【正文】 .................................................... 14 六、結(jié)論 ...................................................................................................................... 14 七、參考文獻(xiàn) .............................................................................................................. 14 2 / 14 3/12/2021 一、宏觀市場環(huán)境 中國總體宏觀經(jīng)濟(jì)走勢研判 預(yù)計(jì)未來三年中國宏觀經(jīng)濟(jì)將由 2021～ 2021年的加速增長期向平穩(wěn)增長期轉(zhuǎn)變 :一是GDP增速將有所回落，但仍將保持較快增速；二是內(nèi)需在需求結(jié)構(gòu)中的占比進(jìn)一步提高，尤其是消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度將顯著增強(qiáng)；三是經(jīng)濟(jì)和金融結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型步伐加快，融資結(jié) 構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，直接融資比例將明顯提高 。四是產(chǎn)業(yè)升級和自主創(chuàng)新的力度將不斷加大。未來三年銀行體系流動性總體充裕，但階段性資金吃緊的頻率將明顯加大。 未來三年資產(chǎn)價格可能在波動中逐步上行 。 未來三年人民幣匯率仍將總體沿襲“小幅穩(wěn)步升值、逐步擴(kuò)大浮動區(qū)間”的升值路徑 ，一次性大幅升值的可能性不大，但同時不排除出現(xiàn)階段性對美元大幅貶值的可能。 2021年 11月至今，房價漲幅出現(xiàn)緩慢回落。房價漲幅明顯放緩的同時，市場成交量也出現(xiàn)明顯下滑，市場觀望情緒濃厚。 第二，從市場供給面看，首先，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房即將投 3 / 14 3/12/2021 入市場，同時，為進(jìn)一步緩解居民買房壓力，預(yù)計(jì)近幾年政府將進(jìn)一步調(diào)整住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房的供給力度。 第三，境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也會加大房價回調(diào)壓力。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種可能的房價普跌是對前幾年尤其是 2021年以來房價透支性過快增長的一種回調(diào)?，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入 9月份，但房地產(chǎn)交易量并沒有明顯放大，所以這爆發(fā)式上漲的可能性變得非常渺茫。同時 ，中國房地產(chǎn)的“暴利”時代可能已經(jīng)結(jié)束，未來幾年房價暴漲的可能性不大。當(dāng)人均 GDP超過 1000美元時，進(jìn)入消費(fèi)升級階段，對大宗商品如：房屋、汽車和品牌產(chǎn)品的消費(fèi)需求加速，并推動自身經(jīng)濟(jì)的高速增長。 2021年，我國人均 GDP1270美元 /人，住房消費(fèi)開始進(jìn)入快速增長期， 2021年中國人均 GDP已超過 1500美 元 /人，住房消費(fèi)增速超過 20％。預(yù)計(jì)到 2030年人均 GDP達(dá)到 8000美圓時才開始走向平穩(wěn)階段。 城市化進(jìn)程呈現(xiàn)兩大基本規(guī)律：城市化總體進(jìn)程沿 S型曲線變動，城市化率突破 30%后進(jìn)入加速階段，直到城市化率接近 70%；從人口流動看：城市化率低于 50%，以從農(nóng)村進(jìn)入城市為主；超過 50%，以從小城市進(jìn)入大城市為主；超過 70%，人口流動以從城區(qū)進(jìn)入郊 4 / 14 3/12/2021 區(qū)為主；大都市圈階段，人口進(jìn)入郊區(qū) 。在第一階段，全國城市的房價漲幅總體應(yīng)該比較接近；在第二階段，大城市的房價表現(xiàn)將顯著優(yōu)異；在最后兩個階段，大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會相對優(yōu)異； 2021年中國城市化率已達(dá)到 %，根據(jù)美日韓城市化發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，中國城市化還處于加速發(fā)展階段，城市化總體每年還將繼續(xù)快速提高；農(nóng)村進(jìn)入城市為主導(dǎo)階段即將結(jié)束，未來人口流動將依次進(jìn)入以小城市進(jìn)入大城市為主導(dǎo)階段、以大城市郊區(qū)化為主導(dǎo)階段和以都市圈為主導(dǎo)階段；按照城市化的國際規(guī)律，我們認(rèn)為未來三大經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，尤其是這些核心城市郊區(qū)的房價相對會有更大的潛力。目前，這三大經(jīng)濟(jì)圈已占全國 %的國土面積和 %的人口，生產(chǎn)了超過全國50%的國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）。但廈門的經(jīng)濟(jì)水平與其他二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比還存在明顯的差距， 2021年，廈門 GDP為 1375億人民幣，而廣東東莞、佛山等地級城市其GDP都在 3500億以上，廣州市突破了 7000億。 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)就是一個經(jīng)濟(jì)圈的概念 ， 它是指臺灣海峽西岸，以福建為主體包括周邊地區(qū)，南北與珠三角、長三角兩個經(jīng)濟(jì)區(qū)銜接，東與臺灣島、西與江西的廣大內(nèi)陸腹地貫通，是一個涵蓋經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會等各個領(lǐng)域的綜 合性概念，具有進(jìn)一步帶動全國經(jīng)濟(jì)走向世界的特點(diǎn)和獨(dú)特優(yōu)勢的地域經(jīng)濟(jì)綜合體。海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 將有力推進(jìn)福建與長江三角洲和珠江三角洲的區(qū)域協(xié)作 ,逐步形成從環(huán)渤海灣到珠江三角洲整個沿海一線的完整發(fā)展布局， 大大帶動廈門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？梢灶A(yù)見，隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈功能 的逐步建立，廈門的經(jīng)濟(jì)將走向一個新的臺階。相比 2021年全年均價， 08年銷售價格有所上漲，但增幅減緩。從表面上看，銷量大幅下降是由“ ”引起，但真正的原因還在于去年下半年起嚴(yán)重供過于求，價格居高不下，投資客大規(guī)模撤場。 自 2021年年初開始，全市住宅價格呈現(xiàn)上漲之勢， 2021年下半年漲幅明顯，主要緣于源昌鑫海灣等高價位樓盤上市，大幅拉升均價。 進(jìn)入 2021年以來價格運(yùn)行情況可以明顯看出，島內(nèi)價格呈現(xiàn)下行態(tài)勢，而島外價格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢 ，全市近期的均價也基本保持 10000~11000元 /㎡左右。 7月全市均價比去年同期下跌 8％。 總體來看，目前廈門房地產(chǎn)行情為： 一：當(dāng)前廈門市商品住宅市場供過于求的態(tài)勢持續(xù)放大 ，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2021年 1月至2021年 7月，全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積高出約 254萬平方米，基本接近 2021年全年供應(yīng)量的 58%，市場存量巨大，市場形勢依然嚴(yán)峻。 在 2021年 5月、 6月和 7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢，與 2021年同期相比難以同日而語，并非“市場回暖”的訊號，大量房源持續(xù)滯銷，市場觀望心態(tài)越發(fā)濃郁。 2021年 7月全市商品住宅均價 10361元 /㎡，環(huán)比下跌 %。新開 盤項(xiàng)目受市場關(guān)注度不高，許多項(xiàng)目雖然也推出一些優(yōu)惠活動，但小恩小惠似乎再難以引起購房者置業(yè)熱情并改變其觀望態(tài)度。 6 / 14 3/12/2021 項(xiàng)目區(qū)位 條件評價 優(yōu)勢： 項(xiàng)目處在廈門環(huán)西海域發(fā)展區(qū)，有著交通和區(qū)位優(yōu)勢。項(xiàng)目地塊規(guī)整，易于規(guī)劃。 機(jī)會 ：廈門公鐵大橋（杏林大橋）已經(jīng)通車， BRT的成功運(yùn)行。園博園的建設(shè)、大學(xué)康城等項(xiàng)目的成功開發(fā)也帶動了項(xiàng)目周邊的人氣。隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈的構(gòu)建，廈門經(jīng)濟(jì)總量將上一個新的臺階，同時對各種商務(wù)辦公的要求也在提高，目前廈門還沒有出現(xiàn)超高層的商務(wù)中心，作為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的排頭兵，廈門需要一張名片。 項(xiàng)目并不是處在廈門的 CBD或是金融中心 ，周邊比較凌亂，主要為工業(yè)區(qū)，地塊本身不具