【正文】 保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 4 四、項(xiàng)目投資 .................................................................................34 五、資金籌措 .................................................................................36 第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................................................ 37 一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù) ...........................................................37 二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 .............................37 三、成本費(fèi)用估算 ..........................................................................38 四、盈利能力分析 ..........................................................................40 五、財(cái)務(wù)生存能力分析 ..................................................................41 六、不確定性分析 ..........................................................................41 七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ..........................................................................45 第十四章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ................................................................ 66 第十五章 結(jié)論及建議 .................................................................... 68 一、結(jié)論 .........................................................................................68 二、建議 .........................................................................................68 沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 1 第一章 總論 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱： 沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目業(yè)主：有限公司 （ 三 ）項(xiàng)目地址： 沁陽市 武陵源區(qū) 天子山鎮(zhèn) 泗南峪村 （ 四 ）項(xiàng)目性質(zhì)：新建 （ 五 ）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目 擬租賃土地 600 畝 ，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè) 園 、 四大懷藥研究所 、接待配套用房及原生態(tài) 拓展訓(xùn)練基地 的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下： 生態(tài)農(nóng)業(yè) 園 ：種植果林 170 畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植 50 畝 。 接待配套用房： 改造修整原有用房 2600 m2， 新建 1200m2。 （ 六 ）項(xiàng)目工期： 項(xiàng)目建設(shè)期擬定為 1 年 ，即 20xx 年 7 月 至 20xx 年 6 月 。 沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 2 資金籌措： 項(xiàng)目資金全部由業(yè)主自籌。 三、 報(bào)告 研究?jī)?nèi)容 （一）研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)背景和 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 的建設(shè)。 （三）根據(jù) 旅游 市場(chǎng)需求，研究項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施 工程 等。 （五）測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益。 四、簡(jiǎn)要結(jié)論 原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)將鞏固退耕還林成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)， 提升和豐富 旅游 的內(nèi)涵， 還將增強(qiáng)城市服務(wù)輻射功能，拉動(dòng)消費(fèi)，增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入， 有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。 五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗(yàn)農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨著收入的增加，閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。 一 、 國(guó)際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 觀光農(nóng)業(yè)作為一項(xiàng)新的旅游項(xiàng)目，已成為世界潮流，它源于西班牙。近年來，國(guó)外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅 “ 看 ” 而且 “ 干 ” ，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。這種新興的 “ 綠色度假 ” 旅游活動(dòng)每年可以給法國(guó)農(nóng)民帶來 700 億法郎的收益，相當(dāng)于全國(guó)旅游業(yè)收入的 1/4。最著名是 20 英畝的 “莊稼畫 ”—向日葵。 馬來西亞重點(diǎn)發(fā)展花卉旅游觀光，將每年的 7 月 2～ 9 日定為 “ 花卉節(jié) ” ，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。 二 、 國(guó)內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 90 年代，我國(guó)觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。 1998 年國(guó)家旅游局以 “ 華夏城鄉(xiāng)游 ” 作為主題旅游年，使 “吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景 ”成了農(nóng) 村一景。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動(dòng)控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。 三 、 觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。近 年隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民旅游人次和旅游費(fèi)用的逐年遞增，因此，未來對(duì)觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個(gè)旺盛的趨勢(shì)。我國(guó)在 “ 十五 ” 期間已經(jīng)啟動(dòng)國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國(guó)家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。 發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合 使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。 本項(xiàng)目試圖建設(shè)一個(gè) 原生態(tài) 的觀光 農(nóng)莊 ，結(jié)合 湘西 的特點(diǎn)，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場(chǎng)地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗(yàn) 土家風(fēng)情 的場(chǎng)地，在滿足消費(fèi)者的觀光旅游、休閑度假需求的同時(shí)，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。 一 、滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，生活水平的不斷提高，人民群眾對(duì)物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。 二 、提供農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)機(jī)會(huì)，幫助農(nóng)民快速致富奔小康 農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的大量集結(jié)、沉淀，既影響農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又帶來不少的社會(huì)問題。 三 、提高科技對(duì)農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率 沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 9 本項(xiàng)目 是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè) ，新技術(shù)含量較高。 四 、 促進(jìn) 湖南 旅游業(yè)的發(fā)展 湖南 的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強(qiáng)的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時(shí)間卻不長(zhǎng)，停留時(shí)間在 2 晚以上的只占到了 %，因此，全面延長(zhǎng)旅游者的停留時(shí)間，是當(dāng)前湖南 旅游業(yè)面臨的問題。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 10 第四章 項(xiàng)目的可 行性 為了對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，本報(bào)告中采用 SWOTs 法，即 S－Superiority（優(yōu)勢(shì)）， W－ Weakness（劣勢(shì)）， O－ Opportunity（機(jī)遇），T－ Threat（威脅）。 一、優(yōu)勢(shì)（ Superiority） 沁陽 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展優(yōu)勢(shì)有：（ 1）氣候、土壤、水文等條件優(yōu)越，自然資源豐富；（ 2）區(qū)位條件方面， 沁陽市 處于西部地區(qū)及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、華南經(jīng)濟(jì)區(qū)的交接處，其發(fā)展有希望得到政策傾斜。 沁陽 自然風(fēng)景資源得天獨(dú)厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（ 5）多元的民族文化。（ 6）地方政府積極支持。 二、劣勢(shì)（ Weakness） 其發(fā)展劣勢(shì)有：（ 1）離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施條件欠缺；（ 2）地塊相對(duì)較為細(xì)碎，塑造特色景觀有一定難度；（ 3）生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識(shí)有待加強(qiáng)，如生活污水的凈化，旱期場(chǎng)地雨水的回收、土地涵沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 11 養(yǎng)以及汛期山洪的盡快排除等。國(guó)家西部開發(fā)的戰(zhàn)略，使沁陽 面臨歷史性的發(fā)展機(jī)遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟(jì)振興發(fā)揮示范作用。隨著焦柳鐵路的電氣化改造 ， 張清公路、張吉公路、常張高速公路的相繼通車， 已 大大 緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運(yùn)輸能力之間的矛盾。 四、威脅（ Threat） 其發(fā)展威脅有：（ 1）它距離 武陵源風(fēng)景名勝區(qū)天子山門票站 2公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。 沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 12 第 五 章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 一、整體市場(chǎng)概況 根據(jù)攜程旅行網(wǎng) 20xx 年度假目的地去的人數(shù)前 20 位排行如下： 排名 國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途 人數(shù) 排名 國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途 人數(shù) 1 三亞 38428 11 廈門 3321 2 麗江 8928 12 成都 3142 3 沁陽 7352 13 青島 3064 4 北京 6816 14 臨安 3040 5 南京 5599 15 惠州 2787 6 舟山 5229 16 黃山 2759 7 九寨溝 5098 17 大連 2192 8 武義 4802 18 湖州 2115 9 杭州 4651 19 金華 2115 10 上海 3916 20 桐廬 2108 與此同時(shí)，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點(diǎn)的流量來判斷用戶對(duì)景點(diǎn) 的喜好程度，流量排名前 20 位的景點(diǎn)如下表： 排名 景區(qū)名稱 國(guó)內(nèi) /外 瀏覽量 排名 景區(qū)名稱 國(guó)內(nèi) /外 瀏覽量 1 杭州 國(guó)內(nèi) 320985 11 廈門 國(guó)內(nèi) 144963 2 上海 國(guó)內(nèi) 251937 12 黃山 國(guó)內(nèi) 143120 3 三亞 國(guó)內(nèi) 247747 13 沁陽 國(guó)內(nèi) 126598 4 北京 國(guó)內(nèi) 227776 14 南京 國(guó)內(nèi) 121810 5 香港 國(guó)內(nèi) 220547 15 大連 國(guó)內(nèi) 105336 沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 13 6 麗江 國(guó)內(nèi) 198670 16 沁陽 國(guó)內(nèi) 103209 7 青島 國(guó) 內(nèi) 187535 17 西安 國(guó)內(nèi) 94767 8 九寨黃龍 國(guó)內(nèi) 161028 18 陽朔 國(guó)內(nèi) 91161 9 蘇州 國(guó)內(nèi) 150995 19 普陀山 國(guó)內(nèi) 88688 10 成都 國(guó)內(nèi) 145026 20 揚(yáng)州 國(guó)內(nèi) 85428 百度 07 年底根據(jù)網(wǎng)民對(duì)旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報(bào)告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛的國(guó)內(nèi)的景點(diǎn)如下圖： 此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風(fēng)景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游 +農(nóng)村旅游的比例達(dá)到了 31%以上，加上部分休閑旅游 %， 整個(gè)接受 本項(xiàng)目 的客戶人群可以達(dá)到旅游人群的40%。目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項(xiàng)目的建設(shè)帶來無限的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間?；诖?， “ 沁陽 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園 ” 的戰(zhàn)略定位之一是：依托武陵源，吸納全中國(guó)、輻射東南亞、影響五大洲，凸現(xiàn)民族生態(tài)園區(qū)特色，與 沁陽市 周邊其它旅游區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯(cuò)位 發(fā)展之路。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目擬租賃土地 600 畝 ，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、 四大懷藥研究所 、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。 四大懷藥研究所 ：修建民俗風(fēng)情園 100 畝 。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝 。 一是風(fēng)貌觀。二是物候觀。 休閑。 采摘。 購物。 品嘗。 沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 17 農(nóng)事活動(dòng)。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競(jìng)賽活動(dòng)、賽畜活動(dòng)及農(nóng)產(chǎn)品交易活 動(dòng)，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動(dòng)節(jié)令盛會(huì)。 挖掘 當(dāng)?shù)孛褡?文化資源，大力開展 民族文化 展示，讓游客參與其中，體驗(yàn) 少數(shù)民族 文化。 二、 自然 條件 （一）地理位置 及概況 沁陽市 ，位于湖南西北部，距省會(huì)長(zhǎng)沙 398 公里（以市政府所在地永定區(qū)計(jì)算）。52′ 至 29176。40′ 至 111176。東與常德市的石門縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山 縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰，總面積 95