。這種新興的 “ 綠色度假 ” 旅游活動每年可以給法國農(nóng)民帶張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 6 來 700億法郎的收益，相當(dāng)于全國旅游業(yè)收入的 1/4。最著名是20英畝的 “ 莊稼畫 ” — 向日葵。 馬來西亞重點發(fā)展花卉旅游 觀光，將每年的 7 月 2～ 9 日定為 “ 花卉節(jié) ” ，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。 二 、 國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 20世紀(jì) 90年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。 1998 年國家旅游局以 “ 華夏城鄉(xiāng)游 ”作為主題旅游年，使 “ 吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景 ” 成了農(nóng)村一景。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進國際先進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 7 培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。 三 、 觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。近年隨著假日經(jīng)濟的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因 此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。我國在 “ 十五 ”期間已經(jīng)啟動國家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。 發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。 本項目試圖建設(shè)一個 原生態(tài) 的觀光 農(nóng)莊 ，結(jié)合 湘西 的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 8 場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗 土家風(fēng)情 的場地，在滿足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。 發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。 一 、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要 隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。 二 、提供農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)機會，幫助農(nóng)民快速致富奔小康 農(nóng)村剩余勞動力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，又帶來不少的社會問題。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 10 三 、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻率 本項目 是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。 四 、 促進 湖南 旅游業(yè)的發(fā)展 湖南 的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時間卻不長，停留時間在 2 晚以上的只占到了 %，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當(dāng)前 湖南 旅游業(yè)面臨的問題。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 11 第四章 項目的可行性 為了對該項目進行全面分析，本報告中采用 SWOTs 法，即 S－ Superiority（優(yōu)勢）， W－ Weakness（劣勢）， O－ Opportunity（機遇）， T－ Threat（威脅）。 一、優(yōu)勢（ Superiority） 張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢有：（ 1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（ 2）區(qū)位條件方面，張家界市處于西部地區(qū)及長江經(jīng)濟帶、華南經(jīng)濟區(qū)的交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。張家界自然風(fēng)景資源得天獨厚，具有山、水、 峰、洞、林等多種類型。（ 5）多元的民族文化。（ 6）地方政府積極支持。 二、劣勢（ Weakness） 其發(fā)展劣勢有：（ 1）離市區(qū)相對較遠，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠缺；張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 12 （ 2）地塊相對較為細碎，塑造特色景觀有一定難度；（ 3） 生態(tài)環(huán)境保護意識有待加強，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。國家西部開發(fā)的戰(zhàn)略，使張家界面臨歷史性的發(fā)展機遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟振興發(fā)揮示范作用。隨著焦柳鐵路的電氣化改造 ， 張清公路、張吉公路、常張高速公路的相繼通車， 已 大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運輸能力之間的矛盾 。 四、威脅（ Threat） 其發(fā)展威脅有：（ 1）它距離 武陵源風(fēng)景名勝區(qū)天子山門票站 2 公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 13 第 五 章 市場分析與預(yù)測 一、整體市場概況 根據(jù)攜程旅行網(wǎng) 2021年度假目的地去的人數(shù)前 20位排行如下： 排名 國內(nèi)長途 人數(shù) 排名 國內(nèi)長途 人數(shù) 1 三亞 38428 11 廈門 3321 2 麗 江 8928 12 成都 3142 3 張家界 7352 13 青島 3064 4 北京 6816 14 臨安 3040 5 南京 5599 15 惠州 2787 6 舟山 5229 16 黃山 2759 7 九寨溝 5098 17 大連 2192 8 武義 4802 18 湖州 2115 9 杭州 4651 19 金華 2115 10 上海 3916 20 桐廬 2108 與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前 20位的景點如下表： 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 14 排名 景區(qū)名稱 國內(nèi) /外 瀏覽量 排名 景區(qū)名稱 國內(nèi) /外 瀏覽量 1 杭州 國內(nèi) 320985 11 廈門 國內(nèi) 144963 2 上海 國內(nèi) 251937 12 黃山 國內(nèi) 143120 3 三亞 國內(nèi) 247747 13 張家界 國內(nèi) 126598 4 北京 國內(nèi) 227776 14 南京 國內(nèi) 121810 5 香港 國內(nèi) 220547 15 大連 國內(nèi) 105336 6 麗江 國內(nèi) 198670 16 張家界 國內(nèi) 103209 7 青島 國內(nèi) 187535 17 西安 國內(nèi) 94767 8 九寨黃龍 國內(nèi) 161028 18 陽朔 國內(nèi) 91161 9 蘇州 國內(nèi) 150995 19 普陀山 國內(nèi) 88688 10 成都 國內(nèi) 145026 20 揚州 國內(nèi) 85428 百度 07 年底根據(jù)網(wǎng)民對旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛的國內(nèi)的景點如下圖： 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 15 此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風(fēng)景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游 +農(nóng)村旅游的比例達到了 31%以上，加上部分休閑旅游 %，整個接受 本項目 的客戶人群可以達到旅游人群的 40%。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建設(shè)帶來無限的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間?；诖?， “ 張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園 ” 的戰(zhàn)略定位之一是：依托武陵源，吸納全中國、輻射東南亞、影響張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 16 五大洲，凸現(xiàn)民族生態(tài)園區(qū)特色，與張家界市周邊其它旅游區(qū)形成有機整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。 二、項目建設(shè)內(nèi)容 本項目擬租賃土地 600畝 ，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 18 民族風(fēng)情園：修建民俗風(fēng)情園 100 畝 。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝 。 一是風(fēng)貌觀。二是物候觀。 休閑。 采摘。 購物。 品嘗。 農(nóng)事活動。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活 動節(jié)令盛會。 挖掘 當(dāng)?shù)孛褡?文化資源，大力開展 民族文化 展示，讓游客參與其中，體驗 少數(shù)民族 文化。 二、 自然 條件 （一）地理位置 及概況 張家界市，位于湖南西北部，距省會長沙 398公里（以市政府所在地永定區(qū)計算）。52 ′ 至29176。40 ′ 至 111176。東與常德市的石門縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰 ，總面積 9563 平方公里，東西最長 167 公里，南北最寬 96 公里，總?cè)丝谶_ 150 萬人（其中苗族、土家族、白族等少數(shù)民族近 60萬人）。全市有四個街道辦事處， 2 個城關(guān)鎮(zhèn)， 18 個農(nóng)村建制鎮(zhèn)， 97 個鄉(xiāng)， 1650個村（居）委會， 15377 個村民小組。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為 1400 毫米），陽光充足，無霜期長，嚴(yán)寒期短，年平均氣溫 16℃ 左右。這樣的氣候，不僅適合動物的繁衍與植物的生長，更適合觀光旅游。全國著名的自然保護區(qū)與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。這三支山脈經(jīng)過市轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東， 由慈利、石門向洞庭湖沉沒并自然消失。 （ 四 ）地震災(zāi)害 根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖譜（ 1990）》，該場址地震基本烈度為六度。 （二）宏觀與微觀有機結(jié)合原則 要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體維護，重點突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài) 旅游資源的原始性和真實性基礎(chǔ)上，提供興趣點和創(chuàng)新點，處理好全局和局部的聯(lián)系。 （四）市場需求原則 規(guī)劃時要實行準(zhǔn)確而細化的客源市場定位，以客源市場的現(xiàn)實和潛在需求為導(dǎo)向，去挖掘和開發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢，實現(xiàn)比一般旅游地更高的開發(fā)水平。 （六）創(chuàng)新原則 新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來