【正文】 、項目 的地理位置 億鋒 二、主體建筑情況 整個項目占地面積 萬平方米 ,建筑面積 萬平方米 ,由九棟高層和一棟小高層組成；場地的南端緊臨金馬路為大型商業(yè)建筑，地下兩層地上三層；商業(yè)建筑分別為 1～ 6樓三層以下，其中 1為寫子間， 3為酒店式公 寓， 4～ 6為住宅；場地的中部由 4～ 9樓組成，為封閉的住宅園區(qū)；場地的北端由 10樓和二層局部三層的商鋪組成。園區(qū)實行人車分流，機動車進出口多個。現(xiàn)代城的整體規(guī)劃分為三個區(qū)域：面向金馬路一側作為主要商業(yè)商務空間，商業(yè)商務空間的主要入口沿金馬路展開，結合商場前廣場，最大滿足了商業(yè)運營，與安盛購物廣場、麥凱樂、大商、收獲電子城共同構成了開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，同時又為金馬路的城市景觀增添了風采；中段為大面積綠化和高層居住建筑，創(chuàng)造了優(yōu)美的城市室外公 共活動環(huán)境；場地北側面向五彩城珍珠廣場為休 閑娛樂區(qū)。 三、主要配套設備設施 （ 1） 園區(qū)配套設備 園區(qū)有 41部奧的斯電梯（寫字間有 6 部）， 開關站、變電亭、發(fā)電機、生活水二次加壓供水泵（房）、排水（污）井、換熱站、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)（水、電、防排煙、補風機）、消防監(jiān)控報警中心，智能化管理系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)等。 第三章 物業(yè)管理的整體設想 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。結合所轄物業(yè)的建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。現(xiàn)代城建設成為大連市首屈一指的“安全、文明、優(yōu)美、舒適、尊貴”的園區(qū)，使億鋒并以物業(yè)管理 的品牌效應助總公司的房地產開發(fā)，成為房地產銷售的新賣點。 一、一種模式 針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。 采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。 追求目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。 “城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)”標準或“安全文明園區(qū)”標準，三到五年內達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)”標準。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與 需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)抱意識，從而保證園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為園區(qū)所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。 四、四項措施 ，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)管理上。 ，使員工翻開手冊即可操作。 ，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。采用“培訓 —— 上崗 —— 再培訓 —— 再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。本物業(yè)管理按“直線制”設定組織架構，物業(yè)二公司設管理中心、維修中心、保安中心、保潔中心四個部門。 一、物業(yè)公司管理組織機構 億鋒物業(yè)總公司 佳地物業(yè)公司 滿堂紅物業(yè)公司 保安管理部 保潔管理部 設備管理部 管理中心 維修中心 保安中心 保潔中心 管理中心：面向全體業(yè)主、客戶接受電話咨詢、求助、投訴，接待業(yè)主來訪。負責培訓、質量監(jiān)督、收集資料、社區(qū)文化和協(xié)調對內關系等事務。 保安中心：負責對園區(qū)實行 24 小時治安、消防和道路交通車輛的管理，同時履行義務消防員的職責，協(xié)助管理員工作。 二、人員配置說明： 要求體現(xiàn)一職多能，人盡其材的團隊，創(chuàng)建精干高效隊伍，消除冗員現(xiàn)象。管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。 崗位位置 崗位名稱 人數(shù) 7樓出入口 固定崗 1 人 8樓出入口 固定崗 1 人 9樓出入口 固定崗 1 人 B 區(qū)出入口 2 個 固定崗、巡邏崗 4 人 10樓出入口 固定崗、巡邏崗 5 人 地下停車場 固定 崗、巡邏崗 4 人 合計 16 人 保安中心主管： 大專以上文 化程度， 45 歲以下，有 3 年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。 維修中心主管： 大專以上文化程度， 5 年以上工作經(jīng)驗，有 2 年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，有持有特種行業(yè)操作證， 工作積極主動，認真負責。 管理員：大專以上文化程度，持有物業(yè)管理上崗證，服從領導、聽從分配、積極主動、認真負責。 維修工（水、電）： 男性，年齡 45歲以下，高中以上學歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責。 保潔員： 初中以上文化， 45 歲以下， 身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞，經(jīng)專業(yè)技能培訓后上崗 四、各部門員工崗位職責 ： （一）物業(yè)經(jīng)理崗位職責 1. 全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理、貫徹執(zhí)行 ISO 9000質量管理體系，完成公司的年度管理目標和經(jīng)濟指標。 3. 負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。 5. 負責所管轄物業(yè)的裝 修審批，協(xié)調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。 7. 認真完成公司其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。 熟悉園區(qū)物業(yè)詳細情況，了解各種物業(yè)管理法規(guī)、文件及規(guī)定內容，并在實際管理服務中運用自如。 建立健全各種報表及住 戶檔案 ,保證各種住戶信息資料、檔案準確、規(guī)范、完整。 合理安排本部門員工的日常工作，使其工作安排合理飽滿 ,并隨時檢查督導。重大問題上報經(jīng)理并記錄在案。 定期走訪住戶，與住戶保持良好工作關系。 不時檢查所屬員工之儀表、儀容、工作紀律，確保公司形象及高效率工作。 12 完成經(jīng)理交付的其他工作。 2. 保持管理中心衛(wèi)生清潔、環(huán)境幽雅整齊 ,負責辦公設備的管理工作。 4. 協(xié)助接待業(yè)主、租戶的投訴，將投訴轉往相關部門或上報，并跟進處理情況。 6. 認真做好住戶出入證、車輛證的登記工作，并保存好全部資料。 8. 對管理中心所需文具進行統(tǒng)計上報，并做好 分發(fā)登記手續(xù)。 10. 做好員工考勤記錄工作 ,按時上報公司。 12. 完成管理中心主管交付的其他工作。 2. 掌握園區(qū)內物業(yè)空置動態(tài)情況 ,并熟悉入住業(yè)主相關情況。 4. 及時將投訴處理結果告知投訴人，并做好定期回訪工作。 6. 自覺學習 ,不斷更新知識 ,提高自身的作業(yè)技能 ,在辦理各項手續(xù)時 ,認真做好相關的提示工作。 8. 每日巡視檢查公眾區(qū)域清潔、設施、保安情況。 10. 成為業(yè)主 /用戶與物業(yè)公司協(xié)調溝通的紐帶。 11. 配合銷售部做好交 /驗房工作。 （五）維修中心 主管崗位職責 ： 1. 負責制定園區(qū)水、電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和維修，確保園區(qū) 上、下水道暢通和供電照明運行正常。 3. 受理業(yè)主報修，安排人員維修，核定工作量。 5. 巡視裝修戶是否有違章行為，如有違章行為及時匯報，并提出整改意見。 7. 遇突發(fā)事件、重大總是或疑難問題及時匯報，并提出解決方案。 9. 完成上級領導交辦的其他任務。 2. 負責對園區(qū)內供水、供電設備、線路的保養(yǎng)、維修，公共部位照明設施的維修工作。 ，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生。 6. 工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，并請住戶 在維修單上簽字。 8. 遇停水、停電、等情況時采取緊急措施，及時報告上級并向有關單位（個人）發(fā)出通知。 10. 愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。 （七）保安中心 主管崗位職責： １ . 熟知項目的各項安全管理規(guī)定和制度。 ３ . 協(xié)助公安機關處理發(fā)生各類治安 案件。 ５ . 指導各部治安專干做好安全防范工作。 ７ . 監(jiān)督檢查保安員日常工作盡職情況，組織講評考核。 9. 做好對施工現(xiàn)場的監(jiān)督、檢查管理工作。 （八）消防干事崗位職責： １ . 貫徹國家消防政策、法規(guī)，接受消防機關的檢查、指導、培訓。 ３ . 加強對員工防火培訓和消防 演練工作。 5. 處理火情事故，調查火災原因。 7. 負責對業(yè)戶裝修施工手續(xù)的簽發(fā)、檢查施工現(xiàn)場。 9. 組織檢查消防設施、器材。 。 2. 協(xié)助公安機關調查處理發(fā)生的一般性治安案件。 4. 組織交接班，做好各班工 作布置、班后會講評工作。 6. 做好對更衣室的檢查管理工作。 8. 檢查消防設施、器材。 （十）特勤隊長崗位職責： 1. 執(zhí)行公司各項規(guī)定，做好對特勤隊員日常管理。 3. 處理值班期間發(fā)生一切事務。 5. 做好現(xiàn)場巡視、閉店清場工作，處理當班發(fā)生各類問題。 （十一）監(jiān)控室人員崗位職責： 1. 負責監(jiān)控室內衛(wèi)生及設備表面清潔工作。 3. 熟知現(xiàn)代城消防設施、設備性能。 5. 做好發(fā)案現(xiàn)場監(jiān)視器畫面監(jiān)視錄像工作。 做好監(jiān)控室各類信息轉報工作。 （十二）保安員崗位職責： 1. 做好現(xiàn)代城巡視檢查、管理工作。 3. 做好夜間巡場檢查工作。 5. 看護公共設施、設備，防止有人故意破壞。 7. 協(xié)助檢查滅火器、消防栓及其他器材。 9. 檢查施工現(xiàn)場證件、材料。 11. 做好電扶梯準時的開、關工作。 （十三）特勤隊員崗位職責： 1. 做好領導臨時性警衛(wèi)工作。 3. 做好來賓觀光、視察的現(xiàn)場警衛(wèi)任務。 5. 完成領導臨時交辦的個案任務。 （十四）保潔中心 主管崗位職責： 1. 督導保潔員工按操作規(guī)程及工作標準做好保潔工作。 3. 經(jīng)常在區(qū)內巡查，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角，應及時調配人員、予以徹底清掃。 5. 對一些專用清潔設備進行使用指導 ,隨時檢查和保養(yǎng)清潔設備。 8. 定期對部門員工進行業(yè)務知識培訓和考核； 9. 在保證工作質量的前提下，積極控制清潔用物料之消耗、降低成本。 11. 完成經(jīng)理交付的其他工作。 2. 監(jiān)督下屬的工作情況，檢查工作人員的到崗情況，查看是否全勤，合理安排人員工作。 4. 以身作 則保質保量地完成本人所負責區(qū)域內的衛(wèi)生清掃工作。 6. 發(fā)揚互助精神，支持同事工作，以禮相待。 （十六）保潔員崗位職責： 1. 遵守《員工守則》，統(tǒng)一著裝，按時上崗。 3. 聽從保潔主管、班長的安排，保證質量地搞好本人負責區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作。 5. 嚴格按照清潔程序搞好區(qū)內清潔，不準隨意打擾住戶的日常生活。 7. 要愛護公物，及時報告設施、設備損壞情況。 五、人員進場時間： 根據(jù)現(xiàn)代城項目實際情況（ 8 月底竣工），為方便以后的物業(yè)管理，建議物業(yè)公司各部門主管于 5 月中旬進入，熟悉現(xiàn)代城項目和物業(yè)公司的基本情況。保安員、保潔員可根據(jù)實際情況確定進入時間（具體根據(jù)項目的進展情況，采取人員跟進的辦法調整）。進駐前的強化培訓和在職員工的培訓相結合，管理維修人員100%持證上崗，同時輔以考核措施，使員工在服務觀念，專業(yè)技能和基礎知識方面打好基礎。 培訓目的 通過系統(tǒng)的分階段、分層次培訓，使員工在掌握本崗位管理服務 操作技能的 基礎上，致力提高員工的業(yè)務能力、管理服務水平和綜合文化素養(yǎng)，強化服務意識，熱愛本職工作，從而造就一支品質優(yōu)良、專業(yè)技術過硬、服務熱情周到的員工隊伍。 時間要求：入職當天，共 2 課時。 3）在職培訓： （ 1）管理層及管理中心員工在職培訓 時間要求：全年，共 50 課時。 （ 2）維修人員在職 培訓： 時間要求：全年共 70 課時 培訓內容： a)服務業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務意識 b)物業(yè)管理基礎知識 c)機電設備的養(yǎng)護和維修知識 d)維修工作技巧及緊急事故的處理方法 e)消防安全及消防設備的養(yǎng)護和維修知識 f)；物業(yè)