泰順茶文化商貿(mào)城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與投資分析建議書(shū)(20頁(yè))-食品飲料-在線瀏覽
2024-10-19 08:40本頁(yè)面
【正文】 /月 泰順茶文化城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析 9 第 三 章 投資估算及資金籌措 1 投資估算 本項(xiàng)目建設(shè)投資由前期工程費(fèi)、房屋建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、電貼費(fèi)、管理費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)等構(gòu)成。 2）其他費(fèi)用：包括征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、供電貼費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)等。 4）建設(shè)期貸款利息，有本項(xiàng)目通過(guò)自有資金及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)已經(jīng)可以使本項(xiàng)目順利實(shí)施，因此，無(wú)需向銀行貸款 項(xiàng)目擬建建筑面積 46450 ㎡ 總投資估算金額詳見(jiàn)附表 7。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括建設(shè)單位管理費(fèi)、供電貼費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)，分項(xiàng)目說(shuō)明如下： （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按 財(cái)城（ 1992） 081號(hào)文規(guī)定計(jì)算，按工程費(fèi)用的 %計(jì)。 （ 3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按開(kāi)發(fā)公司提供的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)進(jìn)行估算，為 55 萬(wàn)元。根據(jù)開(kāi)發(fā)公司提供的 數(shù)據(jù)為 296萬(wàn)元。 （ 6）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按 價(jià)費(fèi)（ 1996） 100號(hào)文規(guī)定計(jì)列，按工程費(fèi)用的 %計(jì)。 預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)根據(jù)機(jī)械計(jì)（ 1995） 1041 號(hào)文中《工程建設(shè)其它費(fèi)用概算指標(biāo)》的規(guī)定進(jìn)行估算，即按前期工程費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和相關(guān)其他費(fèi)用之和乘以預(yù)備費(fèi)率，本項(xiàng)目暫時(shí)不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 2）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)［ 20202005 號(hào)］。 4）本項(xiàng)目稅金測(cè)算，按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅字 1994 第 001 號(hào)）和關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知知知財(cái)稅字 1999 第 210號(hào)）的有關(guān)精神執(zhí)行。 2）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則，在計(jì)算期內(nèi)銷售價(jià)格及成本均不考慮通貨膨脹因素。 評(píng)價(jià)方法 1）假設(shè)條件 假設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期內(nèi)能順利實(shí)施，建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行，租售價(jià)格及租售進(jìn)度與預(yù)測(cè)基本一致，國(guó)家宏觀政策保持相對(duì)穩(wěn)定，稅率保持目前水平。本項(xiàng)目是按收益性項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 2）銷售費(fèi)用 在銷售過(guò)程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售部門人員工資、辦公費(fèi)等費(fèi)用，本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按 銷售收入的 %計(jì)算 銷售收入及稅金估算 1）銷售收入估算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 根據(jù) 政府公告的 有關(guān)數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目總建筑面積為 46450㎡ : ? 商鋪 一樓 \二樓均價(jià) 按 7500元 /㎡ ,可銷售量為總面積的 60%,合計(jì)27870 ㎡， 銷售總額合計(jì) : 億元 ? 剩余 40%建成后進(jìn)行出租， 合計(jì)面積 :18580 ㎡ ,租金 平均 按 25 元 /㎡ ?月 租金收入合計(jì) : 萬(wàn) /年 。 2）經(jīng)營(yíng)稅金及附加 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅金及附加包括銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi) ，見(jiàn)附表 9。 泰順茶文化城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析 13 4） 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及指標(biāo) 此次公開(kāi)出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求如下表： 地塊名稱 土地位置 出讓面積 （平方米） 代建城市廣場(chǎng)用地面積 （平方米） 土地用途 起始價(jià) （萬(wàn)元） 競(jìng)買保證金 （萬(wàn)元） 泰順縣新城茶文化城地塊 泰順縣 羅陽(yáng)鎮(zhèn)新城區(qū)新城大道與南山路交叉口西南側(cè) 批發(fā)零售、商務(wù)金融文化娛樂(lè)用地 4000 （設(shè)底價(jià)） 800 增價(jià)幅度 容積率 建筑密度 綠地率 土地開(kāi)發(fā)程度 出讓年期 定金 （萬(wàn)元） 50萬(wàn)元 或其倍數(shù) ≤ ≤ 40% 8% “五通一平” 40年 800 本次出讓地塊位于泰順縣羅陽(yáng)鎮(zhèn)新城區(qū)新城大道與南山路交叉口西南側(cè)。 一樓和二樓獨(dú)立商鋪可出售面積不得超過(guò)一、二樓商鋪總面積的60％。地下室部分建筑面積不計(jì)入容積率，不分割辦理土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)證。其中： 1/3 為綠地， 2/3 為停車場(chǎng)用地。 泰順茶文化城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析 14 第 五 章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算附表 附表 1 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 2 可行性研究費(fèi) 28 3 工程勘探費(fèi) 4 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 合計(jì) 附表 2 建安工程費(fèi)的估 算 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 金額 1 商鋪部分 1300 6038 2 地下部分 4500 合計(jì) 9662 附表 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額
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