【正文】 稅的納稅義務人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人 .產(chǎn)權(quán)屬于國家的 ,由經(jīng)營管理的單位繳納 。產(chǎn)權(quán)出典的 ,由承典人繳納 。 20 ? 計稅依據(jù)和稅率 : 從價計征 : 按房產(chǎn)原值一次減除 10%30%后的余值計算繳納 .(扣除比例由當?shù)厥?、市、自治區(qū)、直轄市人民政府確定），稅率為 %. 原值：是指“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價 區(qū)分 : 1. 以房產(chǎn)投資聯(lián)營 , 分紅的 ,按原值計稅 。不計入房產(chǎn)原值的 , 單獨作為固定資產(chǎn)入賬的 , 不征；舊房空調(diào)，不計入房產(chǎn)原值。 單位出租的，稅率為 12%，個人出租的，可暫按 4%計征（上海市 3%）。 個人所有的非營業(yè)用房 經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn) 危房，企業(yè)停產(chǎn)、撤銷、閑置不用的房產(chǎn)，經(jīng)省、市、自治區(qū)地方稅務局批準）；大修停用等。 ? 一些情況下的辨識 （ 1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不是國有的？（集體的） （ 2）出售土地使用權(quán)的？（出（受）讓后開發(fā)土地后出 售） （ 3）開發(fā)房地產(chǎn)出售？ （ 4）不是轉(zhuǎn)讓的？（出讓的） （ 5）沒有取得收入？（繼承的，贈與的：直系，社團， 機關(guān)） 25 （ 6）房地產(chǎn)的抵押？ （ 7）房地產(chǎn)的交換？ （ 8）以房地產(chǎn)對外投資？ （ 9）合作建房？ （ 10）兼并中受讓房地產(chǎn)？（ x） （ 11）房地產(chǎn)評估增值？ （ 12）國家有償收回國有土地使用權(quán)產(chǎn)生的收益？ ? 應稅收入的確定 增值額 = 收入 —扣除項目 扣除項目： （ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 26 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費用 （ 4）舊房的評估價格 （ 5）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 （ 6）財政部規(guī)定的其他扣除項目 ? 稅率（超額累進） （ 1）增值額未超過扣除項目的 50%的部分，按增值額的 30%計征 （ 2）增值額超過扣除項目的 50%，未超過 100%的部分， 按增值額的 40%計征 （ 3）增值額超過扣除項目的 100%，未超過 200%的部分， 按增值額的 50%計征 （ 4）增值額超過扣除項目的 200%的部分，按增值額的 60%計征 27 稅收籌劃的概念 ? 稅收籌劃是納稅人（法人、自然人）根據(jù)所涉及到現(xiàn)行稅法（不限一國一地），在遵守稅法，尊重稅法的前提下，運用納稅人的權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許”與“不允許”， “應該” 與“不應該”以及“非不允許” 與“非應該”的項目、內(nèi)容等，對組建、經(jīng)營、投資、籌資等活動進行旨在減輕稅負的謀劃與對策 天津財經(jīng)學院蓋地教授 ? 稅收籌劃應包括一切采用合法和非違法的手段進行納稅方面的策劃和有利于納稅人的財務安排，主要包括節(jié)稅籌劃、避稅籌劃、轉(zhuǎn)退籌劃和實現(xiàn)涉稅零風險。稅法方面主要指“中華人民共和國稅收征收管理法”、現(xiàn)行各種稅法或暫行條例及其“實施細則”、補充規(guī)定以及相關(guān)政策文件；會計方面主要指“中華人民共和國會計法”、“企業(yè)會計制度” 、會計準則以及相關(guān)財務會計處理規(guī)定 30 籌劃性 ? 稅收籌劃必須在應稅行為發(fā)生之前進行規(guī)劃、設計和安排。 ? 在經(jīng)濟活動中，納稅義務具有滯后性，一項經(jīng)濟活動發(fā)生后，才會涉及到稅收問題，這在客觀上提供了納稅前作出籌劃的可能性。 ? 節(jié)稅有兩層意思： ? 一是選擇低“稅負”，低稅負意味著低的稅收成本，低的稅收成本意味著高的投資收益率。 32 政策導向性 ? 政府為了達到某些經(jīng)濟或社會目的，會有意識的制定一些稅收優(yōu)惠、稅收鼓勵政策、稅收規(guī)定差異，以吸引投資者。 33 多變性 ? 道高一尺，魔高一丈。 34 企業(yè)稅收籌劃的八種基本技術(shù) 35 免稅技術(shù) 免稅技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使 納稅人從事免稅活動（免稅行為），或使征稅對象成為免稅對象 免納稅收的技術(shù)。 例如：某企業(yè)經(jīng)營中有來料加工復出口的貨物，則該貨物免征增 值稅、消費稅和關(guān)稅（不能辦理出口退稅）。 36 減稅技術(shù) 減稅技術(shù)是指在法律允許的范圍下，使納稅人減少應納稅收而直接節(jié)稅的技術(shù)。 37 稅率差異技術(shù) 稅率差異技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率的差異而直接 節(jié)減稅收的技術(shù)。 例如：設在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可以減按 15% 的稅率征收企業(yè)所得稅。 38 分割技術(shù) 分割技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，使所得財產(chǎn)在兩個或更多個納稅人之間進行分割而直接節(jié)減稅收的技術(shù)。 39 扣除技術(shù) 扣除技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，使扣除額、寬免額、沖抵額等盡量增加而直接節(jié)減納稅，或調(diào)整各個計稅期的扣除額而相對節(jié)稅的技術(shù)。納稅人可以增加扣除額以節(jié)減所得稅。 ? 例如：國外所得已納稅款的抵免，研究開發(fā)費用等鼓勵性抵免。 41 延期納稅技術(shù) ? 延期納稅技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款 ? 而相對節(jié)稅的技術(shù)。同時由于貨幣的時間價值，納稅人對因節(jié)稅省下的資金進行投資，可產(chǎn)生更大的收益，對納稅人而言是相對節(jié)減稅收。 42 退稅技術(shù) ? 退稅技術(shù)是指在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務機關(guān)退還納稅人已納稅款而直接節(jié)稅的技術(shù)。 43 企業(yè)稅收籌劃基本程序 ? 由于納稅人的目標不同，參與企業(yè)稅收籌劃的人員不同，有的是企業(yè)內(nèi)部辦稅人員，有的是稅務代理機構(gòu)，所以企業(yè)稅收籌劃的程序就 “ 千姿百態(tài) ” ，下面是兩種普遍性的程序，讀者可自行添刪修正，以圖實用。 第二步建立數(shù)學模型，進行模擬測算 ? 這一步彈性很大，尤其是對納稅人經(jīng)營情況的估計時，容易產(chǎn)生較大偏差，以取過去幾年的平均增長率，也可做樂觀、悲觀和般性的估計，同時考慮各方案的執(zhí)行成本等因素，然后盡可能建立數(shù)學模型，測算各備選方案的結(jié)果。 第四步考慮各種因素，選擇最佳方案 ? 對于每一方案，都有很多因素影響，這些因素包括：企業(yè)經(jīng)營中的變化，稅收政策的變化，以及宏觀的經(jīng)濟周期，政治變化等因素。尤其是在國際稅收籌劃時，影響因素則更多，這時需要考慮政策的穩(wěn)定期等國際因素。所以付諸實踐前要在各部門之間做更多的溝通協(xié)調(diào)工作。 46 企業(yè)稅收籌劃程序 2 第一步分析現(xiàn)有企業(yè)稅收現(xiàn)狀 ? 對企業(yè)上一會計年度的稅收資料匯總，分析各稅種中各月上繳的稅款數(shù)量和比例。 第三步篩選稅收籌劃方案 ? 對每一稅收籌劃方案進行成本 —收益分析，利弊分析，風險分析，可操作性分析，逐一排序，依次準備執(zhí)行。 第五步分析、總結(jié) ? 分析和總結(jié)執(zhí)行的情況，以備今后稅收籌劃方案的提出。如果是一般納稅人，該公司產(chǎn)品的增值稅適用稅率為 17%，如果是小規(guī)模納稅人則增值稅征收率為 6%。請為該企業(yè)進行納稅人類別的稅收籌劃。 ? 但是，一般納稅人要有健全的會計核算制度，要建立健全的賬簿， 培養(yǎng)或聘用會計人員，將增加會計成本；一般納稅人的增值稅征收管理制度比較復雜，需要投入的人力、財力和物力也多，會增加納稅人的納稅成本等。 50 案例 12：一般納稅人和小額納稅人稅負的輕重 一般納稅人的增值稅率為 17% 小額納稅人按簡易辦法征收率 6%， 公司 含稅價 117元 不含稅價 100元 含稅價 不含稅價 120元 購入 銷售 51 一般納稅人應納稅額 （ 1）含稅價計算：進項稅 =117 /（ 1+17%） x 17% = 17 銷項稅 = / （ 1+17%） x 17% = 應納增值稅： 17 = 17元 （ 2）不含稅價計算：增值部分 =不含稅銷價 不含稅進價 = 120 – 100 = 20 應納增值稅： 20 x 17% = 元 （ 3）這時的增值率為 （ 120 100） / 100 =20 % 應納增值稅 = 不含稅進價 x 增值率 x 17% = 100 x 20% x 17% = = 不含稅銷價 / (1+增值率） x 增值率 x 17% = 120 / (1+20%) x 增值率 x 17% = 元 = 含稅銷價 /（ 1+17%） /（ 1+增值率） x 增值率 x17% = 52 小額納稅人應納稅額 （ 1）小規(guī)模納稅人按一般納稅人的同等價格出售產(chǎn)品 234元 含稅價計算 234 / （ 1+6%） x 6% = x 6% = 什么情況下兩者納稅額一致呢 ？ 含稅銷價 /（ 1+17%） /（ 1+增值率） x 增值率 x17% = 含稅銷價 / （ 1+6%） x 6% 增值率 =% 當商品不含稅的增值率為 %時，兩種稅賦相等。 53 不可選擇性 根據(jù)稅法，一般納稅人和小規(guī)模納稅人由稅務局認定。 ? 小規(guī)模納稅人可以到稅務機關(guān)申請開具 6%的增值稅發(fā)票，以供客戶作為進項稅款抵稅。 54 案例 13 兼營適用不同增值稅稅率和征收率項目的稅收籌劃 某公司為增值稅一般納稅人， 2020年 1月份的公司資料如下： （ 1)機電產(chǎn)品銷售額 190萬元，其中農(nóng)機銷售額 50萬元； （ 2）自己開發(fā)的計算機軟件銷售額 5萬元； （ 3）銷售使用過的舊機器兩臺，一臺售價 8萬元，超過原值；另一臺售價 4萬元，低于其原值。 公司當月可抵扣的進項稅額為 20萬元（銷售額都為不含稅銷售 額）。 分析 （ 1）若未進行分別核算，則 應納增值稅稅額 =（ 190+5+8)x17%20=（萬元） （ 2,）若分別核算，則 應納增值稅稅額 “ （ 19050） x17%+50x13%20+8x6%=（萬元） 55 考慮到該企業(yè)銷售其自行開發(fā)的軟件產(chǎn)品有 3%的稅負限額的情 況，可以做以下調(diào)整： (190+5+8)x100%=% 3% 實際應納增值稅為：（ 190+5+8） x3%= （萬元） 即征即退： =（萬元） 因此，分別核算可以為該公司節(jié)減增值稅 （ ) 在上面案例中，用到的稅法規(guī)定有： ，實際稅負超過 3%的部分即征即退。其 中 “ 使用過的屬于貨物的固定資產(chǎn) ” ，應同時具備以下 3個條件： ； ，并確已使用過的貨物； 。 56 案例 14 兼營應稅和免稅項目的稅收籌劃 ? 某農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，生產(chǎn)增值稅免稅產(chǎn)品和加工適用 17%稅率的應稅食品。企業(yè)要求按稅負不能通過提價轉(zhuǎn)嫁進行稅收籌劃。該公司既銷售計算機硬件， 也從事軟件的開發(fā)與轉(zhuǎn)讓，某月硬件銷售額為 18 萬元，另接受委托開發(fā)并轉(zhuǎn)讓軟件取得收入 2萬元，該企業(yè)應作何種稅收籌劃（硬件銷售的增值稅稅率為 4%，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%)。 58 案例 16 小規(guī)模納稅人合并的稅收籌劃 ? 甲 、 乙兩企業(yè)均為小規(guī)模納稅人 ， 生產(chǎn)紡織機械配件 。 由于兩企業(yè)的年銷售額均達不到一般納稅人標準 ， 稅務機關(guān)對甲 、 乙兩企業(yè)按簡易辦法征稅 ， 并且不得開具增值稅發(fā)票 ， 嚴重影響了甲 、 乙兩企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營 。 至于是成立合伙企業(yè)還是有限責任公司 ， 以及企業(yè)成立后的收益分配等問題均可通過雙方協(xié)商后確定 。 后來 ， 企業(yè)決策層決定不再自已收購 ，而直接向物資回收部門收購 ， 這樣可以根據(jù)物資回收單位開具的增值稅專用發(fā)票享受 17％ 的進項稅額抵扣 。 稅負雖然降低了 ， 但企業(yè)的利潤并沒有增加 。 《 通知 》 規(guī)定 ， 從 2020年 5月 1日起 ，廢舊物資回收經(jīng)營單位銷售其收購的廢舊物資免征增值稅 ， 生產(chǎn)企業(yè)增值稅一般納稅人購人廢舊物資回收經(jīng)營單位銷售的廢舊物資 ， 可按照廢舊物資回收經(jīng)營單位開具的由稅務機關(guān)監(jiān)制的普通發(fā)票上注明的金額 ， 按 10％ 計算抵扣進項稅額 。經(jīng)過調(diào)查分析 ， 設立回收公司增加的成本 （ 注冊費用 、 管理成本等 ） 并不高 ， 而且這部分成本基本