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北京朝陽國際公寓推廣方案第1部分-在線瀏覽

2025-04-30 20:45本頁面
  

【正文】 年輕的天地,我們的生活 珠江羅馬花園 板樓、塔樓 意大利風格,國際化社區(qū), CBD 內異國建筑徽標 金港國際 花園 板樓 CBD 生活街區(qū) 表 22 主要競爭個案市場定位分析 重點競爭個案分析 根據(jù)本案的地段、價格、規(guī)模、客戶定位、入住時間來看,確定本案的主要競爭對手是:遠洋天地、珠江羅馬、金港國際。 ? 規(guī)模和規(guī)劃特色 遠洋天地占地面積 ,住宅部分總建筑面積約 60萬平方米,共約 3200戶。 ? 開發(fā)商 開發(fā)商中遠集團 ,在北京開發(fā)有多個樓盤,其集團整合推廣的氣魄,給遠洋天地帶來較高市場知名度。二期 7棟 30層塔樓,共約 1500戶,預計 2021年 6月全部入住。 ? 推廣分期 遠洋天地于 2021年出開盤,一期推廣時推出了 1棟塔樓和 7棟板樓,共 700余套,現(xiàn)已全部售罄(開發(fā)商保留了一期工程的 3棟板樓到現(xiàn)房階段發(fā)售),板樓均價約 6600 元 /平方 米。預計在 2個月后再推出 1棟現(xiàn)房板樓和 2棟塔樓,約 550套。 ? 銷售進度 截止到目前為止推出的 2021套總銷售率在 75%左右。精裝修房和毛坯房分別集中在不同樓座,如不選擇開發(fā)商提供的樓座,但又要選擇開發(fā)商提供的裝修標準,須另加配合費,費用按裝修總費用的 8%收取。取得市場認同后,開發(fā)商逐步調高售價, 8 月 24 日遠洋天地又一次調價后,現(xiàn)房板樓均價已高達 7250元 /平方米(毛坯),塔樓均價基本保持在 5800— 5900元 /平方米。 ? 市場定位與推廣包裝 遠洋天地以 25— 30歲的年輕白領為主要訴求對象,其廣告形象采用了一群極普通的、甚至丑陋的年 輕人,十分引人注目。 整個項目的包裝與客戶定位十分吻合,從售樓處、樣板間、樓書和 DM等印刷品,都表現(xiàn)了現(xiàn)代、簡潔、干凈和程式化的特點。這樣的業(yè)績確實可說十分成功。推盤時分期分批,小幅提價,并保留部分好樓座在現(xiàn)樓階段再出手,創(chuàng)造更高利潤, 20個月時間,均價上漲了 1100元( 18%)。當然,塔樓的價格依然較低,期房均價 5800元 /平方米。其推廣各個環(huán)節(jié)在兩年的時間里都一直緊緊圍繞這一核心定位。 最為人熟悉的一大群年輕人普通得似乎是鄰家男孩,更加強了親切感。 提倡環(huán)保,欣賞先鋒藝術,把廠房改建成藝術中心,實驗話劇,搖滾樂 ??所有這些被現(xiàn)代都市年輕人崇尚的行為和物品,都在遠洋天地得到表現(xiàn),并且走得更遠。這證明,北京的客戶買房不僅是在乎房子本身,更在乎“生活方式”。 2) 珠江羅馬花園 ? 位置 位于朝陽路延長線,朝陽路以北 600 米,青年路西側,毗鄰北京知名的外銷物業(yè)朝陽園,距本案約 2公里。社區(qū)采取圍合式布局,由貫穿社區(qū)的東西走向的綠化景觀走廊和南北走向的 秋景大道(主要交通干線)將社區(qū)分為四個組團。開發(fā)商充分利用意大利方面的支持,建筑設計、園林設計均頗得意大利風格的神韻。 ? 推廣分期 一期推出的是社區(qū)西北角的陽光那波里,共 5棟板樓、 2棟塔樓。 ? 售價 價塔樓精裝修 6300 元 /平方米(毛坯大約 5900 左右),板樓精裝修 7000 元 /平方米,基本上與 遠洋天地持平。 項目定位為純正意大利風格,強調國際化生活品質,同時在廣告方面主打 “投資珠江羅馬,搶占 CBD” 的概念。圍繞著 CBD 核心區(qū),珠江地產(chǎn)有帝景、羅馬、綠洲、國際城 4個項目,均是 40萬平方米以上的規(guī)模,其價位分別為:帝景 10,000、羅馬 7,000、綠洲 5,500、 4,500。 售樓處氣勢宏大,裝修成歐式 5星級酒店大堂的風格,配有身著制服的門童(不是保安)和保潔工人,給客戶造成一定壓力。 ? 銷售進度 目前該項目銷售勢頭良好,據(jù)稱一周 7天認購 60余套( 2萬元定金)。 ? 規(guī)模與建筑風格 占地面積 7 萬平方米,總建筑面積 28 萬平方米,總套數(shù)約 1500 戶。 ? 推廣分期和戶型分布 該項目于 2021 年 4 月底開盤,推出 5 棟板樓和 2 棟點式樓(板塔),板樓除以東 17— 14 層外,層數(shù)都在 10 層以下。 ? 價格 毛坯均價 6700 元 /平方米,提供裝修菜單,分為每平方米 500、 600、 800 元等 7種風格和標準,但目前還未有明確標準。 ? 推廣包裝策略 突出 CBD 概念,主打廣告語為“ CBD 生活街區(qū) ”。 這充分說明 CBD 區(qū)的確有強大的市場需求,但與此同時 CBD 沒有被認為是一個適合家庭居住的地方,并且市場的實際消費能力有限。 優(yōu)勢與機會分析 ? 地利優(yōu)勢 ? 本案位于朝陽路與東四環(huán)交匯處的慈云寺橋西南角,東臨東四環(huán)路,北臨朝陽路; ? 緊鄰 CBD核心區(qū),去往國貿 CBD、燕莎等商務區(qū)十分便捷,朝陽路改造后將使其交通優(yōu)勢更加凸顯; ? 公共交通發(fā)達,有多公交線路在附近停靠,如 11 34 38康恩專線、 115等,地塊東北側有輕軌??空荆? ? 朝陽路是已被公眾認可的高檔公寓“扎堆”的地段,是 CBD最佳臥城。 ? 綠化優(yōu)勢 ? 中央集中綠地面積超過 2萬平方米; ? 地塊東側獨有 70米寬、 7200平方米綠化帶; ? 地塊內現(xiàn)有相當多成年樹木,如加以適當利用可使園林更有特色,并具備很大推廣賣點。 ? 會所優(yōu)勢:會所可按功能性質分開布置在 5樓、 6樓和配套商業(yè)中,面積大,內容更為豐富,分區(qū)更為合理,由于 6樓可對外經(jīng)營,亦降低了會所經(jīng)營成本。 ? 開發(fā)商優(yōu)勢: 實力雄厚,整個項目基本同期開發(fā),可支持客戶信心,削弱開發(fā)
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