北京朝陽國際公寓推廣方案第1部分-展示頁
2025-03-09 20:45本頁面
【正文】 住。除了珠江帝景、珠江羅馬和遠洋天地之外，每一個項目都采取突出一個概念的推廣手法。 ? （建筑類型） 從建筑類型來看，高檔項目中高層塔樓占了很高比例，新建項目棕櫚泉、珠江帝景、藍堡全部是有塔有板，老項目都會國際和朝陽園則全部為塔樓；但在中檔項目中，板樓占據(jù)了絕對優(yōu)勢 ，除了遠洋天地和珠江羅馬是有塔有板，其它清一色為板樓。普通公寓項目也有多個項目采用精裝修，比如遠洋天地一半毛坯、一半精裝；精裝修是珠江地產(chǎn)的一貫作風，珠江羅馬延續(xù)了這一作風，其全套裝修標準與珠江駿景類似，大約在 500 元 /平方米左右；金港國際則提供裝修套餐。 棟號 項目 二居 三居 四居 合計 1樓 套數(shù) 192 64 256 面積范圍 126130 173 5樓 套數(shù) 21 125 20 166 面積范圍 144 150191 206 總計 套數(shù) 213 189 20 422 面積范圍 126144 150191 206 套數(shù)比例 % % % 二、 項目分析 區(qū)域市場分析 （周邊項目分析） ? (價格分布 )本項目從表 21 中可以看出，周邊競爭項目基本分為兩類： 8000、乃至10000元 /平方米以上的高檔公寓和 55007000元 /平方米的普通住宅。 ? 2居面積范圍基本在 126— 130M2，總價范圍為 83 萬左右； 3居室面積都在 150M2以上，總價超過 100萬元，最大一套的總價大約在 130萬元左右。其中 2居 213套、三居 189套、四居 20套。 ? 2 居面積范圍 97— 120M2，總價范圍為 60 萬 — 80 萬； 3 居室面積范圍134— 141M2，總價范圍 82— 90萬元；四居室面積范圍 182— 194M2，總價在 120萬元左右。 ? 一期住宅由三棟高層建筑組成，層數(shù)由 2 2732層不等，總建筑面積 130215M2，共有大約 848個住宅單位（不含復式），詳細情況見表 1。朝陽國際公寓推廣方案 一、 項目概況 規(guī)劃情況 ? 建筑用地面積 65,396M2 ? 總建筑面積 337,217M2，其中地上建筑面積 270,257M2 ? 住宅建筑面積 267,033M2 ? 容積率 ? 綠化面積 27,882M2 ? 綠化率 % ? 總居住戶數(shù) 1,646戶 ? 停車位 1,841個，小區(qū)基本呈圍合布局，地下車庫集中設置于中央綠地之下 建筑分期 ? 地塊分基本三期建設，南部 4 號樓為一期， 5 號樓為為二期， 6 號公寓樓為三期，會所設于二期。一期預計于 2021年 5月交用。 ? 開發(fā)一期中 2居、 3 居在套型比例中各占 34%， 4居比例也相當大，占總戶數(shù)的 %以上，但 4居面積比例則更大。 棟號 項目 一居 二居 三居 四居 合計 4樓 套數(shù) 4 20 120 204 348 面積范圍 78 112 141 18 194 3樓 套數(shù) 64 268 168 500 面積范圍 4477 97120 132139 總計 套數(shù) 68 288 288 204 848 面積范圍 4478 97120 132141 18 194 套數(shù)比例 % % % % 表 11 朝陽國際公寓 4 號樓戶型分析 ? 二期住宅為二座高層建筑，總建筑面積 82314M2，大約有 422個單位。 ? 開發(fā)二期基本是 2居和 3居。 表 12 朝陽國際公寓 5 號樓戶型分析 ? 三期公建總建筑面積 81188M2，其中公寓 58688M2，公建 22500M2。 ? （裝修標準） 高檔項目全部是精裝修，其中珠江帝景的裝修標準報價高達 2021 元 /平方米，藍堡在裝修之外還配備白家電。 ? （入住時間） 從入住期來看有兩個高峰，一個是 2021 年中，一個是 2021 年底到 2021年初。 ? （形象定位） 在形象定位上，幾乎所有的項目都在主打 CBD 概念。珠江和遠洋之所以例外在與開發(fā)商本身的品牌效應和號召力，這兩個企業(yè)的手法是突出集團的規(guī)模優(yōu)勢，強化品牌優(yōu)勢。 塔樓 5800 板樓現(xiàn)房7250 東潤楓景 亮馬橋與東四環(huán)交匯外東南角 內(nèi)銷住宅 35 第一期已為現(xiàn)房 6200 亮馬水晶 亮馬橋路 5 號 內(nèi)銷住宅 最早入住為 2021 年底 6500 珠江羅馬花園 朝陽區(qū)青年路 內(nèi)銷住宅 41 2021 年底 7000（精） 金港國際花園 大望路現(xiàn)代城南 1800 米 內(nèi)銷住宅 28 2021 年 3 月 6618 張寶全 啤酒廠項目 國貿(mào)橋東南，通惠河南岸 內(nèi)銷 60 年底開盤 65006800 （開盤價） 表 21 競爭個案概況分析 項目名稱 建筑類型 市場定位（或主打廣告語） 棕櫚泉 塔樓、板樓 亞洲城市公園文化名宅 珠江帝景 板樓 CBD 都會核心唯一可持續(xù)發(fā)展的大型新型城池 朝陽園Ⅱ 塔樓 CBD 生活平臺，國際化精英社區(qū) 藍堡公寓 圍合式板樓 拒絕商住 .淡藍調(diào)生活， CBD 寶石地段尊貴宅邸 住邦 2021 板樓 CBD 衛(wèi)城首席商務中心 橙色時光 板樓 遠洋天地 板樓、塔樓
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