北京朝陽國際公寓推廣方案第1部分(參考版)
2025-03-01 20:45本頁面
【正文】 。 ? 同時投資買家知道租戶喜歡完善的生活配套設施和優(yōu)良的物業(yè)管理服務，因此若小區(qū)內若設有諸如設施設備的會所、星級酒店 服務等的物業(yè)，便能很快出租。 —— 投資買家 ? 這些買家目前手頭上至少會有 12 間物業(yè)在收租，已對要投資物業(yè)的要求有較深理解，是屬于最理智的買家 ? 他們知道，住戶對居住的環(huán)境十分講究，擠逼的生活空間無法讓租戶接受。 ? 貼身周到的管理服務，免卻日常雜務煩擾，可令 他們更加盡情享受生活。 —— 商界人士（包括私營企業(yè)家 /國營、中外合資、集團之總裁、總經理、 CEO 等） ? 平時日理萬機，很想找一個能讓他們充分享受的地方 ? 他們交游廣闊，因此家中常有不少客人到訪。 ? 由于工作的原因，以令他們無暇打理家中細務，所以周到細致的家居服務已成為他們必不可少的一環(huán)。在現(xiàn)有的CBD 公寓中，“戰(zhàn) 場”的感覺十分強，無法讓人可以松弛下來。這面積段則主要以用家為主，這批用家多數(shù)為集團總裁、私營企業(yè)老板為主要購買力。購房者則多以用家為主，這批用家則主要以外企高級員工、 IT 業(yè)等高收入人士為主。 項目目標客戶定位 ? 目標客戶劃分 針對本項目的面積，從單位面積上劃分目標，則可分為如下三大部分： —— 97120m2：主要以投資買家為主 —— 130150 m2： 這一面積段自住、投資兩相宜。城市人口密度的加大和污染的加劇，使得舒適、清新的生活環(huán)境來之不易，這也是目前市場上位于近郊的低密度住宅以及 TOMNHOUSE 俏銷的原因之一。由此可見，對于高檔住宅而言，購房者對大面積戶型需求旺盛的同時，獨居者和投資型買家成為小戶型住宅的主力客戶群體。 ? 買家戶型選擇： %客戶選擇三居和更大套型 。 ? 買家居住情況分析： %的購房者與父母、子女同住 據調查發(fā)現(xiàn)，有 %的購房者選擇了與父母、子女、配偶共同居住，也有 %的人選擇了獨居。調查中發(fā)現(xiàn)，能夠承受單價 7000 元 /平方米、總價 70— 100 萬以上的購房者，其家庭年收入大多集中于1520 萬元以上，占到被調查總人數(shù)的 %，而國家住房金融行政政策的大力支持和住房消費意識的轉變，使得越來越多的人有想法、有能力購買 高檔商品房。 —— 性格特征 ? 工作壓力大，節(jié)奏快，閑暇時間短，因此有回歸、親近自然的渴求，關注自然環(huán)境，注重環(huán)保； ? 事業(yè)處于上升階段，有較大發(fā)展空間； ? 追求生活情趣和格調，即 所謂“小資情調”比較明顯； ? 考慮社區(qū)的環(huán)境和居住的社會地位象征意義，附庸風雅或攀龍附鳳心理； ? 希望給家庭一個安全的、舒適的和良好的生活環(huán)境； ? 關心老年人和孩子的生活。在這些購房者中，公司或企業(yè)的決策人員和管理人員占總調查人數(shù)的 %。其次是民營、私營、合作經營性質企業(yè)人員，所占比例為 %。 —— 買家職業(yè)： 外企、合資、民營企業(yè)員工占 % 有能力購買較高檔次樓房的買家主要為三資企業(yè)的工作人員，；其余為小老板或政府公務員（尤其是身在灰色收入較多的重要部門領導），或者是醫(yī)生、律師、會計師等收入較高的專業(yè)人士。 目標買家分析 ? 買家特征分析 從購買高檔商品房人群的年齡、職業(yè)、家庭年總收入、私車擁有情況等方面分析以下這一人群，我們得出這一買房群體的以下特征： —— 買家年齡： 3045 歲占主力 30 至 45 歲的中青年人占據了絕對的主力，為被調查人數(shù)的 %。 結論： 本項目的購買階層主要是中產階級及部分富裕階層，他們經濟收入穩(wěn)定、注重教育、健康，崇尚個性、自由，追求時尚，注重社區(qū)的生活環(huán)境和文化氛圍，關心社區(qū)的設計規(guī)劃、周邊配套、綠化環(huán)境。注重享受。購買動機多為享受型。 ? 中收入、低文化的普通市民階層：數(shù)量少，其作用是補充性的，是小戶型的購買者（一居），其中多以投資購買為主要動機。購買動機為自住型。購買動機為過渡型。購買動機為常住型。年齡在 35歲左右，是一期中等戶型（主力戶型）的主要購買者。 高收入、高文化的頂級貴族階層 高收入、中文化的社會精英階層 高收入、低文化的庸俗暴發(fā)戶階層 中收入、高文化的知識英才階層 中收入、中文化的高級白領階層 中收入、低文化的普通市民階層 低收入、高文化的前衛(wèi)另類階層 低收入、中文化的清貧工薪階層 低收入、低文化的社會底 層 對于本案來說，不同組群的作用是不同的： ? 高文化、中收入階層：是最核心的骨干階層，規(guī)模最大，是我們項目主力戶型產品的主要購買者，也是社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者。預計朝陽路沿線供應規(guī)模超過1000萬平方米。明年東四環(huán)將有京棉一廠、國美家園兩個大盤推出，其規(guī)模都在 100萬平方米以上，單價不超過 5000元 /平方米，極可 能帶動樓市跳水。由于單套總價低，降低了置業(yè)門檻，相信會吸引大批年輕客戶群和投資客戶。 ? 遠洋二期、橙色時光將于明年中入住，由于價位相差不多， 市場定位類似 ,必將對處于 期房階段的本項目構成嚴重威脅。 ? 同區(qū)競爭項目日益增多，分薄了客戶資源。 ? 周邊樓盤多為國外名家設計， 而中國人的習慣是崇洋，相對而言我們在規(guī)劃設計方面缺少賣點。 ? 項目四周皆為破舊民宅，影響項目形象 ? 西南側熱力廠有污染。 劣勢與市場威脅 ? 2021年才可入住，屬于遠期樓花，會影響買家信心。 ? 城市改造力度加大，未來 35 年拆遷規(guī)模 900 萬平方米，需要大批安置用房，其中也會有我們的客戶群。 ? 朝陽路即將拓寬改造，必將使這一區(qū)域成為市場熱點。 ? 教育配套優(yōu)勢：社區(qū)內幼兒
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