【正文】 以及設(shè)備管理工作的要求、內(nèi)容等進(jìn)行綜合分析研究后才能確定，絕不能盲目照搬其他物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)模式，失去對(duì)本物業(yè)所處環(huán)境的適應(yīng)性。若管理幅度太窄 ,在被管理的人數(shù)相同的情況下 ,必然出現(xiàn)管理層次多、命令鏈長(zhǎng)的局面。權(quán)力與職責(zé)的分散與集中也應(yīng)適度掌握。 各個(gè)物業(yè)的檔次、規(guī)模和布局都有各自的特點(diǎn) ,設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜程度、專業(yè)人員的技術(shù)水平等等都不盡相同 ,因此 ,設(shè)計(jì)組織體制必須對(duì)以上實(shí)際情況進(jìn)行全面綜合的分析 ,考慮諸多方面的區(qū)別和聯(lián)系 ,找到適合實(shí)際情況的管理體制。能由社會(huì)承擔(dān)的工作 ,要盡量委托專業(yè)廠家承擔(dān)。 電 /扶梯班職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)電 /扶梯及天車的運(yùn)行管理。 應(yīng)熟悉大樓的消防設(shè)備，保證設(shè)備的完好，正常運(yùn)作，并按規(guī)范定期檢查，試驗(yàn)消防報(bào)警系統(tǒng)，滅火系統(tǒng)，作好設(shè)備的定期保養(yǎng)工作。 認(rèn)真完成配電間的值班任務(wù)，不得無(wú)故離崗。 弱電系統(tǒng)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)的保安，監(jiān)控設(shè)備，消防警報(bào)設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動(dòng)管理設(shè)備，電視設(shè)備的運(yùn)行和資料管理。 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動(dòng)力電源供給。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無(wú)法處理或重要問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程部經(jīng)理，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙 ，資料、維修工具的保管，檢測(cè)儀表的不定期校正。 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。我們常常把設(shè)備、總務(wù)等稱作 “二線 ”， “二線 ”服從 “一線 ”，這是物業(yè)管理工作的一條原則，務(wù)必把這一條原則認(rèn)真地貫徹在工程管理的整個(gè)過程中。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)問題，因此管理這支隊(duì)伍要負(fù)出 比其他部門更大的努力。FPDSavills QMS MANUAL 第一太平物業(yè)管理工程部質(zhì)量手冊(cè) 工程部手冊(cè) 目 錄 0. 目錄 IIII 1. 目的 工程部的作用 1 2. 職責(zé) 工程部的職責(zé) 23 各班組職責(zé) 47 3. 組織架構(gòu) 建立組織機(jī)構(gòu)的原則 89 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì) 10 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式 1113 4. 崗位職責(zé) 總工程師的崗位職責(zé) 1415 副總工程師的崗位職責(zé) 16 工程部秘書的崗位職責(zé) 17 值班工程師的崗位職責(zé) 18 空調(diào)采暖專業(yè)的崗位職責(zé) 1928 強(qiáng)電專業(yè)的崗位職責(zé) 2935 弱電專業(yè)的崗位職責(zé) 3642 機(jī)械、給排水、燃?xì)?、土木維修專業(yè) (機(jī)木組 )崗位職責(zé) 4353 倉(cāng)庫(kù)材料員的崗位職責(zé) 54 5. 前期管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與 55 物業(yè)施工的參與 56 物業(yè)監(jiān)理的參與 5758 竣工接管驗(yàn)收 5965 物業(yè)移交 6694 交樓流程 95106 二次裝修 107129 6. 基礎(chǔ)管理 用戶報(bào)修及投訴處理 130133 緊急應(yīng)變措施 134141 月報(bào)告、周報(bào)告制度 142143 能源管理 144151 設(shè)備技術(shù)檔案管理 152154 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 155 零件、耗材采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理 156157 工具管理 158 人員管理 159 外包招標(biāo)制度 160164 報(bào)告制度 165166 7. 設(shè)備運(yùn)行管理 工業(yè)安全 167169 安全用電制度 170171 防火制度 172173 值班及交接班制度 174175 機(jī)房管理制度 176181 設(shè)備故障處理 182 運(yùn)行事故分析 183 8. 設(shè)備維修管理 設(shè)備維修管理 184 維修方式與 RCM 185189 修理類別 190 設(shè)備修理計(jì)劃的編制 191194 設(shè)備維修制度的實(shí)施 195196 計(jì)劃的變更、檢查與考核 197 影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng) 198 公共部位巡檢制度 199 年度維修計(jì)劃 200239 工程部的作用 物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。如果是這樣，那就會(huì)極大地影響服務(wù)質(zhì)量和相互關(guān)系的處理。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 以 “經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效 ”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)抱與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制的效益。 解答物業(yè)管理部一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。如果無(wú)法處理時(shí)，馬上報(bào)工程部主任或工程部經(jīng)理 . 做好本班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對(duì)請(qǐng)修單進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)記錄請(qǐng)修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門的維修需要。 負(fù)責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測(cè)報(bào)警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)并作報(bào)告及提建設(shè)性意見。 應(yīng)積極鉆研業(yè)務(wù)，參加專業(yè)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高 技能。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。在技術(shù)力量配備方面 ,不宜樣樣俱全。設(shè)備管理部門的職能范圍必須包括設(shè)備維修、成本控制、設(shè)備購(gòu)置、修理、環(huán)保、節(jié)能、安全、改造和更新的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。當(dāng)然也要避免下級(jí)只要職權(quán) ,卻不愿接受和承擔(dān)工作責(zé)任的現(xiàn)象發(fā)生。若管理幅度太寬 ,很可能使管理工作失去控制 ,管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)行背離總目標(biāo)。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則；要為物業(yè)總的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)服務(wù)，必須適應(yīng)和滿足物業(yè)對(duì)設(shè)備管理的要求。 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級(jí)、各類人員的積極性原則。它的優(yōu)點(diǎn)是維修質(zhì)量高，專業(yè)性強(qiáng)，缺點(diǎn)是工種之間的配合性較差、互補(bǔ)性的效率低。因而大的系統(tǒng)維修如電氣、等大修工作就會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)工人分散在各組必須重新組合，才有力量去完成大型工作。要求緊急維修組的人員最好是一專多能，能應(yīng)付不同工程的維修 工作，以提高設(shè)備維修的效率。 物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)，要突出以 計(jì)劃內(nèi)維修 (預(yù)防性維修 )為主的思想。 審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)總經(jīng)理審批后執(zhí)行。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形 象。 工作經(jīng)驗(yàn)：在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店 中擔(dān)任過工程總工程師 3年以上或副總工程師 5年以上；具有 7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。 負(fù)責(zé)匯總各系統(tǒng)工程師所做年度財(cái)政預(yù)算，核對(duì)無(wú)誤后上報(bào)總工程師作為初稿。 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤 (出勤、年假、加班等 )、福利 (工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi) )、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。 工作經(jīng)驗(yàn)：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備維修工作 2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識(shí)，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。 完成總工程師分配的其他任務(wù)。 空調(diào)采暖工程師 /主管 直接上級(jí)： 總工程師 /副總工程師 直接下屬： 空調(diào)領(lǐng)班、冷凍領(lǐng)班、熱力領(lǐng)班、鍋爐領(lǐng)班。 負(fù)責(zé)制定空調(diào)采暖系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備開停時(shí)間表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。具有組織鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別 棘手事件立即匯報(bào)。 熱力站技工 直接上級(jí)： 熱力站領(lǐng)班 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 嚴(yán)格遵守操作程序，保證熱力站設(shè)備的正常運(yùn)行。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保熱力站的正常運(yùn)行。 按照維修保養(yǎng)制度的要求，適時(shí)安排對(duì)冷凍機(jī)組和其它冷凍設(shè)備的計(jì)劃維修，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 2年以上冷凍設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 鍋爐技工 直接上級(jí)： 鍋爐領(lǐng)班 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 認(rèn)真按操作程序工作，保證鍋爐系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 適時(shí)安排對(duì)軟化水系統(tǒng)進(jìn)行計(jì)劃維修、保養(yǎng)，使軟化水設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 檢查供電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記 錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。 制定系統(tǒng)運(yùn)行方案，保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。 配電領(lǐng)班 直接上級(jí)： 強(qiáng)電組工程師 /主管 直接下屬： 配電電工 崗位職責(zé)： 協(xié)助主管做好變電室和強(qiáng)電設(shè)備的運(yùn)行管理，做好防火、防水、防小動(dòng)物及防塵措施，確保強(qiáng)電設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行。具 有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 強(qiáng)電維修班電工 直接上級(jí)： 強(qiáng)電維修領(lǐng)班 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 協(xié)助 電梯公司對(duì)物業(yè)內(nèi)所有電梯及附屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯 干。 運(yùn)行中的電 梯、扶梯出現(xiàn)緊急情況，應(yīng)首先保持鎮(zhèn)定，立刻報(bào)告電梯領(lǐng)班或主管，以便采取 “應(yīng)急方案 ”。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 3年以上物業(yè)管理 工作經(jīng)驗(yàn)， 5年以上電梯專業(yè)工作經(jīng)歷。 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行維修或聯(lián)系外判廠商修理，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷， 具有工程師資格。 熟悉電話交換機(jī)的性能，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)處理，處理不了的應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)設(shè)備廠家解決。 對(duì)電話設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。 文化程度：具有技校通訊專業(yè)以上文憑。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)技校以上學(xué)歷。 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格 上報(bào)。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 3年以上給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對(duì)煤氣調(diào)壓站設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。 協(xié)助主管做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使各種機(jī)械設(shè)備的性能更加完善。 機(jī)修工 (鉗工 ) 直接上級(jí)： 機(jī)修領(lǐng)班 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 服從主管領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。 自