【正文】 不得按土地出讓金繳納比例分期取得。從 2020 年 2 月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的 %— 3%。而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，抑 制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán) “ 凈地 ” 出讓。二是明確了土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。部分地區(qū)加大了閑置土地回收力度，成效明顯。 4．實(shí)行差別的住房抵押貸款政策，保護(hù)自住需求，抑制投資投機(jī)需求 2020年 9月，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下，以及超過(guò) 90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于 20%和 30%。對(duì)于第一套自住購(gòu)房的貸款仍是采取保護(hù)及鼓勵(lì) 的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。 5．加快完善以廉租住房為重點(diǎn)的住房保障制度 在房?jī)r(jià)快速上漲，低收入家庭住房問(wèn)題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。具體措施如下： 一是將廉租房作為住房保障制度的重點(diǎn)。明確了對(duì)低收入家庭的住房保障是保障其居住權(quán)，以租賃方式保障為主，而不是幫助其獲得住房產(chǎn)權(quán)。廉租住房制度由保障城鎮(zhèn)住房困難的低保家庭，擴(kuò)大到低收入家庭中的住房困難戶。在住房保障供應(yīng)體系的政策設(shè)計(jì)上，通過(guò) 廉租住房保障范圍的擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，解決 “ 夾心層 ” 的住房困難問(wèn)題。明確規(guī)定了住房保障資金來(lái)源渠道：其一，將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。其三，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10%。 四是優(yōu)先確保廉租住房建設(shè)用地。 五是多渠道解決低收入家庭的住房問(wèn)題。 第 3 章：房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)分析 國(guó)家發(fā)改委日前發(fā)布的一份報(bào)告顯示， 2020 年 111月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)市場(chǎng)需求旺盛、以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)加快和房?jī)r(jià)漲幅較高三大特點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 06 年同期上升 24個(gè)百分點(diǎn)；期房銷售面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 06年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)。 與此同時(shí)，以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投 資增速繼續(xù)加快。其中，商品住宅完成投資 15440億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 06 年同期提高 ，占同期房地產(chǎn)完成投資的 %，比 06 年同期提高 1 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資 693 億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 06年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，占同期商品住房完成投資的 %。其中，新建商品住房 銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 ；二手住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)。 07 年上半年，隨著 “ 國(guó)六條 ” 的實(shí)施，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)在貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，繼續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展勢(shì)頭。 投資增長(zhǎng)較快，施工 規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大 上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快，完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高 。在開發(fā)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，商品住宅施工面積 ，同比增長(zhǎng) 13%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) %。今年上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模由中小開發(fā)逐步向大開發(fā)過(guò)渡，大項(xiàng)目數(shù)量明顯增多，所占比重進(jìn)一步加大。 商品房銷售持續(xù)升溫，市場(chǎng)需求旺盛 隨著去年 “ 國(guó)六條 ” 等宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)結(jié)構(gòu)得到不斷調(diào)整，市場(chǎng)需求進(jìn)一步增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，全市銷售各類商品房 ，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 開發(fā)資金充足，外資增勢(shì)強(qiáng)勁 上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，自籌資金 億元，同比增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)貸款 ，同比增長(zhǎng) %。 投資主體發(fā)生變化，外資地產(chǎn)增勢(shì)強(qiáng)勁 隨著國(guó)家宏觀 調(diào)控政策在各地的實(shí)施，沈陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的 “ 洼地效應(yīng) ” 凸現(xiàn)。外來(lái)資本在我市地產(chǎn)市場(chǎng)開始扮演突出角色。世茂家園（原五里河體育場(chǎng)）、沈陽(yáng)萬(wàn)象城（原省體育館）等大項(xiàng)目均被外來(lái)資本摘得。 經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)重拾升勢(shì) 近年來(lái)，我市商業(yè)地產(chǎn)在大量開發(fā)后， 部分商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了滯銷的局面，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開始放緩。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與連鎖商業(yè)企業(yè) “ 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 ” 已經(jīng)逐漸成為趨勢(shì)。鐵西新瑪特、華潤(rùn)沈陽(yáng)萬(wàn)象城、東森商務(wù)廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)表明：商業(yè)和地產(chǎn)開始戰(zhàn)略結(jié)盟，既緩解了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，又使項(xiàng)目不斷增值。上半年，我市經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) 倍。大東區(qū)繼觀泉苑竣工后又開發(fā)建設(shè)了地壇街、鐵西區(qū)今年相繼開發(fā)了工人新村等項(xiàng)目。 從目前我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)情況看，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)快速發(fā)展，商品房銷售持續(xù)升溫的勢(shì)頭，但還存在著土地購(gòu)置量大，項(xiàng)目開工晚或進(jìn)展遲緩等問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年 ，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已購(gòu)置土地 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ，待開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 倍。 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，滿足低端住房需求。切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的監(jiān)督，完善土地供應(yīng)計(jì)劃，引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)。 11 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)有所改善。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投 資比重有所加大，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素之一。 2020年 110月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 %，高于上半年 個(gè)百分點(diǎn)，比 2020年全年高出 4 個(gè)百分點(diǎn)。 在加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的政策導(dǎo)向下，土地供應(yīng)有所加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。 12 商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長(zhǎng)，需求類指標(biāo)增長(zhǎng)速度高于供應(yīng)類指標(biāo)增長(zhǎng)速度，商品房供不應(yīng)求矛盾仍然較為突出。 全國(guó)商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。 2020年 110 月，商品房銷售額增長(zhǎng)率高于銷售面積增長(zhǎng)率 ，而 2020 年兩者差距僅為。（ 111 月新增供應(yīng) 102218套）新增供應(yīng)量連續(xù)下降的情況依舊增加。 13 市場(chǎng)這只看不見的手是幫助不了北京的 80 后們買房的。 北京已經(jīng)連續(xù)三年住宅新開工面積負(fù)增長(zhǎng)。 2020 年，國(guó)家出臺(tái)政策深入開展土地市場(chǎng)治理整頓，明確規(guī)定 2020年 8 月 31 日后，仍以歷史遺留問(wèn)題協(xié)議出讓土地的要從嚴(yán)查處，受國(guó)家對(duì)土地宏觀調(diào)控政策影響，新開工面積增速跌至最低點(diǎn)。其中以朝陽(yáng)、海淀為開盤項(xiàng)目大戶，全年開盤項(xiàng)目分別為 95個(gè)、 41個(gè)。第四季度日均成交量為 套，較第三季度減少 套 /日，減幅為 %。從 6 月份開始，北京樓市呈現(xiàn)出一個(gè)量跌價(jià)漲的局面，月環(huán)比成交價(jià)格漲幅保持在 1%以上。進(jìn)入第四季度，日均簽約量開始逐月下跌，跌勢(shì)越來(lái)越猛。 主要城市房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì) （ 1）北京 有效土地供應(yīng)不足 據(jù)世界商業(yè)報(bào)道 ,專家認(rèn)為，造成北京房?jī)r(jià)上漲的根源是北京市有效土地供應(yīng)不足。而北京作為全國(guó)的政治文化中心，每年流入的人口眾多，這些流入人口成為購(gòu)房的主力之一；同時(shí)北京作為全國(guó)高校聚集度最高的城市，每年有許多畢業(yè)生留京，也將面臨購(gòu)房問(wèn)題。 （ 2）上海 世博效應(yīng)房?jī)r(jià)上漲 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所的李先生在接受媒體采訪時(shí)分析了上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走熱原因，他說(shuō)： “2020 年世博會(huì)的承辦權(quán)再次確定了上海作為國(guó)際性大都市的 身份，同時(shí)也推動(dòng)了它的房?jī)r(jià)上漲。房產(chǎn)策劃專家王志剛認(rèn)為“ 杭州的樓市大多是外地有錢人支撐起來(lái)的。 ” （ 4）南京 樓盤供給量未增加 南京 “ 新城區(qū) ” 江寧的一個(gè)樓盤，上午的價(jià)格為 3900/平方米，但到了下午就升到 5100/平方米。對(duì)于南京的 “ 搶房 ” 現(xiàn)象，某系統(tǒng) (南京 )研究總監(jiān)古尹認(rèn)為，前兩年，大部分老百姓對(duì)于購(gòu)房還持觀望態(tài)度，但進(jìn)入 2020 年，婚房、搬遷房的需求開始得到釋放，而市場(chǎng)上房屋的供給量卻沒有同時(shí)增加，因此造成房?jī)r(jià)的上漲。 （ 6）深圳 房?jī)r(jià)已是香 港的 45% “ 深圳房?jī)r(jià)的上漲主要是供求矛盾引起的。 ” 中國(guó)人民大學(xué) 土地管理系主任葉劍平教授說(shuō)， “ 這是香港聯(lián)動(dòng)，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，價(jià)格高總有其理由。 （ 7）廣州 省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)活躍 6月，廣州部分大戶型新房?jī)r(jià)格 大幅上升，全市均價(jià)繼續(xù)保持在每平方米 8000 元以上，中心 6 區(qū)均價(jià)超過(guò)每平方米 萬(wàn)元，比 5 月每平方米上漲近千元，成為近年來(lái)廣州樓價(jià)單月升幅最高的一次。 ” （ 8）北海 房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一 在中央抑制房?jī)r(jià)的風(fēng)口浪尖上，北海連續(xù) 3 個(gè)月房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，引起輿論的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。北海作為中國(guó)十大宜居城 市之一，自然資源豐富，同時(shí)又是知名的旅游城市，其房地產(chǎn)價(jià)格還具相當(dāng)幅度的上升空間。 經(jīng)濟(jì)周期理論研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈正相關(guān)關(guān)系，且房地產(chǎn)業(yè)周期小于宏觀經(jīng)濟(jì)周期 12年?；仡?2020 年至今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)第 10 輪 (20202020年 )宏觀周期，呈現(xiàn)出其自身的周期性 (19982020年 )，宏觀經(jīng)濟(jì)周期的峰值年 (2020)在房地產(chǎn)業(yè)周期的峰值年 (2020)之后。從長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)基本上呈現(xiàn)出十年一個(gè)長(zhǎng)周期的特征，而且這 10 年中，有 5年上升周期， 5年下降周期。宏觀周期從 1999年開始反彈進(jìn)入上升周期。把各年度最高點(diǎn)連線發(fā)現(xiàn)，正好形成一個(gè) 10年的周期， 2020年是一個(gè)拐點(diǎn)，之前 5 年呈上升趨勢(shì)，比宏觀經(jīng)濟(jì)周期早 1— 2年。 ②2020 年房地產(chǎn)仍舊處于下行周期，這種趨勢(shì)將延續(xù)過(guò) 2020 年 從國(guó)房景氣指數(shù)的各月波動(dòng)跟蹤看來(lái)，每個(gè)小波動(dòng)周期大約是 30 個(gè)月左右 (見表 1)。但從拐點(diǎn)開始，連續(xù) 35 個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。如果結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈同向發(fā)展的性質(zhì)考慮的話，可以判斷房地產(chǎn)業(yè)目前已處于下行周期，只是沒有達(dá)到谷底，而且此波周期性下滑的波度緩平，沒有出現(xiàn)迅速下滑的局面。而處于房地產(chǎn)景氣下行周期 時(shí)，每一個(gè)短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升緩降狀。從房地產(chǎn)景氣波動(dòng)的波型分析可以發(fā)現(xiàn)，它的波型基本上比較對(duì)稱。因此，可以認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的景氣下行還會(huì)在 2020 年以后繼續(xù)一段時(shí)間。即便可能出現(xiàn)小幅反彈，甚至超過(guò)上一個(gè)拐點(diǎn)，這種緩慢下 降的態(tài)勢(shì)也還會(huì)延續(xù)至 2020年以后。供需雙方的力量對(duì)比最終決定一定時(shí)期和地區(qū)的市場(chǎng)行情，通過(guò)供需變化的分析亦可預(yù)計(jì)未來(lái)的行情和可能的價(jià)格。在圖 2中 ① — ⑧ 各點(diǎn)分別代表下一個(gè)平衡點(diǎn)可能的位置，每個(gè)位置均由不同的供求變化引起。 在第一象限，供給量與需求量均上升，表現(xiàn)為價(jià)格和成交數(shù)量均上升；在第二象限，供應(yīng)量上升，需求量上升放緩，表現(xiàn)為價(jià)格下降；在第三象限供應(yīng)量和需求量均下降，也表現(xiàn)為價(jià)格下降；在第四象限，供應(yīng)量和需求量再次開始上升，價(jià)格上升。 17 分析近年來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量、成交量和價(jià)格各年分段的增長(zhǎng)速度，可以發(fā)現(xiàn) (見表 表 4)： 從以上所掌握的數(shù)據(jù)分析可以看出， 20202020年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情中的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在第一象限第 ① 點(diǎn)。如果以 2020年的均衡價(jià)格為原點(diǎn)建立坐標(biāo)系，那么 2(M36 年的價(jià)格仍處于第三象限的第 ⑧ 點(diǎn)位上。如果以 2020年的均衡價(jià)格為原點(diǎn)建立坐標(biāo)系的話， 2020年的價(jià)格應(yīng)在第三象限第 ⑦ 點(diǎn)位上。 供求決定價(jià)格的分析模型，可以解釋價(jià)格的走勢(shì)，但無(wú)法全面解析 20 2020 年 的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯的價(jià)量背離矛盾現(xiàn)象。 由表 5 可知， 2020 年和 2020 年房地產(chǎn)項(xiàng)目是缺乏需求價(jià)格彈性的。這就是 20 2020 年為什么成交量下降價(jià)格仍在上升，價(jià)格上升卻仍有人跟進(jìn)的原因了。 成交量下降、價(jià)格上升對(duì)于有資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)不失為一輪好的行情，但對(duì)于百姓和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)， 2020年以后的淡市是不理想的，只能等到某些外力 (國(guó)內(nèi)的宏觀調(diào)控、國(guó)外的資金支持等因素 )起作用，使一些未充分開發(fā)的產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域快速發(fā)展起來(lái)的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)才能走出低迷。新建住宅價(jià)格上漲速度較為突出，漲幅高于 二手住宅價(jià)格漲幅、住宅租賃價(jià)格漲幅以及非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。 110月份，全國(guó)商品房累計(jì)銷售均價(jià)為3974元 /平方米，比去年同期增長(zhǎng)了 %。 住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)。辦公樓及商業(yè)用房月度銷售價(jià)格漲幅波動(dòng)性較大，但總體處于上升趨勢(shì)。 從 2020年 1— 8 月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅呈逐月加快之勢(shì)。分