寶安區(qū)房地產(chǎn)市場狀況透視(doc15)-地產(chǎn)綜合-在線瀏覽
2024-10-16 17:54本頁面
【正文】 片區(qū)是房地產(chǎn)發(fā)展相對較早的區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，在一定程度上反映了整個寶安房地產(chǎn)市場發(fā)展水平，目前寶城市場發(fā)展保持一種低速度平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，但是已經(jīng)再次 成為地產(chǎn)商關(guān)注的重要區(qū)域；龍華片區(qū)屬于寶安房地產(chǎn)發(fā)展的后起之秀，主要面對龍華本地及福田客戶，目前房地產(chǎn)市場發(fā)展顯現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢；而寶安西北部區(qū)域?qū)儆谛屡d市場，處于發(fā)展起步階段，已經(jīng)開始有部分地產(chǎn)商開始在西北部區(qū)域圈地。當(dāng)?shù)鼐用窈献鹘ǚ?，自己建房的現(xiàn)象非常普遍，而當(dāng)?shù)貢鹤∪丝趯毎矚w屬感不強(qiáng)，寧可選擇租房。 僅依靠寶安自身的消化力量，寶安房地產(chǎn)必然難以取得較大的突破。 與區(qū)域房地產(chǎn)的本地化特點(diǎn)相同，地產(chǎn)商也具有濃厚的本地色彩，包括富通在內(nèi)的三家主要開發(fā)商（另兩家為泰華、鴻榮源）占據(jù)寶安市場主要市場份額。 通西鄉(xiāng)項(xiàng)目開發(fā)的利好借鑒 寶安房地產(chǎn)市場將逐步成為深圳市的熱點(diǎn)區(qū)域之一，在全市的地位將逐步提升； 寶安房地產(chǎn)市場呈區(qū)域發(fā)展特征，各個區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平各不相同；基本形成龍華、新安、西鄉(xiāng)三個熱點(diǎn)； 寶安新中心區(qū)規(guī)劃將為西鄉(xiāng)新中心區(qū)規(guī)劃發(fā)展提供借鑒，并會帶動與之相聯(lián)的西鄉(xiāng)新中心區(qū)的建設(shè)發(fā)展。 隨著寶安的城市規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)行，寶安城市面貌的改變，在人們心中也形成了較為鮮明的印象。寶安在未來幾年內(nèi)將會面臨巨大的機(jī)遇，但面對周邊區(qū)域，由于地緣相近、經(jīng)濟(jì)狀況以及人口結(jié)構(gòu)相似，也將面臨著非常激烈的競爭。 競爭對手選擇的原則： 進(jìn)入成本的相近性； 房價(jià)的可比性； 地緣的關(guān)聯(lián)性。而且不同競爭對手直接競爭的片區(qū)不同，因此，對于競爭的分析我們將落實(shí)在相應(yīng)的片區(qū)。下面將針對不同的競爭對象逐一進(jìn)行分析。 與東莞相 比較競爭劣勢 (WEAKNESS)： 城市配套服務(wù)不足； 外銷吸引力不夠； 東莞開始注重人才引進(jìn)及基本建設(shè)，且有較大的投入計(jì)劃。中心區(qū)開發(fā)較晚，有大量的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒； 新安新中心區(qū)環(huán)境規(guī)劃配套較好； 南山有過度開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 與梅林相比較競爭劣勢 (WEAKNESS)： 距市中心較遠(yuǎn)； 房價(jià)差基本消除關(guān)口阻隔作用，但區(qū)域不認(rèn)同仍然存在； 市場化程度不夠，對品牌 發(fā)展商吸引力不夠，未能很好吸引并利用外來資金及品牌； 區(qū)域認(rèn)可度不夠。 與布吉相比較競爭優(yōu)勢（ STRENGH）： 房價(jià)低； 發(fā)展空間大，有大量土地儲備； 自然環(huán)境較好； 開發(fā)進(jìn)入高速發(fā)展期； 距深圳新中心區(qū) ——福田中心區(qū)近。 挑戰(zhàn) (THREAT)：周邊區(qū)域的激烈競爭。 產(chǎn)品價(jià)格 價(jià)格穩(wěn)步增長，但增幅較小，連續(xù)幾年為寶安區(qū)最高，說明新安房地產(chǎn)市場的接受程度較高。 綜合評價(jià)： ◆ 銷售面積 /預(yù)售面積 19972020年，新安銷售面積 /批準(zhǔn)預(yù)售面積比在 ，新安的市場消化能力波動大，市場需求穩(wěn)定性差。存量房成交量相對增量房成交量而言，份額小，新安房地產(chǎn)交易市場中增量房交易仍占據(jù)主要地位，新安房 地產(chǎn)市場的成熟度較低，但其成熟度仍居各片區(qū)之首?，F(xiàn)東片區(qū)基本為已建成區(qū)，建設(shè)強(qiáng)度高，是寶安區(qū)大部分行政、事業(yè)單位和寫字樓集中地，今后建設(shè)重心在西片區(qū)；尤其是寶安新中心區(qū)的規(guī)劃將對新安房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著更大的推動作用。房地產(chǎn)發(fā)展的外部條件比較成熟，結(jié)合對新安房地產(chǎn)市場總量和發(fā)展水平評價(jià)指標(biāo)的分析，新安的房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平是寶安各區(qū)鎮(zhèn)最高的片區(qū)，與深圳房地產(chǎn)市場 相比較市場發(fā)育仍不成熟。 （ 2）經(jīng)營性土地招投標(biāo)率為零 （ 3）經(jīng)營性土地出讓比例 =經(jīng)營性土地量 /（自用土地量 +經(jīng)營性土地量） 西鄉(xiāng) 2020年經(jīng)營性土地出讓比例 =100%； 西鄉(xiāng) 2020年經(jīng)營性土地出讓比例 =149967平方米 /151393平方米 =99%。 B、供給產(chǎn)品的分析 ◆ 產(chǎn)品建筑類型演變 西鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場 1999年出現(xiàn)小高層， 2020年開始出現(xiàn)高層建筑；多層建筑數(shù)量自 2020年銳減，小高層、高層增長迅速，說明西
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