【正文】 社區(qū)西部外圍臨四環(huán)路的公建和寫(xiě)字樓?！　?O( } t2 [1 Q H1 M8 I　　整個(gè)項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，一期10棟板樓、1棟塔樓， 1000余套，現(xiàn)已入住600多戶(hù)?！　?y0 ? t買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　開(kāi)發(fā)商中遠(yuǎn)集團(tuán)，在北京開(kāi)發(fā)有多個(gè)樓盤(pán)，其集團(tuán)整合推廣的氣魄，給遠(yuǎn)洋天地帶來(lái)較高市場(chǎng)知名度。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇7 b1 Y \amp。q/ K0 A% W房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇　　，住宅部分總建筑面積約60萬(wàn)平方米，共約3200戶(hù)。 z2 x買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇$ n9 C. R9 V) i216。7 A% v$ |3 K8 c新浪樂(lè)居論壇　　1） 遠(yuǎn)洋天地! g0 c9 f新浪樂(lè)居論壇 位置216。T3 E　　金港國(guó)際花園 板樓 / V v! C( I: `$ 　　表22 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)定位分析4 J v: J9 K! {1 }　　 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇, T! B9 I! g7 Y0 d。x買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　遠(yuǎn)洋天地 板樓、塔樓 年輕的天地，我們的生活 [5 E }　　珠江羅馬花園 板樓、塔樓 意大利風(fēng)格，國(guó)際化社區(qū)，CBD 內(nèi)異國(guó)建筑徽標(biāo)新浪樂(lè)居. zl3 }3 E G8 O3 v　　: g Y P( ! k買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑類(lèi)型 市場(chǎng)定位（或主打廣告語(yǔ)）買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇4 k9 y$ e　　棕櫚泉 塔樓、板樓 亞洲城市公園文化名宅4 a j$ ?/ v新浪樂(lè)居論壇　　珠江帝景 板樓 CBD都會(huì)核心唯一可持續(xù)發(fā)展的大型新型城池) f z+ l/ u z! C4 ^　　朝陽(yáng)園Ⅱ 塔樓 CBD生活平臺(tái)， f7 i( [! J　　藍(lán)堡公寓 圍合式板樓 ，CBD寶石地段尊貴宅邸+ o$ A7 r f1 a新浪樂(lè)居論壇　　住邦2000 板樓 CBD衛(wèi)城首席商務(wù)中心* c9 \ y( ^) P/ ~0 F　　橙色時(shí)光 板樓 : G7 Z7 U4 vhr l　　表21 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案概況分析房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇x　?。ㄩ_(kāi)盤(pán)價(jià)）買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇, s w N: i　　啤酒廠項(xiàng)目 國(guó)貿(mào)橋東南，通惠河南岸 內(nèi)銷(xiāo) 60 年底開(kāi)盤(pán) 65006800買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 v/ H。 X% + B　　金港國(guó)際花園 大望路現(xiàn)代城南1800米 內(nèi)銷(xiāo)住宅 28 2004年3月 6618% u2 q+ x。f39。 [9 　　東潤(rùn)楓景 亮馬橋與東四環(huán)交匯外東南角 內(nèi)銷(xiāo)住宅 35 第一期已為現(xiàn)房 6200房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇5 `$ b. j) P w　　亮馬水晶 亮馬橋路5號(hào) 內(nèi)銷(xiāo)住宅 最早入住為2003年底 65001 ?/ m1 z0 N 　　珠江羅馬花園 朝陽(yáng)區(qū)青年路 內(nèi)銷(xiāo)住宅 41 2003年底 7000（精）新浪樂(lè)居 塔樓5800房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇39。 U: F39。[amp。 Z　　朝陽(yáng)園Ⅱ 朝陽(yáng)路青年路 外銷(xiāo)公寓 28 二期2002年10月入住 7800（精）房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 d N/ [! e$ F v/ ~　　藍(lán)堡公寓 光華路現(xiàn)代城對(duì)面 內(nèi)銷(xiāo)公寓 20 2003年4月 9500（精） ] r1 w$ O$ s$ S) ?　　珠江帝景 大望路現(xiàn)代城南2000米 外銷(xiāo)公寓 90 2004年初 10000（精）) N。 a P新浪樂(lè)居　　萬(wàn)M2 入住時(shí)間 N. |: f P* J* ` D　　元/ m27 Xamp。E　　項(xiàng)目名稱(chēng) 位 置 項(xiàng)目性質(zhì) 規(guī)模% i。 J4 h珠江和遠(yuǎn)洋之所以例外在與開(kāi)發(fā)商本身的品牌效應(yīng)和號(hào)召力，這兩個(gè)企業(yè)的手法是突出集團(tuán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化品牌優(yōu)勢(shì)。 U2 kl　　 （形象定位）在形象定位上，幾乎所有的項(xiàng)目都在主打CBD概念。 p2 b1 e( P1 el　　 （建筑類(lèi)型）從建筑類(lèi)型來(lái)看，高檔項(xiàng)目中高層塔樓占了很高比例，新建項(xiàng)目棕櫚泉、珠江帝景、藍(lán)堡全部是有塔有板，老項(xiàng)目都會(huì)國(guó)際和朝陽(yáng)園則全部為塔樓；但在中檔項(xiàng)目中，板樓占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，除了遠(yuǎn)洋天地和珠江羅馬是有塔有板，其它清一色為板樓。k6 o （入住時(shí)間）從入住期來(lái)看有兩個(gè)高峰，一個(gè)是2003年中，一個(gè)是2003年底到2004年初。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇% I1 l X( B W3 ]0 yl　　 （裝修標(biāo)準(zhǔn)）高檔項(xiàng)目全部是精裝修，其中珠江帝景的裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)高達(dá)2000元/平方米，藍(lán)堡在裝修之外還配備白家電。新浪樂(lè)居論壇$ e9 eamp。}( W8 r9 _39。　二、 項(xiàng)目分析h4 ?: I39。 [ ^/ j$ W9 A買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　 套數(shù)比例 % % % 　新浪樂(lè)居$ T9 R+ y4 j　　表12 朝陽(yáng)國(guó)際公寓5號(hào)樓戶(hù)型分析* F: F d) {新浪樂(lè)居　　新浪樂(lè)居 q x新浪樂(lè)居　　 面積范圍 126130 173 　 　6 X39。 Kamp。　　 2居面積范圍基本在126—130M2，總價(jià)范圍為83萬(wàn)左右；3居室面積都在150M2以上，總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元，最大一套的總價(jià)大約在130萬(wàn)元左右。. ]4 N D2 N2 　　 開(kāi)發(fā)二期基本是2居和3居。 Ml　　 二期住宅為二座高層建筑，總建筑面積82314M2，大約有422個(gè)單位。 h7 |( k( |. d0 k* ?房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇　　表11 朝陽(yáng)國(guó)際公寓4號(hào)樓戶(hù)型分析39。 ^　　 套數(shù)比例 % % % % 　39。{7 M M0 x4 r　　 面積范圍 4477 97120 132139 　 　) t, Eamp。~新浪樂(lè)居論壇　　棟號(hào) 項(xiàng)目 一居 二居 三居 四居 合計(jì)6 m I) l新浪樂(lè)居論壇　　4樓 套數(shù) 4 20 120 204 348新浪樂(lè)居) G) v5 ^2 k2 w0 G% E E　　 面積范圍 78 112 141 18194 　( _+ N0 \ a5 m房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇　　3樓 套數(shù) 64 268 168 　 500 h8 J I! X 　　 2居面積范圍97—120M2，總價(jià)范圍為60萬(wàn)—80萬(wàn)；3居室面積范圍134—141M2，總價(jià)范圍82—90萬(wàn)元；四居室面積范圍182—194M2，總價(jià)在120萬(wàn)元左右。( ~1 x。新浪樂(lè)居論壇 A6 b! ] m216。5 J* X$ s。 u% 　　 地塊分基本三期建設(shè)，南部4號(hào)樓為一期，5號(hào)樓為為二期，6號(hào)公寓樓為三期，會(huì)所設(shè)于二期。H7 x 總居住戶(hù)數(shù)1,646戶(hù)l　　2 Q n4 ] h7 q房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 停車(chē)位1,841個(gè)，小區(qū)基本呈圍合布局，地下車(chē)庫(kù)集中設(shè)置于中央綠地之下l　　新浪樂(lè)居3 Q: ^3 k39。L F新浪樂(lè)居 %l　　新浪樂(lè)居0 U6 G3 C EV6 o _5 O: bD* P新浪樂(lè)居 　　, z! U7 y4 ramp。 J* J+ n 住宅建筑面積267,033M2l　　5 |+ c c0 G9 A新浪樂(lè)居l　　 建筑用地面積65,396M28 t% t: E6 [2 e* a* Ml　　 總建筑面積337,217M2，其中地上建筑面積270, jamp。V9 V6 `! {2 R. h　　2 m9 K+ y新浪樂(lè)居論壇　　一、 項(xiàng)目概況8 J _39。朝陽(yáng)GJ公寓推廣方案新浪樂(lè)居. w P. W7 }) ~新浪樂(lè)居　　 規(guī)劃情況3 ~8 M% Kamp。 k( N39。 T 綠化面積27,882M2l　　amp。 y. G　　 建筑分期$ CH, V8 l) e+ h39。一期預(yù)計(jì)于2004年5月交用。 h p新浪樂(lè)居l　　 一期住宅由三棟高層建筑組成，層數(shù)由22732層不等，總建筑面積130215M2，共有大約848個(gè)住宅單位（不含復(fù)式），詳細(xì)情況見(jiàn)表1?！　?開(kāi)發(fā)一期中2居、3居在套型比例中各占34%，4居比例也相當(dāng)大，%以上，但4居面積比例則更大。 N9 c% A。: p* aamp。 u8 Y　　總計(jì) 套數(shù) 68 288 288 204 848房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇1 A+ s0 {! m0 v9 e　　 面積范圍 4478 97120 132141 18194 　買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇% j$ j0 |( r。 [5 g39。 c5 e, y) L7 Q買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇* _. s! D3 lamp。其中2居213套、三居189套、四居20套。 P* p( b8 Q! n房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇216。新浪樂(lè)居$ k3 `. jH　　棟號(hào) 項(xiàng)目 二居 三居 四居 合計(jì)房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇6 `! Z8 8 X　　1樓 套數(shù) 192 64 　 25639。 ]% 2 D* |7 Wamp。 / d+ [5 　　5樓 套數(shù) 21 125 20 166 P, c* U0 W% q買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　 面積范圍 144 150191 206 　房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇_$ r3 ~$ C V　　總計(jì) 套數(shù) 213 189 20 422, Y d6 T房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇　　 面積范圍 126144 150191 206 　4 G。 l 三期公建總建筑面積81188M2，其中公寓58688M2，公建22500M2。 R　　 區(qū)域市場(chǎng)分析（周邊項(xiàng)目分析）! J! r( 　　 (價(jià)格分布)本項(xiàng)目從表21中可以看出，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本分為兩類(lèi)：8000、乃至10000元/平方米以上的高檔公寓和55007000元/平方米的普通住宅。 V( A。普通公寓項(xiàng)目也有多個(gè)項(xiàng)目采用精裝修，比如遠(yuǎn)洋天地一半毛坯、一半精裝；精裝修是珠江地產(chǎn)的一貫作風(fēng)，珠江羅馬延續(xù)了這一作風(fēng)，其全套裝修標(biāo)準(zhǔn)與珠江駿景類(lèi)似，大約在500元/平方米左右；金港國(guó)際則提供裝修套餐。l　　新浪樂(lè)居論壇Z。新浪樂(lè)居% w _。除了珠江帝景、珠江羅馬和遠(yuǎn)洋天地之外，每一個(gè)項(xiàng)目都采取突出一個(gè)概念的推廣手法。6 D8 M6 q. ]新浪樂(lè)居論壇　　房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇2 \ n1 x [: ^。 r T5 t39。 s+ V房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇　　棕櫚泉 朝陽(yáng)公園南側(cè) 外銷(xiāo)公寓 30 2003年12月 11000（精）. ?。 |+ c7 ^　　都會(huì)國(guó)際 朝陽(yáng)路十里鋪 外銷(xiāo)公寓 A: e* n$ o　　共50萬(wàn) 2002年9月 8600（精）, h5 ^amp。 g5 Z$ q* n買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　住邦2000 慈云寺橋東南角 內(nèi)銷(xiāo)商住 50 一期2003年6月 107009 z8 n39。 A　　橙色時(shí)光 朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)橋 內(nèi)銷(xiāo)住宅 最早入住2003年6月底 5500! X5 j. U1 　　遠(yuǎn)洋天地 慈云寺橋東南側(cè) 內(nèi)銷(xiāo)住宅 60 板樓已入住，二期2003年6月，2004年全部入住。 H X z0 b: P　　板樓現(xiàn)房72509 `( l8 damp。 i3 T* g39。 i8 E新浪樂(lè)居　　張寶全% l。 Q }7 {* S。 n　　根據(jù)本案的地段、價(jià)格、規(guī)模、客戶(hù)定位、入住時(shí)間來(lái)看，確定本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是：遠(yuǎn)洋天地、珠江羅馬、金港國(guó)際。　　1 W3 d+ X7 y　　位于慈云寺橋東南角，與本案隔橋相望，是距離最近，最有可比性的項(xiàng)目?！　?規(guī)模和規(guī)劃特色39。由美國(guó)HOK公司負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)、澳大利亞HASSELL負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)。 K q0 R 開(kāi)發(fā)商216。6 m0 W L/ a 開(kāi)發(fā)分期216。二期7棟30層塔樓，共約1500戶(hù)，預(yù)計(jì)2003年6月全部入住。) c3 m |_0 j新浪樂(lè)居 推廣分期216。二期分批推出了5棟塔樓和2棟現(xiàn)房板樓，共約1300套，現(xiàn)2棟板樓和1棟塔樓已基本售罄，另外4棟塔樓的銷(xiāo)售率在50%左右。3期預(yù)計(jì)還有700套?！　≠I(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇% _39。7 b. M J5 g2 K/ w3 G216。精裝修房和毛坯房分別集中在不同樓座，如不選擇開(kāi)發(fā)商提供的樓座，但又要選擇開(kāi)發(fā)商提供的裝修標(biāo)準(zhǔn)，須另加配合費(fèi)，費(fèi)用按裝修總費(fèi)用的8%收取。 o! \216。 d4 , }2 ~　　推廣初期，開(kāi)發(fā)商執(zhí)行低價(jià)策略，每平方米凈利潤(rùn)在200元左右，板樓精裝修均價(jià)6600元/平方米，塔樓最低價(jià)不到5000元，在市場(chǎng)上一炮打響。 B1 R4 i4 P A0 B 戶(hù)型216?！　≠I(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇4 Z6 ` _5 Z! p8 t, k　　遠(yuǎn)洋天地以25—30歲的年輕白領(lǐng)為主要訴求對(duì)象，其廣告形象采用了一群極普通的、甚至丑陋的年輕人，十分引人注目。, b0 o v3 G。5 V! wD% a1 x% y+ k買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇216。這樣的業(yè)績(jī)確實(shí)可說(shuō)十分成功。 ce4 k 價(jià)位（提價(jià)策略成功）178。 b4 }. V9 R新浪樂(lè)居論壇　　遠(yuǎn)洋天地開(kāi)盤(pán)時(shí)，相當(dāng)?shù)囟蔚臉潜P(pán)售價(jià)都在8000以上，遠(yuǎn)洋不求一期的高利潤(rùn)，把相對(duì)更容易得到市場(chǎng)認(rèn)同的產(chǎn)品（一期主要為板樓）以塔樓不到5000，板樓精裝6600推出，具有極大的殺傷力，保證了一期快速清盤(pán)，贏得了市場(chǎng)。今天，遠(yuǎn)洋天地現(xiàn)房板樓的價(jià)位（經(jīng)裝修后7700元/平方米）已經(jīng)與朝陽(yáng)園二期不相上下。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇: S9 T! ]amp。 O 項(xiàng)目定位和社區(qū)文化178。其推廣各個(gè)環(huán)節(jié)在兩年的時(shí)間里都一直緊緊圍繞這一核心定位。 y　　廣告用語(yǔ)“年輕的天地，我們的生活”一語(yǔ)中的，并且給人廣闊的想象空間。+ T+ _5 ?% y V買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　賣(mài)場(chǎng)、樣板間、樓書(shū)、印刷品都十分簡(jiǎn)潔、明快、精致、時(shí)尚，但絕非高不可攀，這一切都是買(mǎi)家日常的工作和生活。新浪樂(lè)居論壇( \。這證明，北京的客戶(hù)買(mǎi)房不僅是在乎房子本身，更在乎“生活方式”。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇7 v T0 W, c) T　　2） 珠江羅馬花園% n39。　　 l+ m5 {5 X [. E3 {　　位