【正文】 .........18第八章 規(guī)劃布局 ..................................................................................20一、規(guī)劃基本原則 ...............................................................................20二、總體規(guī)劃方案 ...............................................................................21第九章 工程方案 ..................................................................................23一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ...............................................................................23二、生態(tài)園林工程 ...............................................................................26第十章 環(huán)境保護(hù) ..................................................................................29一、項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件 ...........................................................................29二、環(huán)境保護(hù) .......................................................................................29三、水土保持 .......................................................................................30第十一章 建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案 ......................................................31一、建設(shè)進(jìn)度 .......................................................................................31二、招投標(biāo)方案 ...................................................................................31第十二章 投資估算及資金籌措 ..........................................................33一、投資估算范圍 ...............................................................................33二、投資估算依據(jù) ...............................................................................33三、計(jì)算期 ...........................................................................................34四、項(xiàng)目投資 .......................................................................................34五、資金籌措 .......................................................................................36第十三章 財(cái)務(wù)評價 ..............................................................................37一、評價原則、依據(jù)及參數(shù) ...............................................................37二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 ...............................37三、成本費(fèi)用估算 ...............................................................................38四、盈利能力分析 ...............................................................................40五、財(cái)務(wù)生存能力分析 .......................................................................41六、不確定性分析 ...............................................................................41七、財(cái)務(wù)評價結(jié)論 ...............................................................................45第十四章 社會效益評價 ......................................................................66第十五章 結(jié)論及建議 ..........................................................................68一、結(jié)論 ...............................................................................................68二、建議 ...............................................................................................68第一章 總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目業(yè)主：重慶中孚投資有限公司（三）項(xiàng)目地址：張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目擬租賃土地 600 畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植 50 畝。接待配套用房：改造修整原有用房 2600 m2，新建 1200m2。（六）項(xiàng)目工期：項(xiàng)目建設(shè)期擬定為 1 年，即 2022 年 7 月至 2022 年 6 月。資金籌措：項(xiàng)目資金全部由業(yè)主自籌。三、報(bào)告研究內(nèi)容（一）研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)。（三）根據(jù)旅游市場需求，研究項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施工程等。（五）測算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和社會效益。四、簡要結(jié)論原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)將鞏固退耕還林成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，提升和豐富旅游的內(nèi)涵，還將增強(qiáng)城市服務(wù)輻射功能，拉動消費(fèi)，增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入，有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗(yàn)農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。一、國際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀觀光農(nóng)業(yè)作為一項(xiàng)新的旅游項(xiàng)目，已成為世界潮流，它源于西班牙。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干” ，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。這種新興的“綠色度假”旅游活動每年可以給法國農(nóng)民帶來 700 億法郎的收益，相當(dāng)于全國旅游業(yè)收入的 1/4。最著名是 20 英畝的“莊稼畫”— 向日葵。馬來西亞重點(diǎn)發(fā)展花卉旅游觀光，將每年的 7 月 2～9 日定為“花卉節(jié)” ，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20 世紀(jì) 90 年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。1998 年國家旅游局以“華夏城鄉(xiāng)游”作為主題旅游年，使“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景”成了農(nóng)村一景。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。近年隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民旅游人次和旅游費(fèi)用的逐年遞增，因此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。我國在“十五”期間已經(jīng)啟動國家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。本項(xiàng)目試圖建設(shè)一個原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合湘西的特點(diǎn)，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗(yàn)土家風(fēng)情的場地，在滿足消費(fèi)者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。一、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。二、提供農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)機(jī)會，幫助農(nóng)民快速致富奔小康農(nóng)村剩余勞動力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又帶來不少的社會問題。三、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率本項(xiàng)目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。四、促進(jìn)湖南旅游業(yè)的發(fā)展湖南的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強(qiáng)的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時間卻不長，停留時間在 2晚以上的只占到了 %，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當(dāng)前湖南旅游業(yè)面臨的問題。第四章 項(xiàng)目的可行性為了對該項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，本報(bào)告中采用 SWOTs 法，即S－Superiority（優(yōu)勢）， W－Weakness（劣勢），O－Opportunity （機(jī)遇）， T－Threat（威脅）。一、優(yōu)勢（Superiority）張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢有：（1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（2）區(qū)位條件方面，張家界市處于西部地區(qū)及長江經(jīng)濟(jì)帶、華南經(jīng)濟(jì)區(qū)的交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。張家界自然風(fēng)景資源得天獨(dú)厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（5）多元的民族文化。（6）地方政府積極支持。二、劣勢（Weakness）其發(fā)展劣勢有：（1）離市區(qū)相對較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠缺；（2 ）地塊相對較為細(xì)碎，塑造特色景觀有一定難度；（3 ）生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識有待加強(qiáng)，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。國家西部開發(fā)的戰(zhàn)略，使張家界面臨歷史性的發(fā)展機(jī)遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟(jì)振興發(fā)揮示范作用。隨著焦柳鐵路的電氣化改造，張清公路、張吉公路、常張高速公路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運(yùn)輸能力之間的矛盾。四、威脅（Threat）其發(fā)展威脅有：（1）它距離武陵源風(fēng)景名勝區(qū)天子山門票站2 公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。第五章 市場分析與預(yù)測一、整體市場概況根據(jù)攜程旅行網(wǎng) 2022 年度假目的地去的人數(shù)前 20 位排行如下：排名 國內(nèi)長途 人數(shù) 排名 國內(nèi)長途 人數(shù)1 三亞 38428 11 廈門 33212 麗江 8928 12 成都 31423 張家界 7352 13 青島 30644 北京 6816 14 臨安 30405 南京 5599 15 惠州 27876 舟山 5229 16 黃山 27597 九寨溝 5098 17 大連 21928 武義 4802 18 湖州 21159 杭州 4651 19 金華 211510 上海 3916 20 桐廬 2108與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點(diǎn)的流量來判斷用戶對景點(diǎn)的喜好程度，流量排名前 20 位的景點(diǎn)如下表：排名 景區(qū)名稱 國內(nèi)/ 外 瀏覽量 排名 景區(qū)名稱 國內(nèi)/外 瀏覽量1 杭州 國內(nèi) 320985 11 廈門 國內(nèi) 1449632 上海 國內(nèi) 251937 12 黃山 國內(nèi) 1431203 三亞 國內(nèi) 247747 13 張家界 國內(nèi) 1265984 北京 國內(nèi) 227776 14 南京 國內(nèi) 1218105 香港 國內(nèi) 22054