泰順茶文化商貿(mào)城項目經(jīng)濟(jì)評價與投資分析建議書(20頁)-食品飲料-資料下載頁
2025-08-07 08:40本頁面
【導(dǎo)讀】泰順位于溫州西南部，是"國家級生態(tài)示范區(qū)"、"中國茶葉之鄉(xiāng)"、"廊橋之鄉(xiāng)"。平方公里，轄36個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?。縣境處東經(jīng)119°7′09″～120°14′56″，北緯27°17′36″～27°48′34″。東北接蒼南、文成二縣，西北界景寧縣，西南與福建省的福鼎、柘榮、福安、壽寧四縣相鄰。泰順縣境屬于中亞熱帶海洋型季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，雨量充沛，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，夏季平均25．1℃，冬季平均14．7℃，年降雨量2020mm，無霜期280天。均可支配收入14432元，增長%；農(nóng)民人均純收入5190元，增長%。會消費品零售總額、農(nóng)民人均純收入等指標(biāo)提前一年完成“十一五”規(guī)劃任務(wù)。生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，2020年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值，增長5%。產(chǎn)各項扶持政策，糧食產(chǎn)量穩(wěn)中有升。建成投產(chǎn)項目6個。招商選資任務(wù)完成較好，實際到位內(nèi)資，完成年度計劃的142%。餐飲等第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)較快發(fā)展。58省道至筱村公路列入省重點預(yù)備項目，58省道至彭溪公路、52省道。州沿海產(chǎn)業(yè)帶協(xié)調(diào)區(qū)管理。
【正文】 附表 5 銷售費用估算表 單位：萬元 計算依據(jù) 計價 合計 廣告宣傳及市場推廣費 銷售收入的 % 315 銷售代理費 銷售收入的 1% 210 綜合辦公管理 費用 銷售收入的 1% 210 735 附表 6 建設(shè)管理費 單位：萬元 項目 費用 建設(shè)單位管 理費 建設(shè)管理其他費 工程監(jiān)理費 合計 附表 7 投資與總成本費用估算表 單位：萬元 序號 項 目 金額 估算說明 1 開發(fā)成本 14800 （ ）～（ ）項之和 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 9662 開發(fā)期稅費 建設(shè)管理費 2 開發(fā)費用 2085 （ ）～（ ）項之和 銷售費用 735 銷售稅費 1350 3 合 計 16885 泰順茶文化城項目經(jīng)濟(jì)評價分析 16 附表 8 銷售總收入估算表 單位：萬元 用途 可售面積 (一、二樓 銷售 均 價 ) 銷售收入 商鋪出售 27870㎡ 7500元 /㎡ 21000 商鋪出租 18580㎡ 25元 /㎡月 20年 11148 合計 32148 附表 9 銷售稅金與附 加估算表 單位：萬元 序號 類別 計算依據(jù) 金額 1 營業(yè)稅 銷售收入 5% 1050 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 % 147 3 教育費附加 營業(yè)稅 % 63 4 教育專項基金 營業(yè)稅 % 84 5 印花稅 銷售收入 % 6 交易管理費 銷售收入 % 合計 銷售收入 % 1350 泰順茶文化城項目經(jīng)濟(jì)評價分析 17 第 六 章 總成本費用匯總及分?jǐn)偙? 本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表 項目 總額（萬元） 開發(fā)成本 16885 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 開發(fā)期稅費 建設(shè)管理費 預(yù)備費 開發(fā)費用 銷售費用 財務(wù)費用 合計 銷售收入 =32148 萬元 總成本費用 =土地成本 +開發(fā)成本 +開發(fā)費用 =土地成本 +16885 萬元 稅前例利潤 =銷售收入 — 總成本費用 =32148 萬元 — 16885萬元 — 土地成本 當(dāng)項目的樓面價為 1000 元 /㎡時，項目的土地成本為 4645 萬元，項目的稅前利潤約為 10618 萬元。 當(dāng)項目的樓面價為 1500 元 /㎡時，項目的土地成本為 6967 萬元，項目的稅前利潤約為約 8296 萬元。 在泰順目前的市場條件下，泰順新城新樓盤開盤均價在 5500— 6000 元 /㎡之間，商業(yè)一樓均價 800011000 元 /㎡ ， 商業(yè)二樓均價 60007000 元 /㎡ ， 考慮到本項目有40%不能出售，出租收益并不穩(wěn)定并且時間很長， 基于以上的數(shù)據(jù)及本項目的實際情 泰順茶文化城項目經(jīng)濟(jì)評價分析 18 況，我們建議， 本項目的樓面價格應(yīng)該控制在 1500 元 /㎡以內(nèi)，其中，以 10001200元 /㎡之間的價格為最佳，其拿地價為 4645萬元 5580 萬元。 同時考慮到泰順新城現(xiàn)今的發(fā)展，我們的項目必須站在 綜合商業(yè)項目看待 ,特別是在泰順缺少和需要大型 ktv、酒吧、酒店，因此建議 初步產(chǎn)品定位為 : 泰順首個大型商貿(mào)中心 集購物、超市、酒店、休閑娛樂、茶文化為一體的一站式 商貿(mào) 中心 本項目各種費用估算及效益評價均是初步的，對項目財務(wù)費用、稅收等類別的成本沒有做考慮，于未來成本和價格的變動以及銷售量的預(yù)測基于相對穩(wěn)健、客觀的態(tài)度，今后隨著市場的變化，對有些指數(shù)的測 算需按實際情況加以調(diào)整 ,同時任何銷售進(jìn)度的加快都將減小項目的資金壓力。 溫州泰和房產(chǎn)營銷有限公司 2020 年 4 月 22 日
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