【正文】 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 升，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的上升等等，都 從一個(gè)方面決定了房?jī)r(jià)上升不可逆轉(zhuǎn)。受自然環(huán)境不斷惡化，通貨不斷增加，漸漸產(chǎn)生了買(mǎi)房養(yǎng)老、保值增值的潮流。市場(chǎng)極大的有效需求量的實(shí)際存在控制了價(jià)格杠桿，這一點(diǎn)從 2020 年銷(xiāo)售市場(chǎng)的表現(xiàn)即可 一目了然 ，而且這些有效需求量并不因?yàn)檎暮暧^調(diào)控以及銀行的貸款限制而緊縮?？?慮到慣性因素的影響， 2020 年海口樓市的住宅價(jià)格將依然延續(xù) 2020 年的形勢(shì)，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本項(xiàng)目位于世紀(jì)大道 3 號(hào)， 在確定其住宅區(qū)域市場(chǎng)范圍時(shí)，考慮到地理位置和市區(qū)客戶(hù)交通可達(dá)性因素。 根據(jù)對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)情況，將區(qū)域市場(chǎng)劃分為兩個(gè)區(qū)域： 核心區(qū)：世紀(jì)大道、海甸五西路、海景路、五東路同緯度區(qū)域。主要包括海口灣填海區(qū)、西海岸片區(qū)、金牛嶺片區(qū)等。雖然五西路區(qū)域大部分樓盤(pán)由于上市時(shí)間較早已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，但是這些項(xiàng)目的情況最能反映區(qū)域的市場(chǎng)特點(diǎn)，對(duì)于本項(xiàng)目有最直接的影響及借鑒意義，因此也作為分析項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 分析的內(nèi)容：首先分析區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)量現(xiàn)狀和未來(lái)供應(yīng)量情況；然后從規(guī)劃、配套、戶(hù)型、規(guī)模、物業(yè)管理等方面對(duì)本區(qū)域現(xiàn)有住宅產(chǎn)品進(jìn)行分析；再分析區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格和銷(xiāo)售情況；最后對(duì)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)比較成功的項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)。 核心區(qū)供應(yīng)量 總體供應(yīng)量 區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表 區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 占地面積 總建筑面積 （平方米） 項(xiàng)目容積率 （百分比） 核心區(qū) （ 7 個(gè)） 美麗沙花園 33557 84756 兆南綠島 40498 92276 伊甸家園 24261 57729 萬(wàn)恒城市花園 39828 100056 都市海岸（一期） 34791 45195 寶安江南城 380000 250000 南方明珠 202065 173629 合計(jì) —— 753000 803641 —— 從上表可以看出，核心區(qū)選中項(xiàng)目總占地 萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米。 本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目普遍開(kāi)發(fā)規(guī)模較接近，除南方明珠外均在 59 萬(wàn)平米之間。我們要做異而精，即比其他項(xiàng)目從產(chǎn)品、配套、硬件上都要突出，這樣才能吸引關(guān)注本區(qū)域文化氛圍又注重生活品質(zhì)的人群。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目規(guī)模分組分析 通過(guò)以上統(tǒng)計(jì)我們可以 看出，核心區(qū)內(nèi)以 5 萬(wàn)平方米左右的中小規(guī)模項(xiàng)目為主，同時(shí)兼有 1015 萬(wàn)平方米的中大型項(xiàng)目。海大等學(xué)校和白沙門(mén)生態(tài)公園、美麗沙右岸占據(jù)區(qū)域大部分土地，形成相對(duì)于?？谑衅渌麉^(qū)域密度較小的一個(gè)居住區(qū)，因此該區(qū)域的產(chǎn)品一經(jīng)上市，往往會(huì)吸引品質(zhì)追求型客戶(hù)的注意力。因此本項(xiàng)目要在充分發(fā)揮地理優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，從產(chǎn)品著手，全力打 造具有天時(shí)地利人和優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式其優(yōu)勢(shì)在于可先在市場(chǎng)上試探性的做出一期開(kāi)發(fā)，觀察市場(chǎng)反映，同時(shí)調(diào)整后期產(chǎn)品及價(jià)格，進(jìn)一步適應(yīng)市場(chǎng)，力爭(zhēng)做到雙贏。 目前在售面積 區(qū)域選中項(xiàng)目在售面積列表 區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 目前在售面積 （平方米） 核心區(qū) （ 7 個(gè)） 美麗沙花園 14000 兆南綠島 —— 伊甸家園 3500 萬(wàn)恒城市花園 3200 都市海岸（一期） 18078 寶安江南城 71000 南方明珠 68451 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 目前在售面積 （平方米） 合計(jì) —— 178859 目前核心區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求相對(duì)比較旺盛，各級(jí)市場(chǎng)對(duì)于中檔產(chǎn)品需求相對(duì)集中。雖然近一年內(nèi)五西路區(qū)域供給較少，但是白沙門(mén)生態(tài)公園規(guī)劃深入人心，白沙門(mén)公園環(huán)境非比尋常，已經(jīng)得到客群認(rèn)可，且有部分客戶(hù)一直關(guān)注這塊的 項(xiàng)目（如“榮域”），因此新項(xiàng)目若想在短時(shí)間內(nèi)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)仍有一定的困難，局部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是非常激烈的。既有容積率相對(duì)較低的疊拼、花園洋房、底高層板樓，又有相當(dāng)一部分高容積率的點(diǎn)式塔樓。正在建造的白沙門(mén)生態(tài)公園和市政府對(duì)海甸島區(qū)域整體的資金投入、環(huán)境道路改造給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了較大的賣(mài)點(diǎn)，而很多項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)均在最大程度上利用了這一優(yōu)勢(shì)。 外圍區(qū)供應(yīng)量 總體供應(yīng)量 區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表 區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 占地面積 總建筑面積 （萬(wàn)平方米） 項(xiàng)目容積率 外圍區(qū) （ 8 個(gè)） 比華利山莊 180000 106313 長(zhǎng)信海岸水城 160700 134800 海岸壹號(hào) 62020 220200 美源日月城 40000 35700 金外灘 57100 68722 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 占地面積 總建筑面積 （萬(wàn)平方米） 項(xiàng)目容積率 瀛寰名仕苑 11333 26900 奧林匹 克花園 63999 170000 耀江花園 64441 122439 總計(jì) —— 639573 884874 —— 從上表可以看出，區(qū)域選中項(xiàng)目總占地 萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積884874 萬(wàn)平方米，總體容積率在 左右。海口灣片區(qū)都是以密度較高的高檔電梯公寓為主，而西海岸則提供給市場(chǎng)高檔別墅項(xiàng)目。 項(xiàng)目規(guī)模分組分析 以上統(tǒng)計(jì)可以看出，選中區(qū)域樣本規(guī)模差異較大，其中以 1020 萬(wàn)平方米以上的中大規(guī)模為主，占到了樣本總量的 63%。值得注意的是，即將 10 月開(kāi)盤(pán)的瀛寰名仕苑，雖規(guī)模不大，但據(jù)調(diào)查，其預(yù)定的銷(xiāo)售均價(jià)也達(dá)到 3800 元。 目前在售面積 區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表 區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 目前在售面積 （ 平方米） 外圍區(qū) （ 8 個(gè)） 比華利山莊 52020 長(zhǎng)信海岸水城 65300 海岸壹號(hào) 8000 美源日月城 11200 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 目前在售面積 （ 平方米） 金外灘 34000 瀛環(huán)名仕苑 26900（待售） 奧林匹克花園 86000 耀江花園 28650 總計(jì) —— 1163880 外圍區(qū)選中項(xiàng)目在售面積大致在 萬(wàn)平方米左右，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售的是第二期或第三期，所選項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，除新上市的瀛環(huán)名仕苑大多數(shù)項(xiàng)目不會(huì)有新的供給。 西海岸一帶從整體情況來(lái)看，在未來(lái)幾年內(nèi)將會(huì)有一定的放量，如比華麗山莊 2 期、浪琴灣等，而該地區(qū)整體價(jià)格已經(jīng)趨于高位，除了項(xiàng)目自身價(jià)格變化外，區(qū)域整體價(jià)格只會(huì)有小幅度的上升。該區(qū)域整體價(jià)格走勢(shì)向上，未來(lái)會(huì)在?？谕鉃┮?guī)劃的落實(shí)下帶動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)。 將樣本項(xiàng)目打破區(qū)域限制，按其售價(jià)分為高檔項(xiàng)目、中高檔項(xiàng) 目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。為我們準(zhǔn)確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 長(zhǎng)信海岸 水城 4300 小區(qū) 由享譽(yù)國(guó)際的“加拿大城設(shè)”完成總規(guī)模 ，區(qū)內(nèi)建筑具有濃郁熱帶風(fēng)情的外立面效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 海岸壹號(hào) 4600 采用中國(guó)傳統(tǒng)建筑中的對(duì)稱(chēng)手法，由 7 棟2427 層高層建筑組成。 奧林匹克 4300 是海南首家以“運(yùn)動(dòng)、綠化、智能”為主題的住宅小區(qū)。 耀江花園 3500 總平面呈“長(zhǎng)方形”布局，規(guī)劃建造 11 棟現(xiàn)代主義與優(yōu)美生態(tài)環(huán)境相融合的住宅樓，抗震設(shè)計(jì)為 度，嚴(yán)格按照國(guó)家設(shè)防烈度建造。 美麗沙花園 3200 有兩棟 15 層的點(diǎn)式住宅樓、 5 棟 18 層的板式住宅樓、 23 層沿街商業(yè)裙樓、一棟兩層的時(shí)尚會(huì)所組成。小區(qū)戶(hù)戶(hù)朝南， 讓通風(fēng)、采光、景觀、空間的流動(dòng)形成完美的融合。配套有功能齊全的社區(qū)會(huì)所，激情洋溢的南亞風(fēng)情園林。整個(gè)建筑外墻以米黃色為基調(diào)，墻基貼磚以深灰色相配，整個(gè)小區(qū)盡顯莊重典雅之風(fēng)范。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。在保持低密度與僅為 的容積率 基礎(chǔ)上，精心設(shè)計(jì)單房至三房經(jīng)典戶(hù)型，滿(mǎn)足不同人群的戶(hù)型選擇需要。 就中高檔項(xiàng)目而言，由于在價(jià)格上并不具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此往往要在規(guī)劃及其他方面尋找新的突破口，提高項(xiàng)目自身的附加植。外立面往往用石材結(jié)合面磚，表現(xiàn)莊重和大方。容積率僅為，建筑密度低至 15%，綠化率卻超過(guò) 57%，商務(wù)會(huì)所與休閑會(huì)所面積逾 7000 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米 ） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 金外灘 5200 小區(qū)由 1棟 3層國(guó)際俱樂(lè)部及8 棟 712 層住宅組成。 高端項(xiàng)目往往以奢華的硬件配置，與眾不同的規(guī)劃及產(chǎn)品形式來(lái)支撐其高昂的市場(chǎng)價(jià)格。 園林景觀分析 綠化率是反映住宅項(xiàng)目園林綠化品質(zhì)的一個(gè)硬性指標(biāo)，所選區(qū)域內(nèi)樣本項(xiàng)目綠化率整體較高，綠化率已經(jīng)受到了多數(shù)開(kāi)發(fā)商的重視，在考慮產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)將綠化率盡量提高。 中高檔項(xiàng)目分析 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 園林景觀特征 中高檔項(xiàng)目 寶安江南城 4700（公寓） 寶安江南城環(huán)境景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)入了江南園林的設(shè)計(jì)理念，借鑒蘇州園林中卓越的造園手法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 園林景觀特征 長(zhǎng)信海岸 水城 4300 園林整體設(shè)計(jì)理念以椰林、海灘演繹濃郁的巴厘島熱帶風(fēng)情。 海岸壹號(hào) 4600 面積達(dá) 5000 平米的 雙 會(huì)所正 已經(jīng)投入使用 。 奧林匹克 4300 追求洗練、簡(jiǎn)潔、精致的設(shè)計(jì)理念；崇尚形式美、注重視覺(jué)藝術(shù)中純粹抽象性的現(xiàn)代“極簡(jiǎn)主義園林景觀 ”。動(dòng)靜分區(qū)的主題園區(qū)，形成多元化空間共處。 兆南綠島 3300 引入各類(lèi)風(fēng)情獨(dú)儀異的花草樹(shù)木，形成一個(gè)又一個(gè)獨(dú)具匠心的小品景致。 萬(wàn)恒城市花園 3000 4000 平方米中央花園，鋪設(shè)多種植被，規(guī)劃四季小品， 50 米超寬樓間距 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 南方明珠 2800 純正自然環(huán)境圍繞居所，讓居者真正與自然零距離接觸，把田園生活再現(xiàn)于現(xiàn)代都市。在綠地和水景為園林主要元素的基礎(chǔ)上，中高檔項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)變化，加入了甬路、雕塑小品于其中，力求視覺(jué)及感官的新穎、獨(dú)特。 園林帶來(lái)的不僅是社區(qū)品質(zhì)，從開(kāi)發(fā)商角度而言，它又能促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提高。南部多層住宅區(qū)，人口較多，故以精美的城市住宅景觀手段造景，以大片綠地，形成熱帶城市住宅風(fēng)格。小區(qū)根據(jù)自然地勢(shì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)，可以分為 “海、湖、林 ”三大分區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 金外灘 5200 30000 ㎡巴厘島主題風(fēng)情園林，由四大景觀組團(tuán)構(gòu)成，各組團(tuán)景致迥異，形態(tài)各一，引入大量珍貴植被，配以各種小品。海口灣的金外灘項(xiàng)目由于地理位置特殊，園林面積寬敞，齊全的配套設(shè)施，使得項(xiàng)目均價(jià)高居 5200。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 1 居室面積在 6080 平米，占