商業(yè)綜合體定位招商及規(guī)劃1454446408-在線瀏覽
2025-02-16 21:22本頁面
【正文】 的商品、安全的環(huán)境，在生活鄰里型購物中心不僅僅需要購物，還需要滿足家庭休閑、社區(qū)交往的需要。社區(qū)服務(wù)中心、派出所等政務(wù)機構(gòu)也設(shè)在這里。 艾 .里斯 杰克 .特勞特 定位理論的來源 美國營銷廣告界名人艾 .里斯（ Al Ries)和 杰克 .特勞特（ Jack Trout)于 1969年所創(chuàng)。 他倆的定位論，至今仍是全球業(yè)界推廣產(chǎn) 品或品牌最常被應(yīng)用到實踐上的理論之一。 檢視購物中心 聚客 能力的原則 吸引大量的顧客入店 延長顧客停留時間 / 增加消費額 重復入店 吸引大量的顧客入庖 顧客為什么要到你的購物中心消費？ 去別家不好嗎？ 你的購物中心跟別家有什么差別？ 涉及的層面涵蓋了項目的「立地位置」、 「商圈構(gòu)成」、「競爭狀況」、「商圈的顧客消費行為與態(tài)度」 … 等研究調(diào)查 , 從這里切入去深入問題 , 將自己和競爭者之間的優(yōu)、弱勢找出來比對分析。 加拿大 西埃德蒙頓 美國 美利堅 英國 美羅中心 英國 藍水中心 英國 斗牛場 案 例 解 析 評估延長顧客停留時間的條件 2023年「?？谑形宕笊倘︻櫩托袨閼B(tài)度大調(diào)查」的結(jié) 果顯示 ,消費者進入一個成熟商圈從事消費與休閑娛樂 活動 , 所停留的時間至少都在 2小時以上 , 換言之 , 消費 者進入成熟商圈的這 2小時當中 , 已不純?nèi)恢皇琴徫锏? 動機 , 很多時候只是去逛逛而已 , 或與朋友聚會、看電 影、喝咖啡、或用餐。 HITA二小時理論 HITA二小時理論 進一步引用 2023年 4月珠海國貿(mào)購物廣場所主導的 「珠海市三大商圈顧客消費行為態(tài)度大調(diào)查」之分 析結(jié)果進行對照論證，消費者進入成熟商圈停留超 過 2小時以上者 %， 2小時以內(nèi)者 % 。 由珠海國貿(mào)購物廣場、免稅商場及珠海百貨所構(gòu)成 的連體商場，顧客入店停留時間低于 2小時者為 91%， 其中 30分 ~1小時者高達 40%，顯見 , 該連體商場的 吸客功能呈兩極化表現(xiàn) – 購物功能強勁、休閑娛樂 功能偏弱。 HITA二小時理論 論證來源 顧客停留低于 2小時 顧客停留 2小時以上 商圈屬性 商圈成熟度 50~90年代歐美論證結(jié)果 （超過 100,000 ㎡ 的購物中心） √ 郊區(qū) 低 2023海口五大商圈調(diào)研 45% 65% 市區(qū) 中 /中低 2023珠海三大商圈調(diào)研 % % 市區(qū) 中 /中低 2023年 HITA2小時理論 65~70%+ 市區(qū) 中高度以上 HITA二小時理論之比較論證 業(yè)態(tài)組合的設(shè)定必須契合顧客入店停留二小時或 以上的需求 跨區(qū)域型購物中心 , 已具備了商圈功能及吸引跨 區(qū)客源的能力 , 因而競爭格局必須放大 , 不能僅 局限于幾家競爭店的狹義框架里 兩個重要的概念： 顧客重復入庖 一家購物中心的顧客一年只入店消費一次或 兩次，肯定盈利無望，甚至極有可能虧損 究竟購物中心的重復入店率要達到什么水平 呢？ 國內(nèi)外至今沒有一個確切的論證依據(jù) 名稱 美利堅 西埃德蒙頓 斗牛場 藍水 國別 美國 加拿大 英國 英國 商業(yè)面積 232,000㎡ 353,000㎡ 110,000㎡ 154,000㎡ 客源覆蓋范圍 (人） 主商圈 9萬 次商圈 430萬 邊緣 513萬 主商圈 73萬 次商圈 101萬 邊緣 349萬 主商圈 101萬 次商圈 228萬 邊緣 450萬 主商圈 9萬 次商圈 58萬 邊緣 720萬 年營業(yè)額 18億美元 12億美元 10億美元 + 10億美元 + 年均客流量 4,200萬人次 2,820萬人次 3,650萬人次 2,700萬人次 人均 重復入店率 比 較 分 析 顧 客 重 復 入 庖 率 四家加總起來的人均重復入店率為 ， 年均客流量為 3,343萬人次 美利堅購物中心年營業(yè)額 18億美元，投資額 。 不要五年的時間 , 即可回收所有的投資成本 , 顧客重復入店率的重要性毋須贅言。 《 置換 、持平、發(fā)展 》 三年論 歐美國家自購物中心問世以來，翻遍全球所 有相關(guān)文獻，絕無此一說。 毫無專業(yè)素 養(yǎng)的說法 前加拿大 35集團副總裁愛德華 〃 德斯沃特先生則認為 : “ 金源實際上不存在太大問題，只是缺少娛樂設(shè)施與統(tǒng)一的宣傳推廣和運營管理”。 zzzzzzzzz 所謂的置換 、持平、發(fā)展三年論 ，毫無論 證基礎(chǔ)，難以成立。 換言之，位于郊區(qū)之社區(qū)型商圈的跨區(qū)域型 購物中心，能否聚合大量的跨區(qū)域客源入店， 決定因素并不完全在于立地商圈之屬性，而 在于購物中心的聚客主體與業(yè)態(tài)組合是否迎 合了跨區(qū)客源的需求。 市場可行性研究調(diào)查精準的研判分析，是定 位決策過程的核心關(guān)鍵，決定著購物中心未 來運營的成敗與興衰。
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