寶安區(qū)房地產(chǎn)市場狀況透視(doc15)-地產(chǎn)綜合-展示頁
2024-08-25 17:54本頁面
【正文】 大大超過寶安；房價差基本沒有消除關口阻隔作用； 市場化程度不夠； 消費人群年齡偏低，消費力較弱； 暫住人口 比例大，對購買物業(yè)需求相對較少； 南山將吸引大量的區(qū)外人員進入，將會大大刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而寶安本身內(nèi)需不足的情況下，受人口計劃影響，吸引外來人口以提升需求空間不大 龍華與梅林相比較競爭優(yōu)勢（ STRENGH）： 對區(qū)內(nèi)暫住人口有政策優(yōu)勢； 房價較低； 發(fā)展空間大，有大量的土地儲備； 有 30萬平米的大盤且有繼續(xù)開發(fā)空間；容積率較低，自然環(huán)境較好； 開發(fā)進入高速發(fā)展期。 新安西鄉(xiāng)與南山比較競爭優(yōu)勢（ STRENGH）： 對區(qū)內(nèi)暫住人口有政策優(yōu)勢； 房價略低 。 寶安與東莞相比較競爭優(yōu)勢（ STRENGH）： 經(jīng)濟狀況略強； 目前政府基本建設投入較高； 整體人口素質(zhì)較高； 房地產(chǎn)市場潛力大； 土地出讓開始逐步市場化及出臺投資優(yōu)惠政策，利于吸引外部投資商進入及政府收入增加； 預售房政策實施較早，運作較成熟，控制較嚴，風險較小。具體競爭確定如下：寶安對東莞，龍華對梅林、布吉，新安、西鄉(xiāng)對南山。 根據(jù)以上選擇競爭對手的原則，我們確定寶安區(qū)的競爭主要來源于東莞、南山、福田的梅 林片區(qū)以及龍崗的布吉片區(qū)。如何在競爭中勝出，需要我們知此知彼，因此對競爭對手的研究顯得尤為重要。 片區(qū)綜合分析 ◆ 現(xiàn)有房地產(chǎn)市場 發(fā)展缺乏均衡性，新安、西鄉(xiāng)、龍華三足鼎立的局面仍將繼續(xù)； ◆ 能否均衡發(fā)展房地產(chǎn)市場不能依賴房地產(chǎn)市場的自然發(fā)展，外部調(diào)整、推動力量的介入非常必要，如政府的宏觀調(diào)控； ◆ 各片區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)資源各具特色，為房地產(chǎn)分區(qū)組合策略的制定提供依據(jù)和方向，使寶安發(fā)展互補型地產(chǎn)成為寶安發(fā)展房地產(chǎn)的必要； ◆ 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級將為寶安房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來需求空間； ◆ 衛(wèi)星城的規(guī)劃提升寶安各片區(qū)級別，寶安與特區(qū)的連接更加緊密，寶安房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)移； ◆ 與其它區(qū)域相比，寶安將成為深圳未來幾年土地最具增值潛力的地區(qū)； 二、寶安區(qū)域競爭分析 隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，路網(wǎng)建設越來越發(fā)達，城際距離越來越近，區(qū)域間房地產(chǎn)市場的競爭將會日趨激烈。 地鐵、西部通道等解決交通問題的規(guī)劃將成為寶安新中心區(qū)和西鄉(xiāng)建設的重要利好因素。 ，面積偏大 寶安房地產(chǎn)市場價格在全市處于較低水平，比全市平均價格水平低 40%。如何挖掘本地市場潛力，提高本地原居民和本地暫住人口購房積極性；如何吸引特區(qū)和香港置業(yè)者投入寶安，成為寶安發(fā)展的重大課題。當前，寶安的房價與南山的房價僅低 1000元 /平方米，但樓盤質(zhì)素一般，性價比不強，更難以吸引南山或 其他區(qū)域的購房者。 ，發(fā)展動力相對有限 在寶安的置業(yè)群體中，業(yè)主以當?shù)厝藶橹?，但當?shù)刭徺I力尚未有效釋放出來。 由于上述供給因素、交通因素的存在，導致寶安房地產(chǎn)一直處于封閉式發(fā)展，區(qū)域性特征突出的狀態(tài)。偏低的外銷比例，與寶安外資企業(yè)占 85%的比例不相協(xié)調(diào)。 從消費者構(gòu)成來分析， 30%以上為當?shù)鼐幼∪丝谫徺I， 30%為寶安工廠里的技術(shù)管理人員，20%為在寶安經(jīng)商的中、小商業(yè)經(jīng)營者， 12%為 區(qū)外購房者；其余 8%為本地辦廠的港澳臺客戶購買，而純粹直接從香港來購房幾乎為零。寶安區(qū)房地產(chǎn)市場狀況透視 一、寶安房地產(chǎn)市場態(tài)勢 區(qū)域性及封閉性發(fā)展 從產(chǎn)品的供給方來分析，除了龍華擁有萬科四季花城、物業(yè)集團風和日麗的知名項目外，寶安其余地方的房地產(chǎn)開發(fā)商都以當?shù)毓緸橹?，少有大型知名品牌地產(chǎn)公司介入，形成封閉式、自我發(fā)展的格局，導致樓盤的規(guī)劃、建筑、營銷策劃等方面明顯落后于特區(qū)水平。因此，市場上缺乏較多精品樓盤吸引本區(qū)域以外的客戶注意或購買。從客戶構(gòu)成上，反應區(qū)域性特征突出。而寶安外銷低迷的主要原因之一，就是往返深港兩地的交通極不便利。 寶城
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