無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體a區(qū)地塊整體定位建議書(shū)(18頁(yè))-前期定位-在線瀏覽
2024-10-16 14:05本頁(yè)面
【正文】 過(guò)，采用正式公開(kāi)招租，對(duì)外標(biāo)價(jià) 元 /㎡，成交價(jià)約為 元 /㎡（相當(dāng)于 EAC 溢價(jià)至 110%）。 B B5 總體平均租金： *20%+*40%+*40%= 元 /㎡。 售價(jià)也一樣，要明顯高于現(xiàn)有的項(xiàng)目?？紤]到市場(chǎng)現(xiàn)狀，這個(gè)價(jià)格市場(chǎng)短期內(nèi)很難接受，所以要設(shè)一個(gè)優(yōu)惠期有一個(gè)折讓，折讓的成交價(jià)應(yīng)以 EAC 為參考，為 29000 元 /㎡左右，優(yōu)惠期過(guò)了，成交價(jià)要達(dá)到公開(kāi)報(bào)價(jià)的 折，為 43000 元 /㎡。 考慮到現(xiàn)金平衡， B6 如果定位為寫(xiě)字樓，應(yīng)以整棟出售為主 ，這棟樓不對(duì)外標(biāo)價(jià)，不作公開(kāi)發(fā)售。 如果 B6 出售后現(xiàn)金還不能平衡， B1 建議一半租一半賣。售價(jià)為： 29000*40%+43000*60%=37400 元 /㎡。 同樣，酒店式公寓的售價(jià)也要高于現(xiàn)有的項(xiàng)目。這個(gè)價(jià)格市場(chǎng)也較難接受，所以優(yōu)惠期折讓至 29000 元 /㎡，公開(kāi)發(fā)售為 32020 元 /㎡（ 9 折）。 租售水平歸納如下： 樓棟 物業(yè)類型 售價(jià) 租金 B B5 寫(xiě)字樓 16000（集團(tuán)） B1 寫(xiě)字樓 37400 B6 寫(xiě)字樓 1800020200 （整售） 酒店式公寓 30800 結(jié)合工程進(jìn)度： B4 和 B5 于 2020 年 9 月交付，其它樓體于 2020年 1 月交付。 六、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 B6 有兩種定位，一是甲級(jí)寫(xiě)字樓，二是酒店式公寓，現(xiàn)對(duì)兩個(gè)方案做經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 五星級(jí)酒店（ B3） 由于浩華的報(bào)告，只做了靜態(tài)財(cái)務(wù)分析，沒(méi)有做動(dòng)態(tài)分析，現(xiàn)根據(jù)地價(jià)水平和資金成本，補(bǔ)充計(jì)算動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析。同時(shí)根據(jù)報(bào)告中的計(jì)算，年通脹 3%，收入年凈增長(zhǎng) 7%，共增長(zhǎng) 10%。 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 2031 投資 899 5008 10221 23472 4120 1669 ? 收入 9912（地價(jià)） 8088（地價(jià)） 3133 3446 ? 19159 凈現(xiàn)金流量 10812 13096 10221 23472 4120 1464 3446 ? 19159 利息 % 凈現(xiàn)值 ￥ 1,163 （ 2031 年） 至 2031 年，凈現(xiàn)值 0，按 2020 年投入運(yùn)營(yíng)計(jì)，五星級(jí)酒店回收期為 20 年（不含建設(shè)期）。租 金年增長(zhǎng)按通脹 3%，租賃稅 12%，穩(wěn)定出租率為 95%。 （ 1） 方案一（ B6 定位為寫(xiě)字樓） 萬(wàn)元 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 2018 酒店 （ B3） 899 5008 10221 23472 4120 1464 3446 3790 ? 5550 辦公樓 （ B 46） 1855 10500 21171 47876 18717 26902 36235 51524 ? 12629 地價(jià) 39220 32020 各期凈現(xiàn)金流量 41974 47508 31393 24404 22837 28366 39680 55315 ? 18178 利息 % 凈現(xiàn)值 ￥ 3,191 （ 2018 年） 凈現(xiàn)值于 2018 年 0，以 2020 年開(kāi)始投入使用計(jì)，投資回收期為 9 年（不含建設(shè)期）。） （ 2） 方案二（ B6 定位為酒店式公寓） 萬(wàn)元 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 2021 酒店 B3 899 5008 10221 23472 4120 1464 3446 3790 ? 7386 辦公樓 B B45 1855 10145 19184 12559 11517 15661 24758 34686 ? 13800 酒店式公寓 B6 525 2988 5864 6176 2164 20186 16503 16503 地價(jià)
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