【正文】 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)一覽 本年累計完成投資（萬元） 去年累計完成投資（萬元） 同比增長（ %） 60486 50876 本年簽約面積（平方米） 去年簽約面積（平方米） 同比增長（ %） 377182 260118 本年均價（元／平方米） 去年均價（元／平方米） 同比增長（ %） 2347 2338 ? 發(fā)展數(shù)據(jù)二： 廣州市國土資源和房屋管理局公布的 2021 年前兩月廣州市商品房交易數(shù)據(jù)顯示： 由于新機場和汽車城的拉動 ， 與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售總成交額占據(jù)廣州市成交總額的半壁江山相比， 今年 1 月登記的預(yù)售商品房成交情況顯示，花都區(qū)登記預(yù)售商品房成交面積，僅次于天河和海珠兩廣州“泰湖山莊”項目策劃案 19 區(qū)，首次躍居三甲，并和天河區(qū)一起成為高層住宅和多層住宅成交量最大的區(qū)域之一。 ?? 由以上數(shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場在最近一兩年的時間里，其增長速度不但沒有放緩，而且一直保持著突飛猛進的上升勢頭，上升還越來越快。 有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著花都撤市設(shè)區(qū)后路網(wǎng)的日益完善以及今年 6月 28日新國際機場的搬遷的利好，大量專業(yè)技術(shù)人士前來花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年頭兩月的區(qū)域走勢來看，花都區(qū)將成為廣州未來開發(fā)的重點區(qū)域，成為廣州人置業(yè)的新熱點，大有擠進廣州樓市銷售三甲之勢。 這部分 的零星樓盤 由于規(guī)劃設(shè)計落后、缺乏居住環(huán)境營造， 銷售一般，部分樓盤空置嚴重，雖經(jīng) 2 年多時間的消化，估計現(xiàn)在還有 6000 套左右。 花都區(qū)的購房消費者以本地各鎮(zhèn)的為主，約占 70％；外來經(jīng)商務(wù)工、購房入戶的也有不少 。 從近幾年房價看，新區(qū)和舊區(qū)相比是交換式變化，新區(qū)房價越來越高，舊區(qū)越來越低。故舊城區(qū)可持續(xù)發(fā)展空間較小。由于與老城一橋相隔，該項目的入市將打破舊城區(qū)沒有大盤好盤的格局?？拷畯V場的直接優(yōu)勢是座享市政規(guī)劃及配套的便利。雅居樂集團是較早選擇登陸花都的大型房地產(chǎn)發(fā)展商，并在 2021 年 “ 五一 ” 期間推出了雍華廷一期洋房組團，該期產(chǎn)品以高出周邊產(chǎn)品 50％的價格入市，在 8個月時間內(nèi)全部售罄， 總銷售面積約 10 萬平方米，總體均價達到 3000 元 /M2以上， 凸現(xiàn)花都區(qū)中高端市場的巨大購買力。雖然價格堅挺，但比 截至 4月 3日 止 ，首期 推出的 150 套單位也已認購過半 ，銷售勢頭迅猛 。同時由于看好新機場和風(fēng)神汽車城帶給花都的發(fā)展機遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤的銷售獲得了滿堂紅。該版塊房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為了花都區(qū)的領(lǐng)頭羊。據(jù)統(tǒng)計，開盤當天前往金碧御水山莊看樓的人數(shù)高達５萬多人，首期推出的 ６１７ 套山水別墅被一搶而空，成交額近５億元?？梢哉f，金碧御水山莊的成功，使花都樓盤進入了一個新時代，一時間，花都樓盤受到了極大的關(guān)注。占地面積 160 萬平方米，建筑規(guī)模 30 多萬平方米，建筑物共 781 棟。 該項目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯，配套齊全。 小結(jié)：諸如上面所說，花都郊區(qū)的眾多大型項目，以高端的定位贏得了廣州眾多買家的青睞。 ? 西部板塊：風(fēng)神構(gòu)筑花都居住后花園 作為花都區(qū)重中之重的龍頭項目，風(fēng)神汽車城從人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)帶動、商業(yè)發(fā)展都起到不可估量的帶動。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 23 目前，汽車城零配件工業(yè)園一區(qū)８６．７萬平方米已完成了七通一平，土地已全部轉(zhuǎn)讓完畢?；ǘ紖^(qū)要求，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)真正做到路通到哪里，相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)就完善到哪里。 風(fēng)神汽車的早期入駐，花都汽車城第一期幾百傾土地 很快被四十多家擬設(shè)廠的全球各地汽車配件廠搶奪一空。 今年上半年，花都區(qū)投資８０００萬元改建了風(fēng)神大道，近期還著重對風(fēng)神汽車公司新的生產(chǎn)區(qū)周邊市政建設(shè)進行改造，還將規(guī)劃改建風(fēng)神大道往炭步方向路段。 汽車界的馬太效應(yīng)在這兒應(yīng)驗得十分靈驗，產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)將使得花都汽車城進入一個良性循環(huán)：產(chǎn)業(yè)群聚將使得投資企業(yè) “ 綜合成本低、市場機會多 ” ，投資風(fēng)險的降低將使得產(chǎn)業(yè)群聚的速度加快。 50000 個就業(yè)機會下的居住需求 現(xiàn)時花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮?、汽車制造、計算機、信息工程等多學(xué)科的高度結(jié)合，將會對人才的需求提出更高的要求。再用發(fā)展的眼光來看，整個花都地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化、管理人才結(jié)構(gòu)的變化、也更引起更高層人才需求關(guān)系的變化。 到 2021 年花都汽車城的景象：汽車貿(mào)易客商云集、汽車博覽人 頭攢動、汽車專賣店品牌林立、每年 50 萬臺轎車從這里駛向世界各地、每年近 5000 名汽車專業(yè)人才從這里進出、新一代的概念車從這里發(fā)布、風(fēng)景秀麗的汽車高爾夫公園在這里誕生，以汽車生活為主題的娛樂、賽車、休閑、購物等為市民帶來全新體驗。 小結(jié)： 伴隨明年國際機場的開場的開通，風(fēng)神汽車的大規(guī)模投產(chǎn)， 大大小小的配套企業(yè)隨之而來，每年產(chǎn)值將高達數(shù)十上百億元； 同時 外資企業(yè)的涌入，將會拉動花都區(qū)經(jīng)濟超常規(guī)的發(fā)展。根據(jù)耗散結(jié)構(gòu)理論，巨額資金的注入將會引起該地區(qū)原來低級無序的經(jīng)濟模式變成為高級有序的大工程格廣州“泰湖山莊”項目策劃案 26 局的模式，由經(jīng)濟投入的量的變化引起經(jīng)濟格局的質(zhì)的變化，這無疑由舒爾茨的《人力資本論》可以看出，當然會帶來科技人力結(jié)構(gòu)的比例的變化。 花都區(qū)商品房價格變化分析 1997 年 —— 2021 年花都的房價變化情況： 區(qū)域 年份 新區(qū) 舊區(qū) 1997 年 1500 元／平方米 1700 元／平方米 1998 年 1600 元／平方米 1700 元／平方米 1999 年 2100 元／平方米 1500 元／平方米 2021 年 2500 元／平方米 1600 元／平方米 2021 年 2750 元 /平方米 1700 元 /平方米 2021 年 2838 元 /平方米 1820 元 /平方米 2021 年 2880元／平方米 1860 元 /平方米 2021 年 上半年 2900 元 /平方米 1865 元 /平方米 小結(jié)： 1） 從 1997 年 —— 2021 年的房價分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房價 相比呈廣州“泰湖山莊”項目策劃案 27 交換式變化，新區(qū)房價越來越高，舊區(qū)越來越低。 3） 新區(qū)正日益受歡迎，隨著經(jīng)濟的發(fā)展與人們居住觀念的改變，同時，新移進來的人口與原有的人口分流到新區(qū)，將會促進新區(qū)的房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 5） 通過上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場價格正程良好的態(tài)勢發(fā)展，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，汽車城 產(chǎn)業(yè)的帶動，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟拉動。在未來 5 年將會逐漸向廣州樓價看齊。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會帶來大規(guī)模的 城市建設(shè)；同時，反過來，由于耕地的減少，促進更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升。而這花都區(qū)近年樓價變動圖05001000150020212500300035001997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 20 04 上半年元 / 平方米0200400600800100012001400160018002021新區(qū) 舊區(qū) 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 29 一部分人，在未來幾年內(nèi)都將進入置業(yè)年齡，商品房需求量較大?；ǘ紖^(qū)區(qū)的綠化面積６．９平方公里，綠化覆蓋率高達４３．５％，人均占有綠地面積８．５平方米，一 直有 “ 廣州后花園 ” 的美譽。發(fā)展與旅游資源結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。 E、低成本吸引更多目標客戶的關(guān)注 由于花都房地產(chǎn)開發(fā)費用較低，對外地房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個投 資開發(fā)很好契機；同時，當?shù)卣疄榱颂嵘麄€城市的核心競爭力與城市的投資環(huán)境，花都區(qū)政府推出了一系列的投資優(yōu)惠政策：如稅費的減免、投資相關(guān)手續(xù)的簡化等；吸引更多的資金注入花都，推動花都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)時花都區(qū)內(nèi)房價還相對偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)售價（以平方米為單位）都在 1500 元到 2500 元之間，以 100 平方米的戶型來算，售價大約在 15 萬到 25 萬元間。 F、廣州市民組成的購買團體將會成為花都區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持 花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的 “ 北優(yōu) ” 區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)將會獲得很多利好政策支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴大（一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素 是居民對生活的要求不斷提高）。 G、國際機場搬遷以及風(fēng)神汽車基地發(fā)展，人財物的大量投入，也將為北部房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機遇。隨著市場合理化、理性化程度提高，市場競爭也進入樓盤綜合質(zhì)素比高低的 “ 質(zhì)素競爭 ” 時代 、 “ 品牌競爭時代 ” ，這必然會促使發(fā)展商來營造精品樓盤。 三、花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位 根據(jù) 2021 年 9 月廣州市政府頒布的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》指出： 1）花都區(qū)用地主要是以依托新機場發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 通過以上的《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是“廣州后花園，花之都”，是云山珠水重要組成部分。 目前汽車城主要引進了風(fēng)神汽車有限公司和廣州羊城汽車旅行車有限公司。風(fēng)神汽車城總體規(guī)劃為年產(chǎn)量 24 萬輛汽車，預(yù)計年產(chǎn) 12 萬輛的首期工程可在 2021 年完成投產(chǎn)，到 2021 年全部工程完成后產(chǎn)量可達到 24萬輛。 汽車城的影響 1）汽車產(chǎn)業(yè)作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動區(qū)域的經(jīng)濟的發(fā)展。 3）由于在規(guī)劃時已考慮到居住配套問題，所以汽車城外的住宅項目只能吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當?shù)胤康禺a(chǎn)項目帶來一定的客戶資源?；ǘ紖^(qū)把 2021 年定為“汽車年”，為推進汽車城的招商引資工作，汽車城公布了一連串優(yōu)惠政策。這些企業(yè)來自國內(nèi)、日本、歐洲、美國等地區(qū)。首期 15 平方公里的用地不到半年時間已經(jīng)基本用完，為此，汽車城在下月將推出二期 23平方公里的產(chǎn)業(yè)用地。 2）設(shè)立汽車企業(yè)專 項扶持發(fā)展資金，用于鼓勵扶持在汽車城內(nèi)投資興辦的汽車及汽車零配件生產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。 3）實行政府土地“零收益”。 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 34 4）允許企業(yè)和開發(fā)商，按照規(guī)劃部門的規(guī)定在汽車城建設(shè)標準廠房，對外出租或出售。 5）在廣州花都汽車城產(chǎn)業(yè)園利用轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地、廠房和閑置土地興辦與汽車相關(guān)的企業(yè)，免收當次轉(zhuǎn)讓屬地方財政收入的稅費，所征契稅由區(qū)財政以支持企業(yè)發(fā)展的形式資勵給企業(yè)。 2) 花都區(qū)政府原來設(shè)定汽車城的經(jīng)濟輻射范圍在 50平方公里左右，花僑鎮(zhèn)就是其中的一個輻射區(qū)域。 3) 隨著汽車產(chǎn)業(yè)成為花都支持產(chǎn)業(yè)，汽車城對花都經(jīng)濟將起到強有力的帶動作用，據(jù)花都區(qū)政府預(yù)計，未來幾年，花都區(qū)的經(jīng)濟總量及人口將出現(xiàn)大幅度增長，經(jīng)濟增長約 13%，人口約 40萬。 五、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 35 ◆花都打造廣州“新北翼” 花都區(qū)為北部組團，發(fā)展戰(zhàn)略為：構(gòu)建廣州中心城區(qū)的生態(tài)屏障，重點保護水源和森林，結(jié)合新國際機場和廣州北站的建設(shè)，發(fā)展航空運輸、物流業(yè)、倉儲業(yè)、特色旅游 業(yè)、都市型農(nóng)業(yè)，保護和發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植業(yè)，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 小結(jié)： 1） 2021 年，將是花都區(qū)加快發(fā)展的機遇之年，廣州新國際機場即將啟用，將對花都經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠的影響； 2）東風(fēng)乘用車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的火車頭； 3）園區(qū)經(jīng)濟與城市建設(shè)相結(jié)合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑； 4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點放在汽 車城，爭取用幾年的時間把汽車城建設(shè)成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城區(qū)，同時啟動廣州新國際機場產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)；地方財政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。不但可以充分地享受了花都區(qū)城市規(guī)劃的優(yōu)惠政策，而且，也是處于廣州北部的咽喉之地，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿^大，升值無限。 三、項目周邊配套設(shè)施 由于項目周邊到目前為止還是一塊未被開發(fā)的處女地，周邊的配套設(shè)施還沒有出現(xiàn)，但是隨著新機場的起動，在未來的一、兩年內(nèi)，項目所處區(qū)域的環(huán)境將會大大的改變 ,周邊的配套設(shè)施了將會日益完善起來。 四、項目周邊環(huán)境分析 廣州“泰湖山莊”項目策劃案 37 本地塊處于新機場旁，是在農(nóng)村旁邊，地塊周邊還是原始的山水，具有很好的天然自然景觀優(yōu)勢，可以充分地利用 大自然資源將本項目打造成為華南商都廣州唯一的居住型生態(tài)小區(qū)，充分地引起市場對本項目的關(guān)注。 2) 位處花都橋頭堡位置 花都區(qū)位于廣東省中南部，珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠，毗鄰港澳。 從廣州至花都有兩個 主要的出入口，一個是京珠高速；另一個是機場高速。這里既是由廣州進入花都區(qū)的咽喉要塞，同時也是北部城市進入廣州的必經(jīng)之地，其地理位置擁有非常重要的戰(zhàn)略意義。在花都區(qū)肩負著打造廣州 “ 新北翼 ” 的城廣州“泰湖山莊”項目策劃案 38 市歷史使命下，本地塊所在區(qū)域作為花都市尚未開發(fā)的橋頭堡地段，作為城市對外的“門面”，其建設(shè)必將受到市政府的高度關(guān)注和重視。 3) 臨近風(fēng)神汽車城 在花都區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略中，影響最大的莫過