【正文】 機(jī)修工 (鉗工 ) 直接上級(jí)： 機(jī)修領(lǐng)班 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 服從主管領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格 上報(bào)。 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)技校以上學(xué)歷。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 文化程度：具有技校通訊專業(yè)以上文憑。 熟悉電話交換機(jī)的性能，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)處理，處理不了的應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)設(shè)備廠家解決。 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行維修或聯(lián)系外判廠商修理，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。 運(yùn)行中的電 梯、扶梯出現(xiàn)緊急情況，應(yīng)首先保持鎮(zhèn)定，立刻報(bào)告電梯領(lǐng)班或主管，以便采取 “應(yīng)急方案 ”。 協(xié)助 電梯公司對(duì)物業(yè)內(nèi)所有電梯及附屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 強(qiáng)電維修班電工 直接上級(jí)： 強(qiáng)電維修領(lǐng)班 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。具 有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。 制定系統(tǒng)運(yùn)行方案，保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 按照維修保養(yǎng)制度的要求，適時(shí)安排對(duì)冷凍機(jī)組和其它冷凍設(shè)備的計(jì)劃維修，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。 熱力站技工 直接上級(jí)： 熱力站領(lǐng)班 直接下屬： 無(wú) 崗位職責(zé)： 嚴(yán)格遵守操作程序，保證熱力站設(shè)備的正常運(yùn)行。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精。 負(fù)責(zé)制定空調(diào)采暖系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備開停時(shí)間表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。 完成總工程師分配的其他任務(wù)。 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤 (出勤、年假、加班等 )、福利 (工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi) )、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。 工作經(jīng)驗(yàn)：在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店 中擔(dān)任過(guò)工程總工程師 3年以上或副總工程師 5年以上；具有 7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。 審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)總經(jīng)理審批后執(zhí)行。要求緊急維修組的人員最好是一專多能，能應(yīng)付不同工程的維修 工作，以提高設(shè)備維修的效率。它的優(yōu)點(diǎn)是維修質(zhì)量高，專業(yè)性強(qiáng)，缺點(diǎn)是工種之間的配合性較差、互補(bǔ)性的效率低。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則；要為物業(yè)總的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)服務(wù)，必須適應(yīng)和滿足物業(yè)對(duì)設(shè)備管理的要求。當(dāng)然也要避免下級(jí)只要職權(quán) ,卻不愿接受和承擔(dān)工作責(zé)任的現(xiàn)象發(fā)生。在技術(shù)力量配備方面 ,不宜樣樣俱全。 應(yīng)積極鉆研業(yè)務(wù)，參加專業(yè)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高 技能。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。如果無(wú)法處理時(shí)，馬上報(bào)工程部主任或工程部經(jīng)理 . 做好本班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對(duì)請(qǐng)修單進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)記錄請(qǐng)修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門的維修需要。 解答物業(yè)管理部一切有關(guān)工程之問(wèn)題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問(wèn)題。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，因此管理這支隊(duì)伍要負(fù)出 比其他部門更大的努力。 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無(wú)法處理或重要問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程部經(jīng)理，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。 弱電系統(tǒng)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)的保安，監(jiān)控設(shè)備，消防警報(bào)設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動(dòng)管理設(shè)備，電視設(shè)備的運(yùn)行和資料管理。 應(yīng)熟悉大樓的消防設(shè)備，保證設(shè)備的完好，正常運(yùn)作，并按規(guī)范定期檢查，試驗(yàn)消防報(bào)警系統(tǒng)，滅火系統(tǒng)，作好設(shè)備的定期保養(yǎng)工作。能由社會(huì)承擔(dān)的工作 ,要盡量委托專業(yè)廠家承擔(dān)。權(quán)力與職責(zé)的分散與集中也應(yīng)適度掌握。 各種不同層次專業(yè)人員的配置 、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)規(guī)模和特點(diǎn)，設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度，物業(yè)的等級(jí)、經(jīng)營(yíng)方式、組織形式以及設(shè)備管理工作的要求、內(nèi)容等進(jìn)行綜合分析研究后才能確定，絕不能盲目照搬其他物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)模式，失去對(duì)本物業(yè)所處環(huán)境的適應(yīng)性。因此，必須強(qiáng)調(diào)專業(yè)之間的配合，在訂立責(zé)任制時(shí)，要求分工明確。 圖 32 按管理性質(zhì)的設(shè)置方式 圖 33為特大型物業(yè) (100,000 平米以上 )工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置圖： 4. 崗位職責(zé) 工程管理的中心思想 高級(jí)物業(yè)項(xiàng)目集中了現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新設(shè)備，這些設(shè)備成為實(shí)現(xiàn)物業(yè)豪華、舒適和一流服務(wù)的保證。 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。 特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識(shí)有較全面的了解。 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷和支票的辦理。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作踏實(shí)、細(xì)致，情緒穩(wěn)定，有進(jìn)取心。 組織鍋爐、冷水機(jī)組等設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。具有上下溝通能力，善于督導(dǎo)部屬員工的工作。 工作經(jīng)驗(yàn)： 2年以 上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。 建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。 協(xié)助主管做好鍋爐設(shè)備的年檢取證工作。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保鍋爐設(shè)備的正常運(yùn)行。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。 組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 服從主管、領(lǐng)班的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。 制定電梯的維修保養(yǎng)制度，報(bào)工程部經(jīng)理審批后，負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 值班時(shí)，應(yīng)按規(guī)定巡檢時(shí)間對(duì)各機(jī)房、各梯進(jìn)行異聲、異味、乘感、照明及內(nèi)選指示等項(xiàng)目的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證弱電機(jī)房的干凈整潔。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 5年以上的電話通訊系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地，精益求精。 工作經(jīng)驗(yàn)： 3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)歷，了解樓宇自控中心及設(shè)備的作用和性能，具有此類設(shè)備的維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 4年以上給排水系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、機(jī)械設(shè)備、土木維修的技術(shù)管理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)歷。 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干，為人正直。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi) 容，對(duì)各種機(jī)械設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 5年以上機(jī)械設(shè)備維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 自然條件：身體健康，年齡 30歲以上。 自然條件：身體 健康，年齡在 20歲以上。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 按照主管領(lǐng)班 的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)音響電視設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 對(duì)物業(yè)內(nèi)電話系統(tǒng)資源及分配情況作出完整詳盡的記錄。 提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件購(gòu)買計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部總工程師 /副總工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 機(jī)房值班人員接到急修項(xiàng)目應(yīng)立即與外出聯(lián)系，盡快到位檢修以恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)作好電話記錄。 電梯領(lǐng)班 直接上級(jí)： 強(qiáng)電工程師 /主管 直接下屬： 電梯班技工 崗位職責(zé)： 確保物業(yè)所有電梯、扶梯的正常運(yùn)行。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的高 /低壓配電上崗證、操作證。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干的工作精神和作風(fēng)。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。 做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做 好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的熱力站上崗操作證。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng) 驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。重要問(wèn)題及時(shí)報(bào)告總工程師和副總工程師并提出解決辦法。 負(fù)責(zé)工作部?jī)?nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。 外語(yǔ)水平：中級(jí)以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。緊急維修組包括設(shè)備、計(jì)算機(jī)和消防報(bào)警人員，三班維修人員和各種設(shè)備的運(yùn)行人員，每班人員的組成是由各種不同工種混合編組。這種機(jī)構(gòu)設(shè)置型式，對(duì)于物業(yè)規(guī)模在 50,000平米以下者較適用。 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì) 物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。而且 ,這種辦法不可能培養(yǎng)出善于獨(dú)立思考、獨(dú)立處理問(wèn)題的精兵強(qiáng)將。物業(yè)設(shè)備管理工作是綜合性的、動(dòng)態(tài)隨機(jī)性的管理 ,管理體制一定要精練得力。 消控中心職責(zé)范圍 消控人員應(yīng)遵守值班制度，不得隨意調(diào)班，并按規(guī)定交接班。 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)處理。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施 工。 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。 在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度比較高的一項(xiàng)工作。所以，大多數(shù)物業(yè)的工程部，從部門經(jīng)理到工人，待遇都要比別的部門高，這也體現(xiàn)了對(duì)工程管理的重視。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中?變配電室、冷凍機(jī)房、熱交換室、鍋爐房、樓宇中央控制室等可能需要 24小時(shí)值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。 外判維修保養(yǎng) 把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。 做好水泵房的管理工作，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，負(fù)責(zé)消防泵的日常清潔及試運(yùn)行工作，負(fù)責(zé)水箱的清洗。 負(fù)責(zé)所有以上設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和運(yùn)行記錄。 應(yīng)熟悉大樓的平面圖，設(shè)備所在位置，熟悉消防系統(tǒng)原理圖，及消防滅火控制流程圖，能應(yīng)付火警的事件。例如特殊設(shè)備、保溫、搬運(yùn)、配件加工等工作。一般對(duì)影響全局的問(wèn)題 ,權(quán)力務(wù)必要集中。 物業(yè)設(shè)備的管理主要是計(jì)劃內(nèi)維修和緊急維修，即對(duì)各種設(shè)備進(jìn)行日常的維修和檢修，一二級(jí)保養(yǎng)以及緊急故障處理。 圖 31 按專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)置方式 按設(shè)備分區(qū)域的設(shè)置方式 這是按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置方式基礎(chǔ)上的一種改良形式。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備，除了需要具有較高專門技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)工人外，還必須有一套嚴(yán)格的 管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計(jì)劃，及細(xì)致