【正文】 場調(diào)研溧陽高層住宅項目 7 層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7 樓以上住宅幾乎售罄，但 7 樓以下 90%滯銷。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。 銷售狀況 溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖 本資料來 自 12 月交付12 月交付11 月交付結(jié)構(gòu)封頂9 月交付9 月交付12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加 景鴻花園 水韻華庭 南大街廣場 桃源里40%50%60%70%80%90%100% 上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。另外位于護(hù)城河南、 東大街北占地 32960 平方米，總建 43480 平方米的繅絲廠地塊于今年 4 月 26日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計施工、銷售時間靠后。所以預(yù)計今年第四季度將是一個交房高峰。 工程進(jìn)度 從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐 主力總價在 35— 46 萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這三個項目對目前的溧陽市高端住宅市場較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個項目的成敗與否直接關(guān)系溧陽市高端市場的興衰。 從目前的市場表現(xiàn)來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期17 層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000 元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達(dá)到了 24802850元 /平方米之間。新城多層 嘉豐通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場上的主力三房面積峰值在 115135平方米之間，這種房型設(shè)計客廳面寬一般在 4 米以上，各個臥室面寬一般在 米左右，居住較為舒適、寬敞。 高端市場主力三房面積比較表 （單位：平方米） 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。 產(chǎn)品設(shè)計 在產(chǎn)品設(shè)計上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐 本資料來 自 產(chǎn)品形態(tài) 溧陽高端 住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村， 500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價高達(dá) 5000元 /平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī) 模不等，既有占地 公頃的天目國際村和占地 公頃的嘉豐 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢，后市供應(yīng)量偏高。這說 明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場，并前來投資。新城 溧陽市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層 、高層公寓 2300（一期722） 87— 190 三房 120138 高層 3080 多層 2950 2020/9 7278888 景鴻花園 溧陽申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅： 38 公寓： 1100 別墅： 190— 210 公寓： 85135 三房 114— 131 別墅： 3850 公寓： 2580 準(zhǔn)現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn)有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266( 聯(lián)排20) 115— 150 三房 120— 140 公寓： 2650 別墅： 4000 結(jié)構(gòu)封頂 2020/11 7100999 本資料來 自 桃源里 溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78— 160 二房、三房 95— 123 均價： 2680 2020 底 7301845 南大街廣場 武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90— 160 三房 99— 135 均價： 3400 2020 底 7288188 合計 1086900 961690 4999 78— 400 三房 99— 140 25803080 開發(fā)企業(yè)： 從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費(fèi)者。新城（二期）等項目；另外在本案周邊將會對本項目產(chǎn)生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場，下面將對這些樓盤進(jìn)行各方面的競爭分析。 本資料來 自 在這些樓盤項目中，屬于高端住宅市場對本案形成直接產(chǎn)品競爭的（平均單價在 3000 元 /平方米以上的有嘉豐新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機(jī)電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐 競 爭 市 場 篇 在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進(jìn)行分析。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競爭的加劇，商品房正告別簡單建筑時代進(jìn)入產(chǎn)品時代。 商品房放量推案 2020 年下半年，預(yù)計全市住宅商品房推案總量將達(dá)到 25萬平方米，相對于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個案之間競爭進(jìn)一步加強(qiáng)。根據(jù) 2020年溧陽土地的招商計劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的 60%。 老城區(qū)改造力度加大。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂觀 2020 年溧陽房地產(chǎn)投資額達(dá)到 億元，較 2020 年增長 3 倍有余，相比之 下銷售額遠(yuǎn)低于投資額，未來的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場，對溧陽房地產(chǎn)市場的消化能力是個不小的考驗。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范 、健康的發(fā)展，從國家到地方政府，將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問題及相關(guān)社會問題，特別是針對土地出讓價格問題、限價出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產(chǎn)交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價問題和拆遷問題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。 ● 在市場持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽 20202020年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達(dá)到對市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風(fēng)險，盡快進(jìn)入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、 2020年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 2020 年下半年 溧陽 房地產(chǎn)市場將會延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài)，同時隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。 本資料來 自 溧陽市近年商品銷售面積與空置面積比較2111002860692700008700 15130325000500001000001500002020002500003000003500002020 2020 2020年份平方米銷售面積空置面積 ● 從圖分析 2020的銷售量小于 2020年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于 2020年房價高于 2020年，一部分消費(fèi)者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。 2020年施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。目前，市區(qū)普通住 宅房價格平均為 2800 元平方米，最高價已經(jīng)達(dá)到 3200 元 /平方米，別墅一般為 5000—— 7000 元 /平方米，營業(yè)房價格為 8000—— 12020 元 /平方米。 房 產(chǎn) 大 市 篇 2020 年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)行。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應(yīng)和市場秩序。 城市建設(shè)目標(biāo) 現(xiàn)狀（ 2020） 近期（ 2020） 遠(yuǎn)期（ 2020） 人均住房使用面積（㎡ /人） 20 25 30 人均道路面積（㎡ /人） 人均公共綠地（㎡ /人） 人均年生活用電量（度） 3288 4560 6000 城市燃 氣普及率（ %） 80 95 100 人均綜合生活用水量（升 /日） 180 230 280 城市供水普及率（ %） 100 100 100 城市排水服務(wù)面積普及率（ %） 60 80 100 污水集中處理率（ %） 50 60 80 溧陽市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置 指標(biāo) 現(xiàn)狀（ 2020 年） 規(guī)劃末期（ 2020 年） 本資料來 自 城鎮(zhèn)名稱 城鎮(zhèn)人口（萬） 總面積（ ha） 人均用地（㎡ /人） 城鎮(zhèn)人口（萬） 城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ ha） 人均建設(shè)用地（㎡ /人） 總面積）（ ha） 城區(qū) 1479 5311 9150 綜上所述，溧陽市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會向更為健康的方向發(fā)展。 溧陽市建設(shè)目標(biāo) 到 2020 年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和 物資集散地。實施 7 個老住宅小區(qū)總面積 47 萬平方米的綜合 改造，完成謝婆園地塊等 25 萬平方米的拆遷任務(wù)。市政工程建設(shè)投入資金 8000 多萬元。 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 2020年城市基礎(chǔ)建設(shè) ● 2020 年溧陽 完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計公開招投標(biāo)機(jī)制。 ●發(fā)展的目標(biāo)和重 點：初步形成中等城市格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 ● 燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路 以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。 ● 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi)，是溧陽城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。該片 區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。現(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 “招、拍、掛 ”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。 ● 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林城市。 ● 完成建設(shè)路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱 河綠地工程。 本資料來 自