【正文】 班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即奔趕現(xiàn)場，處理應(yīng)急事故。 做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理。 負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 嚴(yán)格執(zhí)行工程部規(guī)定的機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行方案。 消控中心職責(zé)范圍 消控人員應(yīng)遵守值班制度，不得隨意調(diào)班，并按規(guī)定交接班。 負(fù)責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。物業(yè)設(shè)備管理工作是綜合性的、動(dòng)態(tài)隨機(jī)性的管理 ,管理體制一定要精練得力。設(shè)備管理不可能象工礦企業(yè)那樣設(shè)立動(dòng)力科、技安科、環(huán)保科、基建科、供應(yīng)科、生產(chǎn)計(jì)劃科等等來共同承擔(dān)設(shè)備管理中的管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)工作。而且 ,這種辦法不可能培養(yǎng)出善于獨(dú)立思考、獨(dú)立處理問題的精兵強(qiáng)將。管理幅度大小與管理人員的素質(zhì)有關(guān) ,但通常以 48人為佳。 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì) 物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。必須處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。這種機(jī)構(gòu)設(shè)置型式，對(duì)于物業(yè)規(guī)模在 50,000平米以下者較適用。此種結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是，責(zé)任性較強(qiáng)、便于檢查；缺點(diǎn)是對(duì)于較大工程則明顯地顯得力量薄弱。緊急維修組包括設(shè)備、計(jì)算機(jī)和消防報(bào)警人員，三班維修人員和各種設(shè)備的運(yùn)行人員，每班人員的組成是由各種不同工種混合編組。對(duì)重要設(shè)備的使用，還應(yīng)制訂嚴(yán)格的設(shè)備交接班制度，做好交接班工作，并書面報(bào)告值班情況。 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。 外語水平：中級(jí)以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。 組織日常巡視，并負(fù)責(zé)處理巡視中發(fā)現(xiàn)的問題及深入跟進(jìn)單一個(gè)案 /事件，分析后上報(bào)總工審閱。 負(fù)責(zé)工作部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。 外語水平：高級(jí)英文水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。重要問題及時(shí)報(bào)告總工程師和副總工程師并提出解決辦法。 空調(diào)采暖專業(yè)的崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、冷凍系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、熱力站的日常運(yùn)行和維修保養(yǎng)。 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng) 驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 3年以上鍋爐操作運(yùn)行的工作經(jīng)驗(yàn)。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 做好班組人員考勤，按時(shí)向主管上報(bào)。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的熱力站上崗操作證。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的鍋爐上崗操作證。 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做 好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。 軟化水技工 直接上級(jí)： 空調(diào)采暖工程師 /主管 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對(duì)軟化水設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取解決措施。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 強(qiáng)電工程師 /主管 直接上級(jí)： 工程部經(jīng)理 直接下屬： 配電領(lǐng)班，照明領(lǐng)班，電梯領(lǐng)班 崗位職責(zé)： 確保變電設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行，為物業(yè)經(jīng)營提供動(dòng)力、照明、電能是強(qiáng)電組主管的首要職責(zé)。 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。 特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高 /低壓配電上崗證。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干的工作精神和作風(fēng)。 做好班組人員考勤，按時(shí)向主管上報(bào)。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的高 /低壓配電上崗證、操作證。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變線 路走向。 電梯領(lǐng)班 直接上級(jí)： 強(qiáng)電工程師 /主管 直接下屬： 電梯班技工 崗位職責(zé)： 確保物業(yè)所有電梯、扶梯的正常運(yùn)行。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 機(jī)房值班人員接到急修項(xiàng)目應(yīng)立即與外出聯(lián)系，盡快到位檢修以恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)作好電話記錄。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件購買計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部總工程師 /副總工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 自然條件：身體健康，情緒穩(wěn)定，年齡 28歲以上。 對(duì)物業(yè)內(nèi)電話系統(tǒng)資源及分配情況作出完整詳盡的記錄。 電話班技工 直接上級(jí)： 電話領(lǐng)班 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 服從電話領(lǐng)班的工作安排，并按時(shí)按質(zhì)按量完成通訊系統(tǒng)的檢測維修任務(wù)。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和 工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 按照主管領(lǐng)班 的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)音響電視設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。在盡可能短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)所有功能。 自然條件：身體 健康，年齡在 20歲以上。 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。 自然條件：身體健康，年齡 30歲以上。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 文化程度：具 有技校以上學(xué)歷。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 煤氣站技工 直接上級(jí)： 煤氣站領(lǐng)班 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 嚴(yán)格遵守操作程序，保證煤氣調(diào)壓站設(shè)備的正常運(yùn)行。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。 及時(shí)向主管提出各種機(jī)械設(shè)備所需零配件申購，保證常用材料零配件的備用量。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 5年以上機(jī)械設(shè)備維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。 按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi) 容，對(duì)各種機(jī)械設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事 件立即匯報(bào)。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 遵守安全操作規(guī)程，保證人身及設(shè)備安全萬無一失。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干，為人正直。 煤氣站領(lǐng)班 直接上級(jí)： 機(jī)木工程師 /主管 直接下屬： 煤氣站技工 崗位職責(zé)： 做好煤調(diào)站的運(yùn)行管理。 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干，團(tuán)結(jié)協(xié) 作，為人正直。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 4年以上給排水系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、機(jī)械設(shè)備、土木維修的技術(shù)管理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)歷。 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。 工作經(jīng)驗(yàn)： 3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)歷，了解樓宇自控中心及設(shè)備的作用和性能，具有此類設(shè)備的維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè) 備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地，精益求精。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地，一絲不茍。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 5年以上的電話通訊系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 熟悉線路布置，清楚電話資源的分布，能順利完成電話線路的維修改造工作。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 工作經(jīng)驗(yàn)： 5年以上設(shè)備維修經(jīng)驗(yàn)， 3年以上物業(yè)設(shè)備維修專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)、掌握所管系統(tǒng)設(shè)備性能、配置，具有工程部基層管理、人員調(diào)配和設(shè)備維修的組織能力，專項(xiàng)設(shè)備故障處理能力。 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證弱電機(jī)房的干凈整潔。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的電梯維修上崗證、操作證。 值班時(shí)，應(yīng)按規(guī)定巡檢時(shí)間對(duì)各機(jī)房、各梯進(jìn)行異聲、異味、乘感、照明及內(nèi)選指示等項(xiàng)目的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。上下溝通能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。 制定電梯的維修保養(yǎng)制度，報(bào)工程部經(jīng)理審批后，負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。 服從主管、領(lǐng)班的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好 及準(zhǔn)確狀態(tài)。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度和維 修保養(yǎng)制度，督促檢查各班次巡視記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。 組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)變電室設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。 及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保鍋爐設(shè)備的正常運(yùn)行。 遵守巡視檢查制度，做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄， 發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。 協(xié)助主管做好鍋爐設(shè)備的年檢取證工作。 鍋爐領(lǐng)班 直接上級(jí)： 空調(diào)采暖工程師 /主管 直接下屬： 鍋爐技工 崗位職責(zé)： 保證鍋爐設(shè)備的正常運(yùn)行。 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 2年以上冷凍設(shè)備運(yùn)行操作的工作經(jīng)驗(yàn)。 建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，為人正直。 做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 工作經(jīng)驗(yàn)： 2年以 上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作 規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。具有上下溝通能力，善于督導(dǎo)部屬員工的工作。 空調(diào)領(lǐng)班 直接上級(jí)： 空調(diào)采暖工程師 /主管 直接下屬： 空調(diào)班技工 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)物業(yè)空調(diào)、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，確?？照{(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 組織鍋爐、冷水機(jī)組等設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。 崗位職責(zé)： 確保空調(diào)采暖系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管 理責(zé)任。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作踏實(shí)、細(xì)致，情緒穩(wěn)定，有進(jìn)取心。 值班工程師的崗位職責(zé) 直接上級(jí)：工程部經(jīng)理 直接下屬：工程部所有值班人員 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)處理值班期間發(fā)生的一切有關(guān)工程及設(shè)備方面的維修事務(wù)。 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷和支票的辦理。 完成上級(jí)指派的其它工作。 特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識(shí)有較全面的了解。 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。要制定不同時(shí)期的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和嚴(yán)格的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，使保養(yǎng)維修工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化和表格化。 圖 32 按管理性質(zhì)的設(shè)置方式 圖 33為特大型物業(yè) (100,000 平米以上 )工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置圖： 4. 崗位職責(zé) 工程管理的中心思想 高級(jí)物業(yè)項(xiàng)目集中了現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新設(shè)備，這些設(shè)備成為實(shí)現(xiàn)物業(yè)豪華、舒適和一流服務(wù)的保證。 按管理性質(zhì)的設(shè)置方式 物業(yè)的設(shè) 備管理的內(nèi)容可分為兩大部分，其一是設(shè)備運(yùn)行；其二是設(shè)備維護(hù)和檢修。因此，必須強(qiáng)調(diào)專業(yè)之間的配合，在訂立責(zé)任制時(shí)，要求分工明確。 總之，每個(gè)物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)的形式，都要根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況設(shè)計(jì)。 各種不同層次專業(yè)人員的配置 、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)規(guī)模和特點(diǎn)，設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度，物業(yè)的等級(jí)、經(jīng)營方式、組織形式