【正文】 維修運行部是在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，并全面負責(zé)對所管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備安全運行及維修保養(yǎng)等管理工作。三、強電組主要負責(zé)（1）發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器的保養(yǎng)和維修；（2）公共區(qū)域路燈、草坪燈、應(yīng)急燈、背景音樂、噴泉泵站等設(shè)備的開、關(guān)與保養(yǎng)、維修；（3）共用部位的單元對講門系統(tǒng)，樓梯燈等照明系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)。五、水暖組主要負責(zé)供水、排水、供暖、消防噴淋系統(tǒng)和相應(yīng)設(shè)備的運行、維護和管理。二、結(jié)合樓宇設(shè)備的使用情況，定期組織人員進行巡視、檢測和維修保養(yǎng)工作，做到精心維護，嚴格檢查，清除事故隱患。 四、如果設(shè)備出現(xiàn)異?；虬l(fā)生故障，使用人員要及時向管理人員匯報，由設(shè)備管理或?qū)I(yè)技術(shù)人員確定維修方案及實施意見。六、設(shè)備維護、維修所需經(jīng)費由設(shè)備運行部據(jù)實報告預(yù)算，由物業(yè)公司批準撥付使用，以保證設(shè)備正常安全運行。八、為了降低設(shè)備使用成本，提高經(jīng)濟效益，在條件允許的情況下，要修舊利廢，合理更新，避免浪費。十、設(shè)備運行維護人員要認真及時填寫有關(guān)設(shè)備運行、維修和保養(yǎng)記錄，即《交接班記錄》、《設(shè)備運行記錄》、《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》等。 二、按設(shè)備運行的要求建立設(shè)備安全操作、使用、維護規(guī)程和崗位責(zé)任制度。 四、特種設(shè)備執(zhí)行注冊登記制度，取得驗收報告和安全檢驗合格證后方可運行使用。第八章 設(shè)備的安全使用及維護要求一、設(shè)備必須嚴格按照使用說明和安裝技術(shù)規(guī)程的要求進行安裝、調(diào)試后使用。 三、特種設(shè)備的操作人員必須經(jīng)過有關(guān)部門的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可使用操作。 二、對一些經(jīng)常壞、維修成本大的設(shè)備設(shè)施，報領(lǐng)導(dǎo)批準后，及時淘汰。二、新員工入職，由班組長牽頭進行安全教育后，方能上崗工作。四、所有安全裝置不得隨意拆卸，都應(yīng)保證其完好有效、靈敏可靠。六、加強設(shè)備管理，做好防火、防洪（汛）、防竊等安全工作。八、高壓設(shè)備無論帶電與否，值班人員不得單人移開或越過遮欄進行工作，若必須移開遮欄時，必須有監(jiān)護人在場，并符合設(shè)備不停電的安全距離。九、嚴禁帶電作業(yè)，必要時需班組長批準，并采取安全絕緣防護措施，且要有監(jiān)護人在現(xiàn)場。 十、工作時間嚴禁喝酒上崗作業(yè)，輕者給于警告，并在當(dāng)月考核中扣2分，重者根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定給予處理。該項不做扣5分，分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。電氣著火，應(yīng)立即將有關(guān)電源切斷后，使用泡沫滅火器或干砂滅火。 十三、發(fā)電機運轉(zhuǎn)時，嚴禁人體接觸帶電部分。該項不填扣2分。三、消防弱電機房值班室要24小值班，夜間有保安進行值班，白天有專業(yè)人員值班，對設(shè)備每次報警多要到現(xiàn)場察看，確定是否有火情發(fā)生，并及時通知有關(guān)人員和單位，絕對不能隨意消除報警信號，否則重者將依法追究當(dāng)事人的責(zé)任，輕者給予當(dāng)事人警告，當(dāng)月考核中扣5分，年底不能參加先進評選。該項不填扣2分。三、每周一次對所有配電房巡檢一次，并做好記錄，檢查設(shè)備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度、電壓、電流及開關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設(shè)施狀況。四、每月一次統(tǒng)計用電量及電壓變化。五、每月一次對每層配電箱進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。六、為保障本物業(yè)小區(qū)緊急情況下正常配電，技術(shù)員必須每月進行后備發(fā)電機運行操作2次，以保障市電停止后，仍能保持消防系統(tǒng)及污水泵系統(tǒng)的正常運作。七、定期查看機油、柴油是否滿足使用，出現(xiàn)不足填報申請后及時購買（附發(fā)電機檢查表）。第十三章 公共區(qū)域照明燈具一、每兩周一次對公共區(qū)域、走廊各照明燈具、疏散指示燈、安全出口指示燈、應(yīng)急照明燈進行檢查，出現(xiàn)損壞及時更換。二、定時開關(guān)公共區(qū)域的路燈、草坪燈。第十四章 消防水泵、排污泵一、每周一次巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。三、每月對消防泵進行試機至少一次，時間不低10分鐘。四、每月至少一次檢查消防水池浮球裝置、進/出水閥門及放水閥。五、每周一次巡視污水泵運行狀況，檢查控制箱、液位報警裝置工作狀況，包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾，該項不做扣2分。該項不做扣2分。二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。三、負責(zé)小區(qū)內(nèi)生活用水，若要維修要提前通知住戶，避免影響住戶用水，并做好記錄，該項不做扣2分。該項不做扣2分。該項不做扣2分。該項不做扣5分，分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。第十七章 記錄與表格一、《材料、設(shè)備購置申請表》二、《圖紙設(shè)備檔案》三、《設(shè)備日常檢修、保養(yǎng)表》四、《設(shè)備報廢表》五、《設(shè)備運行日志》六、《設(shè)備修理、保養(yǎng)計劃》七、《消防報警系統(tǒng)設(shè)備檢修記錄表》八、《柴油機組檢查表》九、《消防水泵維修保養(yǎng)記錄表》十、《排污泵檢修表》十一、《水泵無負壓設(shè)備維修保養(yǎng)紀錄表》十二、《消防中心值班記錄表》十三、《弱電監(jiān)控中心值班記錄表》 物業(yè)部經(jīng)理崗位職責(zé)1. 以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。、監(jiān)督項目各部門工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。 物業(yè)部客服主管崗位職責(zé)1. 向部門經(jīng)理負責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。、綠化、保安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。二、認真做好防火、防盜、防搶劫工作，確保小區(qū)內(nèi)休閑椅、路燈、草坪燈、圍墻護欄、圍墻燈、消防栓、電子監(jiān)控等各種公共設(shè)施設(shè)備的完整無損，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告公司領(lǐng)導(dǎo)，需向公安部門報案的要及時報案，確保小區(qū)的安全。四、保護小區(qū)內(nèi)刑事、治安案件或治安災(zāi)害事故現(xiàn)場，并協(xié)助公安部門開展工作。六、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時性和特殊性任務(wù)。二、在公司領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)保安隊的工作，嚴格管理，嚴格要求，認真貫徹落實集團和公司的各項規(guī)章制度，確保保安隊的各項任務(wù)圓滿完成。四、對保安人員的值勤情況進行監(jiān)督檢查，白天靠監(jiān)督，每晚抽查不少于三次，將檢查情況記錄入檔，作為考核依據(jù)，并每天做好工作小結(jié)。 六、負責(zé)對保安人員工作考核，每月底將每人的工作情況連同結(jié)果報公司經(jīng)理審批。八、每周召開保安人員例會，傳達貫徹上級指示，總結(jié)本周工作，安排下周工作，并與全體人員一起分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題；同時必須搞好崗前講評。十、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項工作。二、以身作則，模范遵守國家法律、法規(guī)及公司、保安隊的各項規(guī)章制度，帶頭認真履行保安隊員職責(zé)，帶領(lǐng)保安班組全體人員，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。四、發(fā)現(xiàn)隊員有違規(guī)違紀行為，必須及時向隊長報告，并對其批評教育，不得瞞報和遲報。對隊員中的好人好事、盡職盡責(zé)、成績突出以及遲到、早退、脫崗、誤崗、失職違規(guī)等情況要搞好記錄，并及時報告隊長，以便獎罰。七、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項工作。二、認真學(xué)習(xí)政治理論和法律知識，不斷提高自身素質(zhì)，做好學(xué)習(xí)筆記。四、注重自身修養(yǎng)，提高內(nèi)在素質(zhì)，相互之間不準諷刺打擊，不準相互詆毀拆臺，不準亂加猜疑，不準在背后議論領(lǐng)導(dǎo)和同志；要互相支持，互相配合，精誠團結(jié)，共同完成工作任務(wù)。六、樹立責(zé)任感，疾惡如仇，是非分明，不怕吃苦受累，不怕流血犧牲，勇往直前，大膽與違法犯罪行為作斗爭，確保小區(qū)業(yè)主人身財產(chǎn)不受損壞。八、要嚴格履行《保安人員的基本要求》的規(guī)定，認真履行工作職責(zé)。十、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項工作。必須樹立“愛崗敬業(yè)”高尚的道德品質(zhì)和工作作風(fēng)，為物業(yè)公司負責(zé)，為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、居民負責(zé)。努力學(xué)習(xí)法律、科學(xué)、文化和業(yè)務(wù)知識，不斷提高政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作能力。提高使用警械和保衛(wèi)能力，保持戰(zhàn)斗化作風(fēng)，隨時制止各種違法犯罪活動，做好安全防范工作，嚴防火災(zāi)、爆炸、盜竊等破壞性事故和案件的發(fā)生，同時注意自身安全。注意工作方法，學(xué)會做群眾工作，提高識別處理問題的能力，堅持原則，秉公執(zhí)法，不徇私情。實行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，任何情況下不得出現(xiàn)粗心大意、馬虎從事或有濫用職權(quán)、超越職權(quán)的行為。風(fēng)紀嚴整，不得敞開衣領(lǐng)，翻卷衣袖、褲邊；衣著整潔，必須佩帶工作證。保安人員儀表須潔凈端正，不得剃光頭、留怪異頭形，不得染發(fā)、紋身。站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健，雙臂前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。㈢文明禮貌對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，當(dāng)住戶或外來人員向你咨詢時，應(yīng)主動問候“您好，請問您有什么事嗎？”；當(dāng)你需向住戶或外來人員交涉或按章管理時，使用“對不起，打擾了，請您……”，當(dāng)結(jié)束時，使用“謝謝合作，再見。嚴禁把不良情緒帶到工作崗位中，做到微笑服務(wù)，禁止任何粗俗言談、污言穢語。進入各級領(lǐng)導(dǎo)室前，應(yīng)輕輕敲門喊報告，經(jīng)允許后方可進入。勸阻無關(guān)人員及未批準的商販進入小區(qū)。門衛(wèi)崗?fù)ろ毐３终麧嵜烙^，無關(guān)人員不得進入門衛(wèi)崗?fù)ぁ＂檠策墠徰策壷登谌藛T每日按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏值勤。認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。三、上崗時間及交接班細則平均每天上崗x小時，當(dāng)日下午xx：00——xx：00為中班；xx：00——xx：00為夜班；xx：00——下午xx：00為白班，【或兩班倒12小時工作制】每周一次輪崗，周末要有人值班，法定節(jié)假日按照《關(guān)于假期、薪酬的規(guī)定》具體安排。交接班時，交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意的或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚，并記錄在交接班登記簿上。所有事項交待清楚后，交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生的問題，兩人共同負責(zé)；即使沒有發(fā)生問題，也要分別處50元罰款并通報批評。四、工作紀律嚴格遵守國家的法律法規(guī)及公司各項規(guī)章制度。堅守崗位，忠于職守，在崗期間必須保證公司辦公室、小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備及所有圍墻、圍墻燈、路燈、大門等的全方位安全，不得出現(xiàn)任何失盜事故，若發(fā)生失盜等不安全事故，追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。要尊老愛幼，尊重小區(qū)內(nèi)居民的風(fēng)俗習(xí)慣，遵守群眾紀律。嚴格執(zhí)行請、銷假制度，有事外出必須請假，無故不請假者，視為曠工。五、衛(wèi)生保潔經(jīng)常保持好環(huán)境衛(wèi)生。生活日用器具要放置有序，床鋪被褥放置整齊，同時講好個人衛(wèi)生。請假一小時至半天，提前填寫請假條，由隊長審批，但不得空崗；請假一天以上的，必須提前填寫請假條，隊長同意并安排好排班，由公司經(jīng)理審批，并及時銷假。三、不請假私自離崗者，按曠工論處。五、若違反上述規(guī)定，曠工不足一天罰款50元；滿一天罰款100元；滿二天罰款300元；滿三天開除。保安人員獎懲制度為鼓勵保安人員認真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合為原則，制定保安人員獎懲細則： 獎勵細則：抓獲盜竊（贓物價值2000元以內(nèi)）嫌疑人送公安機關(guān)，經(jīng)確認獎勵人民幣50100元；抓獲盜竊（贓物價值2000元以上）