北京朝陽(yáng)國(guó)際公寓推廣方案第1部分-文庫(kù)吧資料
2025-03-05 20:45本頁(yè)面
【正文】 園、小學(xué)、中學(xué)一應(yīng)俱全。 ? 戶型優(yōu)勢(shì)： ，部分戶型層高更可達(dá)到 ，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以匹敵。 ? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ? 除北側(cè)一角，地塊全部被周邊樓宇遮蔽，既保證了物業(yè)形象包裝的需要，又給社區(qū)營(yíng)造了幽靜的居住環(huán)境； ? 高層、圍合式設(shè)計(jì)，保證了整個(gè)小區(qū)開(kāi)闊的空間感和社區(qū)的私密性； ? 5棟住宅樓自成一體，與沿街的商業(yè)建筑截然分開(kāi)，既保證了居住品質(zhì)，又保證項(xiàng)目推廣有更大的靈活性； ? 車(chē)位充足，地下車(chē)庫(kù)集中設(shè)置于中央綠地之下，獨(dú)具特色。因此金港國(guó)際這一定位顯然起到了正反兩方面的作用。 金港國(guó)際大、小戶型的銷(xiāo)售表現(xiàn)可說(shuō)是兩重天，一 方面是 1 居、 2 居的熱銷(xiāo)到幾乎供不應(yīng)求，另一方面 3 居、 4 居滯銷(xiāo)，幾乎沒(méi)有成交。 ? 銷(xiāo)售進(jìn)度 1 居、 2 居基本售完，銷(xiāo)售總套數(shù)在 300 套左右，但 3 居、 4 居基本無(wú)成交?？偺讛?shù)共約 660 套，其中一居超過(guò) 200套、 2 居 100 套， 3 居 200 余套， 4 居 100 套。 板式小高層，圍合式布局，歐式風(fēng)格。 3） 金港國(guó)際花園 ? 位置 項(xiàng)目位于現(xiàn)代城路南 500 米，西大望路以東，百子灣路以北。 精裝修是珠江傳統(tǒng)作法， 2套樣板間風(fēng)格迥異，一套古典、一套現(xiàn)代，展示了不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)。覆蓋了需求層面的高、中、低檔，大有把 CBD 客戶群一網(wǎng)打盡之勢(shì)，與本案競(jìng)爭(zhēng)最直接的就是珠江羅 馬花園。 作為珠江旗下樓盤(pán)，本身就具有了強(qiáng)大的號(hào)召力。 ? 推廣與包裝 宣傳推廣力度頗大，特別是固定媒體發(fā)布：朝陽(yáng)路沿線路牌、國(guó)貿(mào)東三環(huán)沿線的廣告牌。目前該項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì) 9月 8日正式開(kāi)盤(pán)。 ? 社區(qū)配套 社區(qū)配套完善，規(guī)劃有雙語(yǔ)幼兒園、國(guó)際小學(xué)，甚至設(shè)有意大利使館簽證的咨詢處。 ? 建筑類(lèi)型 建筑類(lèi)型為主要為板樓和板塔結(jié)合，建筑層數(shù)為 22層，局部 1 1 1 8層。 ? 規(guī)模 項(xiàng)目占地 21 公頃，地上建筑面積 41 萬(wàn)平方米。難怪有人認(rèn)為：房子首先是精神的蔽所，其次才是身體的蔽所。 所有 這一切推廣動(dòng)作都源于開(kāi)發(fā)商試圖創(chuàng)造出只為年輕人服務(wù)的社區(qū)文化，使遠(yuǎn)洋的生活成為年輕人的榜樣，它挖掘了年輕人在精神層面的一切需求，并且在精神和文化層面打動(dòng)人心。 賣(mài)場(chǎng)、樣板間、樓書(shū)、印刷品都十分簡(jiǎn)潔、明快、精致、時(shí)尚，但絕非高不可攀，這一切都是買(mǎi)家日常的工作和生活。 廣告用語(yǔ)“年輕的天地，我們的生活”一語(yǔ)中的，并且給人廣闊的想象空間。 ? 項(xiàng)目定位和社區(qū)文化 遠(yuǎn)洋 天地的以 CBD 年輕白領(lǐng)為主要客戶群，定位為青春白領(lǐng)的自由家園。今天，遠(yuǎn)洋天地現(xiàn)房板樓的價(jià)位（經(jīng)裝修后 7700元 /平方米）已經(jīng)與朝陽(yáng)園二期不相上下。這樣一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)當(dāng)然很多，比如它的規(guī)劃設(shè)計(jì)、藝術(shù)中心、立面色彩、板樓戶型等等，但從推廣運(yùn)作的角度，有兩個(gè)核心要素很值得借鑒： ? 價(jià)位 （提 價(jià)策略成功） 遠(yuǎn)洋天地開(kāi)盤(pán)時(shí)，相當(dāng)?shù)囟蔚臉潜P(pán)售價(jià)都在 8000 以上，遠(yuǎn)洋不求一期的高利潤(rùn)，把相對(duì)更容易得到市場(chǎng)認(rèn)同的產(chǎn)品（一期主要為板樓）以塔樓不到5000，板樓精裝 6600 推出，具有極大的殺傷力，保證了一期快速清盤(pán)，贏得了市場(chǎng)。 ? 核心操作 ？ 遠(yuǎn)洋天地 2021年 1月開(kāi)盤(pán)至今 20個(gè)月，成交大約 1500套，平均每個(gè)月成交 7080套，四期（住邦 2021）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出手。目前一期已經(jīng)入住，贏得良好口碑，配套的遠(yuǎn)洋藝術(shù)館為項(xiàng)目提供了極好的社區(qū)文化氛圍。 ? 戶型 主力戶型為二居、三居，面積在 115— 140平方米之間，其中 136左右的三居占40%。 ? 價(jià)格 推廣初期，開(kāi)發(fā)商執(zhí)行低價(jià)策略，每平方米凈利潤(rùn)在 200 元左右，板樓精裝修均價(jià) 6600元 /平方米，塔樓最低價(jià)不到 5000元，在市場(chǎng)上一炮打響。 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) 為適應(yīng)不同客戶的需要，遠(yuǎn)洋天地有精裝修和毛坯房?jī)煞N規(guī)格可供選擇，裝修房比毛坯房貴 450元 /平方米。 3期預(yù)計(jì)還有 700套。二期分批推出了 5棟塔樓和 2 棟現(xiàn)房板樓，共約 1300套，現(xiàn) 2棟板樓和 1棟塔樓已基本售罄，另外 4棟塔樓的銷(xiāo)售率在 50%左右。社區(qū)西南角的三期尚在規(guī)劃之中，四期已轉(zhuǎn)讓給住邦 2021，第五期是社區(qū)西部外圍臨四環(huán)路的公建和寫(xiě)字樓。 ? 開(kāi)發(fā)分期 整個(gè)項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，一期 10 棟板樓、 1 棟塔樓， 1000 余套，現(xiàn)已入住 600多戶。由美國(guó) HOK公司負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)、澳大利亞 HASSELL負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)。 1） 遠(yuǎn)洋天地 ? 位置 位于慈云寺橋東南角，與本案隔橋相望，是距離最近，最有可比性的項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱(chēng) 位 置 項(xiàng)目性質(zhì) 規(guī)模 萬(wàn) M2 入住時(shí)間 均價(jià) 元 / m2 棕櫚泉 朝陽(yáng)公園南側(cè) 外銷(xiāo)公寓 30 2021 年 12 月 11000（精） 珠江帝景 大望路現(xiàn)代城南 2021 米 外銷(xiāo)公寓 90 2021 年初 10000（精） 都會(huì)國(guó)際 朝陽(yáng)路十里鋪 外銷(xiāo)公寓 共 50 萬(wàn) 2021 年 9 月 8600（精） 朝陽(yáng)園Ⅱ 朝陽(yáng)路青年路 外銷(xiāo)公寓 28 二期 2021 年 10 月入住 7800（精） 藍(lán)堡公寓 光華路現(xiàn)代城對(duì)面 內(nèi)銷(xiāo)公寓 20 2021 年 4 月 9500（精） 住邦 2021 慈云寺橋東南角 內(nèi)銷(xiāo)商住 50 一期 2021 年 6 月 10700 橙色時(shí)光 朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)橋 內(nèi)銷(xiāo)住宅 最早入住 2021 年 6 月底 5500 遠(yuǎn)洋天地 慈云寺橋東南側(cè) 內(nèi)銷(xiāo)住宅 60 板樓已入住，二期 2021年 6 月， 2021 年全部入
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