【正文】 各個物業(yè)的檔次、規(guī)模和布局都有各自的特點 ,設備的數(shù)量和復雜程度、專業(yè)人員的技術水平等等都不盡相同 ,因此 ,設計組織體制必須對以上實際情況進行全面綜合的分析 ,考慮諸多方面的區(qū)別和聯(lián)系 ,找到適合實際情況的管理體制。設備管理不可能象工礦企業(yè)那樣設立動力科、技安科、環(huán)?？啤⒒?、供應科、生產(chǎn)計劃科等等來共同承擔設備管理中的管理、技術和經(jīng)濟工作。班組長必須堅 持第一線工作。技術人員要精干熟練 ,善于解決實際問題。能由社會承擔的工作 ,要盡量委托專業(yè)廠家承擔。物業(yè)設備管理工作是綜合性的、動態(tài)隨機性的管理 ,管理體制一定要精練得力。由于物業(yè)設備管理是一項集技術、經(jīng)濟和管理于一體的專業(yè)性較強的管理工作 ,因此 ,貫徹這一原則是完全必要的。 組織架構 建立組織機構的原則 建立合理的組織機構是高效率地開展物業(yè)設備管 理的組織保證。 電 /扶梯班職責范圍 負責物業(yè)內(nèi)電 /扶梯及天車的運行管理。 負責土建結(jié)構方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。 土木維修職責范圍 負責公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設的修理和翻新。 做好設備的應急搶修工作。 應熟悉大樓的消防設備，保證設備的完好，正常運作，并按規(guī)范定期檢查，試驗消防報警系統(tǒng)，滅火系統(tǒng)，作好設備的定期保養(yǎng)工作。 消控中心職責范圍 消控人員應遵守值班制度，不得隨意調(diào)班，并按規(guī)定交接班。 每周、每月總結(jié)運行、故障、記錄。 實行 24小時四班 /三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。 認真完成配電間的值班任務，不得無故離崗。 嚴格執(zhí)行工程部規(guī)定的機電系統(tǒng)的運行方案。 中央控制室職責范圍 熟悉電腦 及打印機等部件的應用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 詳列設備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內(nèi)，作出適當檢修，使設備重新投入運行。 弱電系統(tǒng)職責范圍 負責物業(yè)的保安，監(jiān)控設備，消防警報設備，電話設備，公共廣播設備， 樓宇自動管理設備，電視設備的運行和資料管理。 配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 負責物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設備的保養(yǎng)和故障檢修。 負責空調(diào)、冷凍設備動力電源供給。 負責發(fā)電機的運行管理。 積極參加業(yè)務和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 認真貫徹執(zhí)行工程部主任下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 積極處理日常遇到的技術難題，對于無法處理或重要問題應及時報告工程部經(jīng)理，同時提出個人建議或解決措施。 做好給排水設備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應及時處理。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設備發(fā)生異?；蚬收希瑧⒓醋鞒稣_的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。 做好不同工種的配合，努力完成領導交給的各項任務。 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙 ，資料、維修工具的保管，檢測儀表的不定期校正。 做好應急搶修工作，當班人員接到應急報告應立即奔趕現(xiàn)場，處理應急事故。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設備能暢順運行，另一方面，可令設備的壽命得以延長。 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的標準化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施 工。 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術應用，提高維修技術水平。 負責組織物業(yè)各種設備的備件訂制、訂貨和供應。 負責設備安全管理，組織物業(yè)設備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。 推動全員參加設備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設備管理評比競賽活動和定期的設備普查工作，促進全體員工關心和參與設備管理。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備故障。 有計劃、有組織地開展設備的更新和改造，提高物業(yè)設備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備的現(xiàn)代化水平。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設備（電梯、空調(diào)和照明等）的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。 根據(jù)物業(yè)設備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。 負責物業(yè)設備的技術改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。我們常常把設備、總務等稱作 “二線 ”， “二線 ”服從 “一線 ”，這是物業(yè)管理工作的一條原則，務必把這一條原則認真地貫徹在工程管理的整個過程中。認識這一點非常重要，否則，有的工程部人員常常以老大哥自居，甚至要求別的部門服從他們的需要。這是因為，一方面各種設備的運行不僅僅是為用戶，同時也是為其他部門服務的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務等 “一線 ”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過他們傳達到管理部門。 提到工程設備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關系。工程部的工作牽涉到十幾個技術工種，工種與工種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構成一個復雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會出現(xiàn)問題，因此管理這支隊伍要負出 比其他部門更大的努力。 在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術最復雜和管理難度比較高的一項工作。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部，銷售部，保安部等的橫 向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務質(zhì)量至關重要。工程部直接運行和管理這些設備，通過設備、設施為用戶服務；是提供給客人空調(diào)、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設施等 “服務產(chǎn)品 ”的部門。FPDSavills QMS MANUAL 第一太平物業(yè)管理工程部質(zhì)量手冊 工程部手冊 目 錄 0. 目錄 IIII 1. 目的 工程部的作用 1 2. 職責 工程部的職責 23 各班組職責 47 3. 組織架構 建立組織機構的原則 89 工程部組織機構的設計 10 工程部組織機構的設置方式 1113 4. 崗位職責 總工程師的崗位職責 1415 副總工程師的崗位職責 16 工程部秘書的崗位職責 17 值班工程師的崗位職責 18 空調(diào)采暖專業(yè)的崗位職責 1928 強電專業(yè)的崗位職責 2935 弱電專業(yè)的崗位職責 3642 機械、給排水、燃氣、土木維修專業(yè) (機木組 )崗位職責 4353 倉庫材料員的崗位職責 54 5. 前期管理 規(guī)劃設計的參與 55 物業(yè)施工的參與 56 物業(yè)監(jiān)理的參與 5758 竣工接管驗收 5965 物業(yè)移交 6694 交樓流程 95106 二次裝修 107129 6. 基礎管理 用戶報修及投訴處理 130133 緊急應變措施 134141 月報告、周報告制度 142143 能源管理 144151 設備技術檔案管理 152154 新增、改裝及報廢設備管理制度 155 零件、耗材采購、庫存及領用管理 156157 工具管理 158 人員管理 159 外包招標制度 160164 報告制度 165166 7. 設備運行管理 工業(yè)安全 167169 安全用電制度 170171 防火制度 172173 值班及交接班制度 174175 機房管理制度 176181 設備故障處理 182 運行事故分析 183 8. 設備維修管理 設備維修管理 184 維修方式與 RCM 185189 修理類別 190 設備修理計劃的編制 191194 設備維修制度的實施 195196 計劃的變更、檢查與考核 197 影響正常營業(yè)時的施工及設備維修保養(yǎng) 198 公共部位巡檢制度 199 年度維修計劃 200239 工程部的作用 物業(yè)管理是一種以提供服務為主的業(yè)務，宗旨是要在適當?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學技術提供的最新樓宇設備，成為物業(yè)提供一流服務的物質(zhì)基礎。所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務形象的部門。 同時，物業(yè)管理費用的工程設備維修費用及能源消耗是最重要的開支項目；工程設備運行、維護費用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。其主要職責是負責前期的設備和建筑驗收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設備的管理、運行、維修和能源控制等。所以，大多數(shù)物業(yè)的工程部，從部門經(jīng)理到工人，待遇都要比別的部門高，這也體現(xiàn)了對工程管理的重視。說工程部相對比較重要，這只是問題的一個方面，從相互工作關系的處理來說，工程部還有一個服務并服從于其他部門工作的特殊要求。因此根據(jù) “一 線 ”部門的意見和要求，處理并安排設備工作的事項，成為工程部工作的一個特點。如果是這樣，那就會極大地影響服務質(zhì)量和相互關系的處理。 2. 職責 物業(yè)管理工程部的主要職責 工程部負責： 對物業(yè)的土建及所有機電設施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)） 的維修保養(yǎng) 日常運行管理 對業(yè)主、租戶開展有償服務 對裝修工程進行監(jiān)督管理 對物業(yè)設施提出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容： 在物業(yè)總經(jīng)理領導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設備管理工作的具體目標和政策。 負責物業(yè)設備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經(jīng)濟管理。 加強設備項目驗收、運 行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經(jīng)濟效果。 制定物業(yè)設備管理維修的各項規(guī)章制度技術規(guī)程和技術標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術、經(jīng)濟指標。恰當?shù)匕才胖蛋?，其中?變配電室、冷凍機房、熱交換室、鍋爐房、樓宇中央控制室等可能需要 24小時值班；夜間值班從實際需要出發(fā)，由值班工程師帶領技術工人組成。 緊急事件總是會遇到的，應急搶修是對工程部技術水平、組織水平和員工質(zhì)素的重要考驗。接到應急報告，當班人員應立即通知總經(jīng)理、總工程師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應急措施盡可能降低 所發(fā)生的損失，恢復設備的正常運行。 以 “經(jīng)濟、舒適、安全、高效 ”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環(huán)抱與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制的效益。 收集和編制設備有關技術資料和維修圖紙，做好設備的技術檔案工作。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，達到成本控制的目的。負責組織設備管理和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設備管理基礎知識培訓，不斷提高全員的設備管理意識和水平。 解答物業(yè)管理部一切有關工程之問題及查詢，應付物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關問題。 外判維修保養(yǎng) 把重要設備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。可外判維修保養(yǎng)的設備有： 制冷機組 電/扶梯 空調(diào)自控機組 電話交換主機 消防報警系 統(tǒng) 保安技防系統(tǒng) 水處理系統(tǒng) 電腦系統(tǒng) 工程各班組職責范圍 空調(diào)班組職責范圍 熟悉空調(diào)系統(tǒng)設備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設備處于優(yōu)良技術狀態(tài)。 班組員工積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 做好空調(diào)設備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 給排水班組職責范圍 負責給排水設備及管路的維修，處理有關設備運行時發(fā)生的設備維護技術事務，跟蹤給排水設備報修工作的具體落實，做好應急的搶修工作及日常維護工作。各設備的巡視 記錄依照有關表格。如果無法處理時，馬上報工程部主任或工程部經(jīng)理 . 做好本班組設備運行報表，對請修單進行登記、編號，同時記錄請修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。 做好水