【正文】 單元建議朝向差為 6%左右，若認(rèn)為買向南要多付出 10%或增加總樓款1525萬元不值，可考慮朝西、朝南的。當(dāng)然這還需要根 據(jù)市場反饋才能最終決定。 在裙房封頂之后，可以根據(jù)市場反映做大幅度調(diào)價(jià)（ 5%10%）。建議本項(xiàng)目土建出地面之前 價(jià)格 基本 保持不動 ，工程形象進(jìn)度改變后 相應(yīng)上調(diào)。在銷售進(jìn)度方面，完成銷售的 30%、 50%、 60%均作為調(diào)價(jià)點(diǎn)。工程進(jìn)度方面，在每棟樓工程至177。 價(jià)格策略 價(jià)格策略的制定是一個(gè)動態(tài)的過程 ， 應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。這些問題則需要通過多種、靈活的付款方式來解決。 首付和月供關(guān)系到客戶的實(shí)際支付能力，決定了市場有效需求的范圍。 表 61 開盤均價(jià)測算表 從銷售角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格包括四個(gè)組成部分，或者說是四個(gè)價(jià)格：單價(jià)、總價(jià)、首付、月供。 根據(jù)本案主要競爭對手遠(yuǎn)洋天地、珠江羅馬、金港國際的價(jià)格情況，測算出本案的開盤均價(jià)可定為： 5880元 /平方米。 由成本分析和市場情況，本案住宅部分的最終售價(jià)可在 6000— 7000元 /平方米之間，需要強(qiáng)調(diào)的是這一價(jià)格是提供開發(fā)商認(rèn)可的心理價(jià)位，我們的關(guān)注點(diǎn)在起步平均價(jià)。 目前，房地產(chǎn)市場上主要有下列幾種定價(jià)方法： 成本加成定價(jià)法 ，即在產(chǎn)品的成本上加上利潤； 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 ，即根據(jù)產(chǎn)品的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格，它要求價(jià)格水平與購買者心目中的產(chǎn)品價(jià)值相一致； 市場比較定價(jià)法 ，即隨行就市定價(jià)法，它是以競爭對手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。六、 銷售價(jià)格 定價(jià)原則和開盤均價(jià)測算 價(jià)格是營銷的核心環(huán)節(jié)，定價(jià)需要考慮的三個(gè)主要問題是：成本、客戶需求和競爭對手的價(jià)格。成本是價(jià)格的最低點(diǎn)，競爭對手的價(jià)格是定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，客戶對產(chǎn)品獨(dú)有特征的評價(jià)是價(jià)格的上限。 由于本項(xiàng)目入市較晚 ，項(xiàng)目周邊的遠(yuǎn)洋天地、珠江羅馬在市場上具有較大影響力，并得到市場認(rèn)同，因此 本案開盤定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)是保持對周邊知名項(xiàng)目的競爭力 ，具體定價(jià)按照市場比較定價(jià)法、并結(jié)合成本情況確定，因?yàn)槭袃r(jià)反映了北京房地產(chǎn)行業(yè)的集體智慧，該價(jià)格既帶來合理的利潤，又不會破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性。因?yàn)檫@是一個(gè)價(jià)格基礎(chǔ)，有了這方面的準(zhǔn)確定位才能夠取得市場認(rèn)可，才能夠在多變的市場中運(yùn)用調(diào)價(jià)的手段 作出市場反應(yīng)，進(jìn)行銷售的操作。 項(xiàng)目 均價(jià) 元 /M2 裝修標(biāo)準(zhǔn)修正系數(shù) 建筑樓型修正系數(shù) 物業(yè)地段修正系數(shù) 配套品質(zhì)修正系數(shù) 工程進(jìn)度修 正系數(shù) 修正后售 價(jià) 遠(yuǎn)洋天地 板樓 7250 0 5898 塔樓 5800 0 5691 珠江羅馬 板樓 7000 500 5919 塔樓 6300 500 5862 金港國際 板樓 6700 0 6038 本案 塔樓 0 1 1 1 1 5882 備注：遠(yuǎn)洋天地板樓為現(xiàn)房。 單價(jià)是客戶的心理價(jià)位，總價(jià)才是客戶最終成交的實(shí)價(jià)，房地產(chǎn)的競爭力不僅在于單價(jià)，更在于總價(jià)，這需要通過控制戶型面積，并根據(jù)戶型、朝向 、樓層，以及競爭對手的情況來調(diào)整。有的客戶有積蓄，但會感到月供壓力大；有的客戶則是月收入很高，缺少積蓄，月供沒問題但首付壓力大（年輕一代次問題較顯著）。 因此，雖然我們測算了開盤均價(jià)，但具體的價(jià)格還需要根據(jù)進(jìn)一步調(diào)研和專門戶型價(jià)格對比后才能最終制定價(jià)格表，以保證每一套房子的競爭力。 項(xiàng)目法律手續(xù)、工程進(jìn)度、成交量、銷售季節(jié)等因素均是 價(jià)格調(diào)整的參考因素。 0、結(jié)構(gòu)完工、外裝修完、入住前 2個(gè)月等時(shí)間點(diǎn)，均給予價(jià)格的上調(diào)。 調(diào)價(jià)的關(guān)鍵在于控制漲幅和頻率，要做到既可以刺激銷售，又能夠減少漲價(jià)的負(fù)面效應(yīng)。其出發(fā)點(diǎn)一是利于談判，避免在談判過程中出現(xiàn)漲價(jià)的情況；二是利于前期大型客戶介入 ；三是利于建立品牌。以刺激市場。 朝向差： 1012% * 因?yàn)槭撬?，朝向均好性差，戶型的朝向值相距比較大 * 在戶型不同的面積、功能、布局、景觀德等因素也做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 * 若把朝向，戶型差拉大超過 15%，則便宜的買得快，貴的賣不出。售價(jià)較高的向南的單元，待施工形象更好時(shí)應(yīng)該有市場，若沒有市場可以適當(dāng)調(diào)整售價(jià)；相 反若朝南好售，因售出價(jià)比較高，對未售出的向西、東單元可以做補(bǔ)貼，東、西朝向仍有下降的條件空間 樓層差： %% * 一般樓層差為 % * 對買家而言，當(dāng)然是越高層視野越開闊，高個(gè)樓層多付幾萬元是值得的。 * * 對于比較高的樓層如 18層、 28層，層數(shù)比較吉利，最高層或復(fù)樓層可考慮樓層差為%。若市場 反應(yīng)不好，高層等工程形象好時(shí)做適當(dāng)調(diào)整，應(yīng)該有市場；若市場反應(yīng)好，高層應(yīng)更好賣。 b． 簽訂臨時(shí)買賣合同 7個(gè)工作日內(nèi)付總樓款 10%，并簽訂正式買賣合同。 b． 簽訂臨時(shí)買賣合同 7個(gè)工作日內(nèi)付總樓款 20%，并簽訂正式買賣合同。 b． 簽訂臨時(shí)買賣合同 7個(gè)工作日內(nèi)付總樓款 5%，并簽訂正式買賣合同。 b． 簽訂臨時(shí)買 賣合同 7個(gè)工作日內(nèi)付總樓款 10%，并簽訂正式買賣合同。 d． 首年銀行按揭利息及本金由開發(fā)商支付。 f． 入伙通知書發(fā)出 7 個(gè)工作日內(nèi)，開發(fā)上代支付首年銀行按揭供款（利息 +本金），（扣除臨時(shí)定金 20210元，） 即時(shí)調(diào)價(jià) 23% * 按銷售情況，市場情況，買家所選擇不同朝向、樓層、付款方式的情況，盡快做調(diào)整 * 市場、買家變化越快，調(diào)整