【正文】 機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分發(fā)揮員工的個人積極性，適時做好深入細致思想工作，其主要工作方式有與員工談心、 組織有益的集體活動和家訪等。做到能者上、平者讓、庸者下，從而把培養(yǎng)、提升、培訓、進修等工作有機的結(jié)合在一起，成為一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)。 （ 3）培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其 培養(yǎng)的目標是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍。激勵員工優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結(jié)向上的團隊精神。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得最大的經(jīng)濟效益和社會效益。在日常管理中，力爭每件事都要程序化，一絲不茍、環(huán)環(huán)相扣，從根本上保證服務經(jīng)理助理 項目經(jīng)理 環(huán) 境 部 綜 合 部 工 程 部 秩序維護部 管理員 文 員 維修電工 綜合維修工 設備維修工 水體管養(yǎng) 保潔員 監(jiān)控室 秩序維護員 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 質(zhì)量。 （見圖三） 項目經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者。力求人員精干、一專多能；力求權(quán)利集中、責任明確、命令統(tǒng)一、聯(lián)系簡捷、工作高效。 (1)、機構(gòu)設置 我公司擬成立“新湖香格里拉”中，不僅提高了業(yè)主的生活質(zhì)量，也改變了業(yè)主們生活觀念和生活方式。 生活服務、健康服務、旅游服務、綠化服務、公共秩序維護服務、車輛服務、商務服務、教育服務、維修服務、裝修服務、家政服務、搬運服務、租賃服務、保健服務、幼兒服務等無微不至的管家式服務讓業(yè)主充分享受“ 舒適、尊貴、優(yōu)雅 ” 的生活環(huán)境和工作環(huán)境。 園區(qū)維修人員每天對公共設施設備進行巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證 24 小時隨叫隨到作好保修工作。 綠化水系 項目客服 秩序維護人員 網(wǎng)絡 中心 管理員 信息 中心 業(yè)主 保潔人員 維修人員 開發(fā)商 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 綠色環(huán)保服務。 第三章 服務理念 我們的服務理念： “提升物業(yè)價值 ,營造美化環(huán)境” (1)、根據(jù)該項目的特點推出有項目特色的服務： 包含公共秩序維護、保潔、工程、社會公益、社區(qū)文化、家政、教育培訓、智能網(wǎng)絡以及商務交通在內(nèi)的 100 項服務： 細致可靠的 24 小時公共秩序維護服務。當各類人員遇有各種問題（維修、衛(wèi)生、保安其他服務等）時，可就近通知任何一個物業(yè)人員或網(wǎng)絡中心，各崗能立即通過內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡通知各操作崗人員（保潔員、保安員、維修工、綠化工等），快速趕赴現(xiàn)場解決問題。保潔員在從事保潔工作時發(fā)現(xiàn)有治安情況要立即通知網(wǎng)絡中心，保安員在巡檢中發(fā)現(xiàn)保潔運行障礙也要向信息中心報告，這就形成了“單人多能”網(wǎng)狀信息面，從而有效控制住項目中 的質(zhì)量缺陷。項目經(jīng)理是最高負責人，網(wǎng)絡中心可直接進行指揮調(diào)度。要求每位物業(yè)人做到“三服務”，即微笑服務、細微服務、標準化服務，一切從業(yè)主角度出發(fā)，全力搞好物業(yè)服務工作。 (一 )、高素質(zhì)的物業(yè)團隊 各項工作落到實處，需要一支高素質(zhì)的、團結(jié)向上的員工隊伍踏踏實實地去做才能實現(xiàn)。 具體保證措施是： (一 )、充分發(fā)揮我公司的優(yōu)勢 我公司在保潔、保安專項服務中做出了優(yōu)異的成績并得到了眾多企事業(yè)單位的認可及好評，充分發(fā)揮我公司的優(yōu)勢，派駐我公司出色的專項服務隊伍，以標新的形象及先進的管理服務，與 “新湖 同時我公司還將采用現(xiàn)代化的管理手段，派駐一流的員工隊伍，以創(chuàng)新的服務意識，誠心、貼心地為“新湖我公司把質(zhì)量方針和目標傳達到每個員工，使之理解質(zhì)量方針和目標并認真貫徹執(zhí)行。香格里拉”項目 的業(yè)主。 為了 將“新湖 突出了人與自然和諧相處的居住特點，集多種優(yōu)勢于一體，融合了各種高品質(zhì)元素，尤其在為提升城市品位和優(yōu)化人居環(huán)境方面起到表率和領軍作用。香格里拉”項目 是一個綜合性的高檔項目，具有設計超前、規(guī)劃到位、布局合理、配套齊全、道路交通體系清晰、 通過環(huán)路串接，使之既相互獨立，又相互協(xié)調(diào)。 項目具備高智能化配套設施：可視對講系統(tǒng)、家庭防盜系 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 統(tǒng)、智能化車輛管理系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂系 統(tǒng)。地下車庫參數(shù)：面積 28525㎡，可用車位 815個。消防設施設備：水泵共四臺，二備二用 。景觀工程：水系面積 1400㎡ ，深度 800毫米，循環(huán)泵四臺總功率 30KW；公共照明總功率 80KW；綠化面積 58023㎡（喬木、灌木、草坪、無特別名貴樹種）。剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑密度： 30%?？偨ㄖ娣e為 165533平方米，總戶數(shù)為 1439戶。其中一期別墅 ：分別為庭院式建筑面積 ，聯(lián)排式建筑面積 ，合計戶數(shù)為 107戶。四至范圍為東自匯海道、天津凱華安達投資有限公司；西達聚海道、天津凱華奎恩投資有限公司；南接天津賽恩科技發(fā)展公司；新開北路，北靠津文公路景觀帶。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 技 術 標 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第一章 項目概況 位于天津市靜?？h開發(fā)區(qū)的“新湖香格里拉”項目，是由天津新湖凱華投資有限公司投資開發(fā)的頗具地中海式別墅建筑風格的現(xiàn)代大型社區(qū)?？傉嫉孛娣e ，總規(guī)劃建筑面積 165533平方米，項目內(nèi)含別墅和高層公寓兩種住宅類型，共分兩期開發(fā)，一期預計 2021年竣工，總體預計 2021年底竣工。二期別墅：分別為庭院式建筑面積 ，聯(lián)排式建筑面積為 ，高層公寓建筑面積 113073平方米，公建建筑面積 4000平方米， 合計戶數(shù)為 1332戶。容積率：， 綠化率 40%。主要配套：會所：2260㎡，物業(yè)用房： 430㎡，超市： 1120㎡，居委會用房： 50㎡。高層二次供水設施設備：水泵共兩臺，一備一用 臺。高層電梯數(shù)量： 30部，功率 11KW/部。其它配套：垃圾中轉(zhuǎn)站一處 80㎡，公廁 2處 60㎡（由環(huán)保部門接管處理）。 第二章 物業(yè)管理服務的總體構(gòu)想 由于“新湖 樓盤 秉承鑄就城市經(jīng)典的理念，融合地中海別墅風格建筑，以舒適宜人的視角，詮釋了名門世家的居住夢想。 所以對選聘的物業(yè)公司也至關重要。香格里拉”項目打造成都市現(xiàn)代化標志性經(jīng) 典社區(qū)物業(yè)管理的新典范，并 順利而有序推進管理目標及工作要點的有效落實， 本公司依據(jù)公司《質(zhì)量手冊》具體運行實施，要求項目全體人員認真貫徹執(zhí)行，優(yōu)質(zhì)的服務于 “新湖 質(zhì)量方針是公司全體員工開展各項質(zhì)量活動的總綱領，質(zhì)量目標是要求達到的水準。以保證質(zhì)量管理體系持續(xù)有效地運行并滿足全體業(yè)主要求的高檔物業(yè)服務。香格里 拉”項目的業(yè) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 主充當好大管家 。香格里拉”項目融為一體。為此，我公司在本項目上要抓三個環(huán)節(jié)：一是配齊各類專業(yè)人才；二是制定高標準、高起點的內(nèi)部管理制度；三是推行 “上下循環(huán)、交融運行”的 內(nèi)部運行機制。 (二 )、暢通的網(wǎng)絡管理系統(tǒng) 管理工作要細化、量化，針對項目特點，我公司運用信息化網(wǎng)絡技術，在項目上建立一個暢通的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡中心來調(diào)控整個項目的運行。每個員工都是信息的采集點和執(zhí)行人。 （見圖一） 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 （圖一） (二 )快速反應機制 服務中心通過網(wǎng)絡管理，實行快速反應機制，網(wǎng)絡中心和各部門全天候不間斷服務，保持快速互通反應。問題處理完畢后，同時向網(wǎng)絡中心匯報處理結(jié)果，網(wǎng)絡中心再向業(yè)主進行意見征詢。充分利用好紅外線報警系統(tǒng)，中央閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。從樓內(nèi)石材的清洗到院內(nèi)環(huán)境的保潔及水體的日常管養(yǎng)，配合整體項目的特點，使之處處如回歸自然。 電梯 24 小時正常運行，安全，無事故。 2 擬采取的管理模式 居住“新湖物業(yè)管理服務也將用現(xiàn)代化的管理服務觀念、管理服務機構(gòu)、管理服務手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳 的管理效果。香格里拉”項目物業(yè)管理服務中心”（以下簡稱管服務中心），實行公司領導下的項目經(jīng)理負責制，采用垂直領導方式。 （見圖二） 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 （圖二） (2)、運作機制 物業(yè)服務中心在內(nèi)部管理上采取將管理活動和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，保證形成有 效控制的管理活動。各項指令下達后，執(zhí)行機構(gòu)開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、糾正、總結(jié)。 （圖三） (3)、激勵機制 激勵是服務中心內(nèi)部對員工管理的主要方式。 （見圖四） 激勵機制示意圖 激勵機制 工資福利機制 獎懲機制 培養(yǎng)提升機制 文化活動機制 思想工作機制 （圖 四） （ 1）工資福利機制重在考核，管理人員縮小固定部分工資，加大浮動部分工資，操作員工適量考慮浮動工資比例。 執(zhí)行機構(gòu) （各部門、專業(yè)人員 ） 指揮機構(gòu)（經(jīng)理） 監(jiān)督機構(gòu) （ 網(wǎng)絡中心 ） 反饋渠道 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 （ 2）激勵機制堅持以表揚為主，以處分為輔，但獎懲分明。在獎勵類型上，我們堅持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學的人才。 （ 4）文化活動機制是溝通服務中心內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密的結(jié)合在一起。 第四章 人員的配備、培訓與管理 （一） 人員配備 人員配備的原則 （ 1）項目經(jīng)理 通常要求 45 歲以下，相關專業(yè) 專 科以上學歷，中級以上職稱，具有物業(yè)管理資格證書 ，有 5 年以上的專業(yè)管理工作經(jīng)驗，有較強的工作能力。 （ 3）文員 ： 30 歲以下， ，相貌端莊， 具有《會計證》，高中以上文化程度，熟練使用辦公軟件。 （ 5）保安員：男性，年齡 20～ 28 周歲，身高 ，初中以上文化程度，身體健康，物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗及退伍軍人優(yōu)先； （ 6）清潔工： 45 周歲以下，初中以上文化程度，身體健康，有相關工作經(jīng)驗者優(yōu)先。 人員配備的方案 部門 人 員 工作內(nèi)容 備注 管理層 項目經(jīng)理 全面管理 經(jīng)理助理 協(xié)助經(jīng) 理分管規(guī)定區(qū)域 服務質(zhì)量的 監(jiān)督管理 綜 合 部 管理員 協(xié)助副經(jīng)理分管規(guī)定區(qū)域具體工作 業(yè)主接待 文員 財務、日常工作及檔案收集整理工作 保安部 大門門崗 24 小時值勤、來訪登記 管區(qū)巡邏 負責日常治安管理、轄區(qū)巡邏、緊急 事件處理等工作 消控值班員 消防監(jiān)控及安全監(jiān)控值班 環(huán)境部 保潔員 小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清潔維護 水體養(yǎng)護員 負責水體日常養(yǎng)護、湖面雜物打撈 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 綠化養(yǎng)護 負責修剪樹木、草坪、澆灌、滅蟲 工 程 部 電工 電氣設備維修養(yǎng)護 設備維修工 各種水暖 、工程設備的日常維護 綜合維修工 其它維修養(yǎng)護工作 （二）人員的培訓 結(jié)合本項目的具體情況，擬進行三種培訓： 新員工培訓、接管前員工培訓、正常管理期員工培訓。 ◆在服務工作中創(chuàng)造出優(yōu)異成績，多次受到客戶表揚者。 ◆提出合理化建議，并經(jīng)實施有顯著成效者。 ◆為公司取得重大社會榮譽者。 處分 如有違反以下情況之一的，視其情節(jié)輕重按下列規(guī)則予以紀律處分： （ 1）口頭警告 ◆工作態(tài)度不認真的 (如值班時看報紙、吃零食、吸煙、聽音樂、喧嘩、離崗等 )。 ◆個人衣著打扮、外觀形象、儀容儀表不符合要求的。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ◆在本物業(yè)范圍內(nèi)粗言穢語的。 ◆占用本物業(yè)電話作私人用途的。 ◆違反安全守則或項目規(guī)定的。 ◆忘記佩戴員工證的。 ◆未經(jīng)許可，擅自