【正文】 共 38 頁 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)寫字樓的需求將會(huì)加大，所以我們認(rèn)為臺(tái)州市的寫字樓需求量相當(dāng)大。因此，許多跨國公司希望盡早進(jìn)入中國，搶先占領(lǐng)灘頭陣地。同時(shí)，隨著知名大公司大企業(yè)的涌入，為這些跨國公司、集團(tuán)提供咨詢、保障服務(wù)的所謂第三產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)也會(huì)相應(yīng)的增多，像律師、咨詢、會(huì)計(jì)、金融等顧問機(jī)構(gòu)，特別是歐美這些顧問、咨詢類企業(yè)將迅速涌入。 而國內(nèi)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，許多實(shí)力雄厚的企業(yè)也開始注意樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的極佳場(chǎng)所。 另一方面，從全國市場(chǎng)分析，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入理性發(fā)展階段。目前，幾年前開始的對(duì)寫字樓的控制開發(fā)已開始見效， 2020 年可以供應(yīng)的高檔寫字樓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 1997 年和1998年的高峰，在未來的一兩年內(nèi)高檔寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，前幾年供過于求的情況將不會(huì)延續(xù)，寫字樓租售價(jià)會(huì)穩(wěn)步回升，寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)長期的持續(xù)增長的理性發(fā)展階段。從酒店的情況分析， 玉環(huán)大酒店豪華套間 700元左右，黃巖國際大酒店套間 600元，豪華套間 1280元，整體水平屬于中等水平。從調(diào)查的情況看，臺(tái)州市的餐飲需求量相當(dāng)大，市場(chǎng)潛力非常看好。在發(fā)展到一定規(guī)模后，地產(chǎn)巨頭開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的維生素。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，流通業(yè)態(tài)以及終端用戶購置方式的變化，電子商務(wù)風(fēng)行全行業(yè)，未來學(xué)家的預(yù)測(cè)，電子商務(wù)總額將占行業(yè)商務(wù)總額的 95％， 但專家們也認(rèn)為，房地產(chǎn)的電子商務(wù)并不是由自己操作，渠道商將成為家電企業(yè)電子商務(wù)的代理人，在未來的十年里，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的電子交易范圍將由國內(nèi)擴(kuò)展到全球。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的五年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中，一些舊的樓宇也要進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化的升級(jí)。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡(luò)的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡(luò)中獲得充分的信息，功能將更加人性化。 ▲ 臺(tái)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是臺(tái)州市的重點(diǎn)工程。 ▲ 臺(tái)州市大環(huán)線將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和臺(tái)州市各縣（市）各縣（市）及其它各地（市）相連接，市區(qū)每日有直達(dá)全國各大中城市的客運(yùn)班車。開發(fā)區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，路網(wǎng)密集，西區(qū)主干道寬 60米， 50 米，東區(qū)主干道寬 50 米、 40 米，與區(qū)外公路相連接。 ▲ 未來的財(cái)富大廈位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的中心地帶，那里將是商業(yè)繁華的黃金地帶，占據(jù)了優(yōu)良地勢(shì)。隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)者不僅是為了滿足生活基本需要，而且視購物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神享受形式。因此，規(guī)劃中財(cái)富大廈底層商場(chǎng)的定位為綜合性的購物中心 —— 超級(jí)購物中心服。所以，商場(chǎng)還應(yīng)定位為新臺(tái)州地區(qū)的 “ 櫥窗 ” ，成為能夠充分反映該地區(qū)經(jīng)濟(jì)、生活水平的重要的標(biāo)志。在具體作法上，傳播的百貨商場(chǎng)肯定不適合于臺(tái)州，我們的定位引入國外的著名品牌，一方面引領(lǐng)了臺(tái)州，另一面先為盤活整個(gè)大廈的寫住樓租售而引入。 由于已推出的雙休日政策的實(shí)施，及節(jié)假日時(shí)間的增加，使得購物和進(jìn)行休閑運(yùn)動(dòng)成為人們生活的一個(gè)方式，未來的新臺(tái)州將是現(xiàn)代化的、開放的新興城市。因此，與商場(chǎng)主體、配套的還有娛樂、體育、餐飲等輔助設(shè)施。 ▲ 各精品區(qū)所經(jīng)營的商品，以國際、國內(nèi)及地方知名品牌為主，要求其質(zhì)量能夠滿足消費(fèi)者的需求，使之與大廈的總體定位相結(jié)合，給人以高檔的構(gòu)物環(huán)境，銷售高檔的商品的印象。 三、商場(chǎng)建設(shè)思路 如何發(fā)揮大型現(xiàn)代化商場(chǎng)吸引購買力的特性，是商場(chǎng)建設(shè)的核心。 ▲ 采用國際商業(yè)界最成功的商場(chǎng)經(jīng)營模式 “ 規(guī)模經(jīng)營專業(yè)化， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 38 頁 專業(yè)經(jīng)營規(guī)模化 ” ，即商場(chǎng)內(nèi)多的商品不能任意地分布，而是將眾多商品劃分為若干大型專業(yè)區(qū)， ▲ 引進(jìn)國際標(biāo)準(zhǔn)的 ISO9000 系列管理體系，在保證個(gè)別經(jīng)營者合理的經(jīng)營自主性的同時(shí)，對(duì)商品的質(zhì)量、陳列、價(jià)格、銷售、服務(wù)、安全等各個(gè)方面實(shí)施嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化管理。 ▲ 對(duì)商鋪投資者、經(jīng)營者及顧客由始至終保持周到的服務(wù)。 雙休日出去逛大型綜合購物中心已成為都市人重要的休閑方式之一。人們流連于大型綜合百貨商場(chǎng)的過程，也是人們勾畫未 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 38 頁 來生活藍(lán)圖的過程。要求商場(chǎng)了解時(shí)代潮流、流行趨勢(shì)，并配合定期變化店內(nèi)環(huán)境和裝潢，以成為市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)，成為消費(fèi)者領(lǐng)略時(shí)代潮流、流行趨勢(shì)的櫥窗。無論是商品種類、商品品牌、商品品質(zhì)、店內(nèi)環(huán)境、商品陳列，還是整體氛圍、服務(wù)水準(zhǔn)，都要力求向國際化方 向發(fā)展。商場(chǎng)應(yīng)對(duì)科技發(fā)展帶來的生活方式的改變，要有專業(yè)性的眼光和專業(yè)性的對(duì)策，可以配合公司員工的服務(wù)，提供最新的商品信息，陳列令人感覺極有價(jià)值的商品，以保持公司在消費(fèi)者心目中的地位。時(shí)尚具有一定的區(qū)域性，不同的地區(qū)對(duì)時(shí)尚的理解是不同的，商場(chǎng)必須合乎所在地域的特征，與周邊 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 38 頁 的經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境相適應(yīng)。 ▲“ 流行的領(lǐng)導(dǎo) 者 ” 以 “ 流行的領(lǐng)導(dǎo)者 ” 為經(jīng)營理念，可以以年輕的工薪階層為主要的目標(biāo)市場(chǎng)，以經(jīng)營中、高檔流行商品為主，核心顧客群以是16— 35歲的人群為主，其中七成是女性，七成是未婚，七成是大專以上畢業(yè)的。這不僅需要時(shí)尚流行的商品，還需要非常好的裝飾、布局，例如包括貼著康乃馨花紙的柜臺(tái)、感覺很舒服的光線等等。這需要商場(chǎng)引進(jìn)多種國際性著名的商品，并建立國際購物的優(yōu)雅環(huán)境；需要對(duì)新都市生活有著快速、專業(yè)的反應(yīng)；需要強(qiáng)調(diào)表現(xiàn)三大特色：第一，要向顧客建議新的生活樣式。要求員工了解各商品的機(jī)能和感覺，以便于向顧客說明；第三， “ 以服裝、日常用品、禮品為特色的公司。 ▲“ 快樂生活 ” “ 快樂生活 ” 的經(jīng)營目標(biāo)是：為希望時(shí)常年輕、開朗、過著快樂人生的顧客，提供 “ 年輕氣息 ” 、 “ 休閑化 ” 、 “ 令人舒適 ” 的生活。 第四節(jié) 超市建設(shè)思路 由于財(cái)富大廈面積大，且一般臺(tái)州市商業(yè)門店多，個(gè)體商店及商業(yè)街也較多。 一、超市定位 可制定 “ 薄利多銷，買方受惠 ” 或 “ 實(shí)惠讓給消費(fèi)者 ” 的市場(chǎng)定位策略，以確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為新臺(tái)州的主導(dǎo)。 ▲ 商品定位：品類齊全，高、中、低檔兼顧，以大路貨為主，這使其商品組合具有深度，能夠滿足各個(gè)層次顧客的多 種多樣的需求和偏好，同時(shí)突出了自身特點(diǎn)。 ▲ 門店設(shè)計(jì) 大型超級(jí)市場(chǎng)的賣場(chǎng)規(guī)劃工作實(shí)際就是對(duì)于門店的一個(gè)初步的設(shè)計(jì)。 ▲ 門店內(nèi)部的布置。所以，賣場(chǎng)的設(shè)計(jì)本著這一目的，使得顧客在門店內(nèi)滯留時(shí)間最大化。所以，應(yīng)該將超市中的熟食、生鮮、速凍等最吸引顧客的區(qū)域設(shè)置在門店的最內(nèi)部，一方面靠近后場(chǎng)的作業(yè)區(qū)，另一方面還可以吸引顧客走遍全場(chǎng)。也可以安排在顧客購物流程的開端，以免隨著顧客購物的增加，無力購買高價(jià)的蔬果。 烘焙品的主力商品是面包，銷量大，毛利高，大多被安排在第一貨架和靠近入口的地方，這樣不僅會(huì)刺激高價(jià)位的面包的出售，而且還會(huì)避免顧客遺忘。 ▲ 店頭布置 門店的店頭布置，就如同門店的招牌。同時(shí)這個(gè)商品展示的平臺(tái)要 注意擺放合適，做到便于顧客出入的原則。 健身休閑會(huì)所設(shè)置多項(xiàng)場(chǎng)地寬敞、高雅輕巧的體育健身娛樂項(xiàng)目，有網(wǎng)球、迷你高爾夫球（練習(xí)場(chǎng)）、乒乓球、健身健美、射箭、并配套餐飲、會(huì)議、展廊、康體診療等多個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，為社會(huì)各屆人士提供良好的體育、娛樂項(xiàng)目。同時(shí)，體育俱樂部亦為俱樂部會(huì)員和社團(tuán)承辦大、中、小型單項(xiàng)及系列的文化活動(dòng)，服務(wù)社會(huì)，造福民眾?，F(xiàn)代化環(huán)境 +協(xié)和氣 氛 +休閑運(yùn)動(dòng) =健康活力，臺(tái)州財(cái)富大廈健身休閑會(huì)所為你帶來高品位的享受。迷你高爾夫只使用一種球桿 —— 果嶺推桿。 主要設(shè)計(jì)模式是娛樂型迷你高爾夫（美國型的迷你高爾夫），因?yàn)槠涠磪^(qū)尺寸、洞區(qū)結(jié)構(gòu)和材料，以及洞區(qū)外的裝飾物 ，可以千變?nèi)f化，也可以說是千奇百怪、隨意創(chuàng)新。在保持迷你高爾夫基本規(guī)律的前提下，不斷推出新的創(chuàng)意，可以營造出彼此各不相同、相互爭(zhēng)奇斗艷的許多迷你高爾夫球場(chǎng)來，以達(dá)到更好的娛樂的目的，著力營造一種風(fēng)格、一種環(huán)境享受，并且緊緊地與高爾夫運(yùn)動(dòng)結(jié)合在一起。因而在設(shè)計(jì)上也主要應(yīng)用這些要素，不但在洞區(qū)外造景時(shí)設(shè)計(jì)一些亭臺(tái)樓閣、小橋流水、疊石花卉，就連洞區(qū)內(nèi)也應(yīng)設(shè)計(jì)一些帶有中國園林小品的色彩的障礙，如山石擋道（球道障礙） 、竹亭吊棍（閘門障礙）、飛越澗水（飛越障礙）、花石隱道（暗道障礙）等，把球 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 38 頁 場(chǎng)障礙的功能和園林小品的功能結(jié)合在一起，并相互輝映、相互襯托。如洞口布置逶迤曲折，洞口形狀千姿百態(tài)，洞區(qū)間的園路彎彎曲曲。再加上不同的造景，從而形成了整體的園林美感。采取疏林草坪，大片綠地或大色塊的花卉栽植，樹木組團(tuán)，洞區(qū)障礙和洞區(qū)外裝飾也可廣泛采用雕塑模型、噴泉跳水和卡通建筑等現(xiàn)代園林小品。洞區(qū)安排緊湊，因地制宜地設(shè)置 9 洞區(qū)、 18洞區(qū)或非標(biāo)準(zhǔn)的洞區(qū)數(shù)量，當(dāng)然，前提是不可以讓洞區(qū)面積全部占據(jù)了球場(chǎng)。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 38 頁 洞區(qū)的面積和形狀可根據(jù)具體情況做出相應(yīng)的調(diào)整，但最小面積應(yīng)不小于 ,最小球道寬不小于 米，最小洞區(qū)長度不小于 3 米。 障礙的設(shè)置 在障礙設(shè)置上有更多的選擇。 球場(chǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則： ▲ 順序排列原則：球場(chǎng)上洞區(qū)應(yīng)按順序排列，從第十洞區(qū)打到第十八洞區(qū)，球員順序行進(jìn)，路線不重 復(fù)洞區(qū)不間斷，不繞行。 ▲ 洞區(qū)無重復(fù)的原則：一個(gè)球場(chǎng)上布置的各個(gè)洞區(qū)，無論是洞區(qū)形狀或洞區(qū)障礙的設(shè)置都不能有重復(fù)。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁 共 38 頁 ▲ 球場(chǎng)的和諧原則：球場(chǎng)洞區(qū)的形式、風(fēng)格和結(jié)構(gòu)應(yīng)該是一致的，并且和球場(chǎng)的環(huán)境造景達(dá)到和諧。一個(gè)屏幕是投影機(jī)投射的耐撞擊的銀幕（在 3 米 —— 4 米的一面墻上），用來顯示球場(chǎng)的景觀；另一個(gè)屏幕是 14英寸或更大的計(jì)算機(jī)顯示器，用來顯示系統(tǒng)功能菜單和球道的俯視全景圖，如發(fā)球臺(tái)、沙坑、水塘、旗桿的位置及球道長度。擊球者根據(jù)電腦球童的建議，選擇合 適的球桿，像在球場(chǎng)上一樣，把球打向景嶺區(qū)的旗桿。然后，畫面推進(jìn)至落點(diǎn)處，讓擊球者在落點(diǎn)處繼續(xù)打下一桿。 ▲ 定點(diǎn)擊球的測(cè)量系統(tǒng)安裝在擊球部位的下方，打球者揮桿擊球時(shí)，必