【正文】 凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎設施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運河以北 平方公里的第三期工程建設全面啟動，將進一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設用地 本資料來 自 平方公里。 ● 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側、寧杭公路以北、團結路兩側區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 城市近期建設規(guī)劃 ●指導思想：拓展城市框架，構筑山水城市格局。銜接近期規(guī)劃，科學合理規(guī)定土地供應量，明確近期建設項目，增強規(guī)劃的可操作性。 ● 用地布局：主城片區(qū)南部 —— 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約 公頃。城區(qū)新增和改造綠化面積 萬平方米。完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 萬平方米。 ● 以市政道路、景觀帶建設和老小區(qū)改造為重點，拉開城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南 本資料來 自 路綠化島改造以及平陵西路兩側景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設等工程，實施了東門新村等 8 個總面積達 32 萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積 28 萬平方米，新增綠地 公頃，拆遷房屋 18 萬平方米。到 2020 年，城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平達到中等發(fā)達國家水平，基本形成經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。按照市政府擬定的“十五”計劃發(fā)展目標，在經(jīng)濟景氣的大背景下，市民的收入增長預期樂觀。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場進行分析。 一、 2020 年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀： 本資料來 自 2020 年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積 城市 施工面積 （萬平方米） 本年 新開工 （萬平方米） 竣工面積 （萬平方米） 溧陽 58. 5 45 14 2020 年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積 城市 實際銷售 （萬平方米） 住宅銷售 （萬平方米） 空置 （萬平方米） 溧陽 37 33 ● 2020 年度溧陽房地產(chǎn)開發(fā)完成實際投資額為 ，商品房施工建筑面積為 萬平方米，其中住宅為 萬平方米；新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為 14 萬平方米，銷售面積為 37 萬平方米，其中住宅為 33 萬平方米，空置面積為 萬平方米。 本資料來 自 溧陽市近年商品房施竣工面積比較171400130584 14000034870024747558500001000002020003000004000005000006000007000002020 2020 2020年份平方米竣工面積施工面積 ● 從溧陽市近三年的商品房施工情況來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象， 2020 年商品房施工面積較 2020 年商品房施工面積下降了約 10萬平方米，與此同時 2020年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強大的需求能力，一方面是相對不足的供應量，這在一定程度更加刺激了溧陽房 家的攀升。 2020施工面積比 2020增加 136%，而實際竣工的面積和 2020年差不多，這預示著將來集中竣工的可能很大，對地產(chǎn)市場有潛在的沖擊。與 2020年相比還算不 錯。 宏觀政策調(diào)控將進一步加強 本資料來 自 隨著 18 號文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會繼續(xù)出臺一系列相關政策，從土地供應到商品房開發(fā)等各方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至會將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎設施建設等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設服務。預計 2020 年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展?？紤]到國家可能會繼續(xù)出臺相關政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們?nèi)詫笫斜３种斏鳂酚^。 20202020 年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴格推行以及舊城區(qū)的老化嚴重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴大。老城區(qū)的改造將擴大市場的鋼性需求，促進 本資料來 自 市場的發(fā)展 。 洗牌悄悄進行 2020 年下半年，為規(guī)避風險，銀行貨幣信貸政策，特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設貸款等方面的政策將依然緊縮。一些開發(fā)企業(yè)，最終會因為拿不到土地或者開發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出 市場，相反那些實力雄厚、信譽度好的開發(fā)企業(yè)則會在這次洗牌過程中變的更加強大。 目前溧陽市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住宅市場市調(diào)總表 樓盤名 開發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 總戶數(shù) 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價格 工程進度 聯(lián)系電話 天目國際村 江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 347000㎡ 110000㎡ 別墅 400 170— 400 獨棟 310— 330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 150000㎡ 酒店、公寓、商業(yè) 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未 公 開 待定 場地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180— 400 三房 300— 400 3080 （疊加） 2020/12 7279888 嘉豐外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。隨著溧陽市國有土地出讓轉讓招投標政策的實施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，使市場競爭合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場競爭。預計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。新城，也有占地僅 4 萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。這說明，溧陽市場上，產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關，相互影響極大。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn) 物業(yè)發(fā)展的主要方向。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習慣。新城景鴻花園水韻華庭桃源里南大街廣場 本資料來 自 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達 200 平方米以上的豪華三房，但也有 100 平方米以下的經(jīng)濟型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機少量的比例。 銷售價格 2950308024802650 268034003000285005001000150020202500300035004000嘉豐新城高層 景鴻花園 水韻華庭 桃源里 南大街廣場 龍泉山莊疊加 龍泉山莊多層 本資料來 自 溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 30003400 元 /平方米之間（別墅暫不計 算在內(nèi)），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐 從以上價格分布中可以看出，市場平均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在 3000 元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在 2500— 2600 元 /平方米左右。新城項目的調(diào)研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物 業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。 溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間 （單位：萬元） 37 433 2 . 52 6 . 567 7529 3432 3734 462 5 . 5 334 1 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里 本資料來 自 住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在 46 萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊