【正文】 ............... 28 ..................................................................................................... 28 ......................................................................................................... 28 ........................................................................................... 28 ......................................................................... 28 .................................................................................................. 28 ............................................................... 28 ......................................................................... 28 ........................................................................................... 29 .......................................................................................................................... 29 11可行性分析總結(jié) .......................................................................................................................... 30 12問題與建議 ................................................................................................................................. 31 ................................................................................................................................. 31 ................................................................................................................................. 31 13附件 ............................................................................................................................................ 32 參考文獻(xiàn) ......................................................................................................................................... 33 致 謝 ............................................................................................................................................. 34 荊州 **********可行性分析報(bào)告 1 項(xiàng)目背景 荊州 市概況 （ 1） 荊州 市區(qū)位 荊州 市 地處 湖北省 中南部，江漢平原腹地，長(zhǎng)江自西向東橫貫全市，全長(zhǎng) 483 公里?？偯娣e 萬平方公里，其中平原湖區(qū)占 %，丘陵低山區(qū)占 %。 （ 2） 荊州 市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀 荊州 市城市性質(zhì)確定為： 國(guó)務(wù)院 首批公布的國(guó)家歷史文化名城 ，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展 農(nóng)業(yè)綜合商品 及旅游業(yè)為重點(diǎn)的 楚 文化旅游城市 。荊州旅游資源得天獨(dú)厚，文化旅游、生態(tài)旅游蔚為大觀。 荊州市是國(guó)家重要的 農(nóng)業(yè)綜合商品生產(chǎn)基地和輕紡、化工基地，是一座充滿商機(jī)和活力與希望的城市。完成全口徑地方財(cái)政總收入 億元。城市規(guī)劃用地規(guī)模：近期（ 2020 年）城市建設(shè)用地為 70 km2，人均建設(shè)用地 m2/人，遠(yuǎn)期（ 2020 年）城市建設(shè)用地為 km2，人均建設(shè)用地 m2/人。用地功能區(qū)分為“四區(qū)”其中，本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)椤俺悄峡平虉@區(qū)”：東接中心區(qū)、西至九陽大道、北抵護(hù)城河、南至長(zhǎng)江，其功能為拓展教育科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住等現(xiàn)代綜合服務(wù)功能。到 2020 年，居住用地總面積達(dá)到 平方公里，人均居住用地面積為 平方米 /人，人均住宅荊州 **********可行性分析報(bào)告 2 建筑面積達(dá)到 26 平方米 /人；加強(qiáng)中心城區(qū)住宅開發(fā)宏觀調(diào)控，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡，優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)解決中低收入群體住房需求；居住用地優(yōu)先滿足 90 平方米以下商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)完成經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積 255 萬平方米，約 萬套；建設(shè)完成經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積 255 萬平方米，約 萬套。 1] 項(xiàng)目概況 （ 1） 項(xiàng)目名稱 荊州 ************可行性研究 （ 2） 項(xiàng)目單位 荊州 *************** （ 3） 項(xiàng)目編制依據(jù) a、 荊州市 ****************設(shè)計(jì) 任務(wù)書及委托書 ； b、 荊州市 ****************方案 設(shè)計(jì)的規(guī)劃意見書 ； c、 關(guān)于荊州市 ***************使用要求等相關(guān)資料 ； d、 國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)程規(guī)范。總建筑面積 ㎡，其中：綜合樓建筑面積 ㎡，建筑層數(shù) 4層，建筑總高度 18m，酒店建筑面積 ㎡，建筑層數(shù) 13層，建筑總高度 。 （ 2）宗地用地性質(zhì) :商業(yè) 綜合 用地。 （ 4）宗地地質(zhì)狀況 (地勘 ):無地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃 。 荊州 **********可行性分析報(bào)告 4 圖 宗地位置 宗地周邊環(huán)境 宗地周邊主要建筑有： 金九龍 大酒店、 金鳳凰 大 酒店 、 荊州成豐校區(qū) 、 天福酒家 等。 （ 2） 用地使用性質(zhì)： 建筑分類二類，耐火等級(jí)一級(jí) 。 建筑規(guī)劃 （ 1） 建筑退讓距離：沿中 郢都路 后退用地紅線 8m， 金江路后退用地紅線 。建筑層數(shù)控制， ≤15 層。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《 荊州 市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》相關(guān)要求。 綠化環(huán)境規(guī)劃要求 綠地指標(biāo)：綠地率 % 。 房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等各方面效益。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才 能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。 本報(bào)告主要是對(duì)“ 新盟物資商貿(mào)城 ”建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)周邊情況、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目建設(shè)及實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理編制項(xiàng)目可行性研究。 溫家寶 總理 說： “ 房地產(chǎn)業(yè) 是 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要 支柱產(chǎn)業(yè) ，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電 家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì) 金融業(yè) 穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng) 居民消費(fèi) 結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。“ 十一五 ” 期間，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央及時(shí)制定了 “ 保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定 ” 的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為 “ 保增長(zhǎng) ” 的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱 ，以及房?jī)r(jià)在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。 “ 十二五 ” 期間房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從 “ 保增長(zhǎng) ”轉(zhuǎn)向 “ 保民生 ” ，在控制、防范和釋放風(fēng)險(xiǎn)的前提下，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展期。專家指出， 荊州 市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以 荊州市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔(dān)心。而專家預(yù)測(cè)， 2020 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持較快發(fā)展， GDP 增長(zhǎng) 9%左右。 2020 年以來，基建投資 處于一荊州 **********可行性分析報(bào)告 6 個(gè) 高峰 時(shí) 期 ， 作為 “ 十二五 ” 的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持 20%左右的增速。 區(qū)域環(huán)境分析 社會(huì)環(huán)境 荊州市地處江漢平原腹地，是湖北省人口最稠密的地市之一，截至 2020 年 12 月，全市總?cè)丝谶_(dá) 萬人，人口密度 456 人 /平方千米，占湖北省總?cè)丝诘?%。荊州城區(qū)人口約 121萬。其中，人均工資性收入增加 450元，增長(zhǎng) %。人均非農(nóng)產(chǎn)業(yè)純收入增加 100 元，增長(zhǎng) %。人均轉(zhuǎn)移性收入增加 48元，增長(zhǎng) %。全市完成一般預(yù)算收入 億元 ,占預(yù)算收入任務(wù)的 %。 荊州城市居民的生活水平人均國(guó)民生產(chǎn)總值、居民的收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)能力與消費(fèi)水平不斷提高從 2020 年起荊州城市居民人均可支配收入與居民消費(fèi)支出均有了一個(gè)質(zhì)的飛躍，從 2020 年到 2020 年，居民可支配收入增長(zhǎng) %，居民消費(fèi)支出增長(zhǎng) %，從可支配收入與消費(fèi)支出的 比例分析荊州居民的消費(fèi)支出與可支配收入始 終保持在 80%左右。 2020 年，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2020 年，荊州生產(chǎn)總值達(dá) 億元，突破千億元大關(guān)。規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均純收入等主要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于全省平均水平。 完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) ，增幅較去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。從投向來看，住宅投資 28 億元，增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，而別墅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等均為負(fù)增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的關(guān)系密不可分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展既拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，又有賴于城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。荊州目前面臨的 四 大規(guī)劃?rùn)C(jī)遇，也將成為房地產(chǎn)業(yè)的 “ 機(jī)遇 ” 。這里有充足的土地、項(xiàng)目和發(fā)展空間，至少在 10 年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會(huì)無用武之地。此規(guī)劃保證了在未來 10 年內(nèi)，荊州城區(qū) 包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的建設(shè)用地供應(yīng)有充分保障。 機(jī)遇二：湖北長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶開放開發(fā)總體規(guī)劃將荊州定位成長(zhǎng)江中段的區(qū)域性中心城市。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，同樣需要房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)。分別是，滬蓉高速鐵路荊州火車站站前綜合區(qū)、 城南至李埠港區(qū)、 沙北新區(qū)、荊州開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)。 機(jī)遇四： 興城壯腰，打造荊江現(xiàn)代城市群，建設(shè)長(zhǎng)江中游區(qū)域性中心城市。壯腰工程提出的興城壯腰規(guī)劃，改變的不僅是城市的面積和人口總數(shù)，荊州 **********可行性分析報(bào)告 8 其實(shí)更是要求建設(shè)一座宜居宜業(yè)大城市，這將帶給荊州房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)廣闊的市場(chǎng)空間。 2） 中小戶型商品房銷售比例增大 。 僅 2020 年上半年 ，荊州市場(chǎng)供應(yīng)的商品住宅中，中小戶型面積共占 %。 而 130 平方米以上的大戶型只占 %。其他戶型共占 %。 3） 荊州房?jī)r(jià)自身泡沫成分少 。尤其是海南省的?？?、三亞兩市的房?jī)r(jià)， 8個(gè)月來始終以同比增長(zhǎng)近 60%而穩(wěn)居全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜首。 從武漢市幾大典型的區(qū)域市場(chǎng)來看，漢口中心區(qū)因地段稀缺、配套成熟、商業(yè)氛圍濃厚，成為了武漢房 價(jià)最堅(jiān)挺的區(qū)域，均價(jià)在 10000 元左右，其中最高均價(jià)達(dá)到了 29000 元 /平方米。光谷核心區(qū)房?jī)r(jià)在 8000 元 /平方米左右。 4） 荊州房?jī)r(jià)的走勢(shì) 為 穩(wěn)中有升。二是影響房?jī)r(jià)上升的因素都沒有改變，剛性成本上升，剛性需求在自然增長(zhǎng)。四是房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系十分密切，房?jī)r(jià)高漲的原因很復(fù)雜，國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施有個(gè)過程，各地的執(zhí)行力度也不一致，不可能在短期內(nèi)產(chǎn)生效果。另外，據(jù)商品房銷售網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，外地購房者助推 了荊州城區(qū)房?jī)r(jià)上升。 荊州 **********可行性分析報(bào)告 9 荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 2020 年 ，中央政治局會(huì)議研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和和下半年要重點(diǎn)抓好的工作。有關(guān)部門根據(jù)中央政治局會(huì)議要求和調(diào)控政策落實(shí)情況，正在考慮將限購政策擴(kuò)大到部分二三線城市。央行第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，致使銀行貸款額度大大減少，有些銀行甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)。要保持清醒頭腦，增強(qiáng)憂患意識(shí)，做好應(yīng)對(duì)各種困難和潛在風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來平穩(wěn)健康發(fā)展的好勢(shì)頭。 今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓只完成計(jì)劃的 30%，下半年至少還有 700 多畝土地要掛牌。老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造代價(jià)高，土地短期增 值空間大，目前許多地快單價(jià)已超過 600 萬元 /畝。 據(jù)國(guó)土資源局消息， 7 月 29 日，位于沙市區(qū)岑河鎮(zhèn)中心地段的市聚源農(nóng)產(chǎn)品宗地以2104 萬元價(jià)格成交。經(jīng)過 52 輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以 2104 萬元（ 萬元 /畝）的價(jià)格成交，創(chuàng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價(jià)歷史最高紀(jì)錄。有關(guān)部門認(rèn)為，