【正文】 b. T2 辦公塔樓 823 個(gè)（地上） 機(jī)電設(shè)備概要 電梯 :全進(jìn)口瑞士迅達(dá) a. 商場(chǎng)自動(dòng)扶梯 29 臺(tái)，垂直梯 13 臺(tái) b. T1 辦公塔樓 22 臺(tái) c. T2 辦公塔樓 14 臺(tái) 中央空調(diào) :美國(guó)特靈 消防水泵 :T1 辦公塔樓 :英國(guó) SPP T2 辦公塔樓 :丹麥 Grundfos 綜合布線 :T1 辦公塔樓 :美國(guó)朗訊 T2 辦公塔樓 :加拿大 Nordx/cdt 中央監(jiān)控 :T1 辦公塔樓 :香港聯(lián)視 T2 辦公塔樓 :美國(guó) Bosch 定焦攝像機(jī) 美國(guó) Pelco 矩陣 /快球攝像機(jī) 總承包商 上海建工集團(tuán) 土建分包： T1 辦公塔樓 :上海第三建筑工程公司 T2 辦公塔樓 :上海第三建筑工程公司 機(jī)電分包： T1 辦公塔樓 :香港快達(dá)工程公司 T2 辦公塔樓 :上海市安裝工程有限公司 新創(chuàng)機(jī)電工程有限公司 其士 (香港 )有限公司 北京中標(biāo)新亞機(jī)電工程有限公司 迅達(dá) (中國(guó) )電梯有限公司 竣工使用日期 T1 辦公塔樓和商場(chǎng)： 2001 年 4 月 20 日 T2 辦公塔樓：預(yù)計(jì) 2020 年 12 月 第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖 和 崗位職責(zé) 崗位職責(zé) 組織結(jié)構(gòu)圖 物業(yè)維修部總體組織結(jié)構(gòu)圖 安全管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 能源管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 環(huán) 保 管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)理 行政助理 強(qiáng)電 /電梯（ 11） 空調(diào)（ 15） 空調(diào)機(jī) 給排水 /消防 /煤氣（ 10） 空調(diào)機(jī) 裝修（ 10） 空調(diào)機(jī) 弱電（ 7） 物業(yè)維修部總體組織 結(jié)構(gòu)圖 現(xiàn)有人數(shù) 55人。T2 辦公塔樓 :美國(guó) KohnPedersenFoxAssociates(KPF） 建筑設(shè)計(jì)公司 b. T1 辦公塔樓 :香港馮慶延建筑師事務(wù)所 c. T1amp。 七、排水系統(tǒng) 商場(chǎng)、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、三層的污水處理站，地下二層、三 層 的污水需經(jīng)過(guò)兩級(jí)處理站符合 市政污水 排放標(biāo)準(zhǔn) 。辦公樓的供水由地下三層 水 泵房二臺(tái) 100KW 水泵送至 60 層 140 立方米的水池。300 管道接入地下三層水池。 五、 消防系統(tǒng) 消防設(shè)施共分 8 個(gè)系統(tǒng)：消防栓滅火系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、正壓送風(fēng)系統(tǒng)、自動(dòng)噴水系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、二氧化碳系統(tǒng)、消防卷簾門(mén)系統(tǒng)、水幕雨淋系統(tǒng)。另設(shè)二臺(tái)消防電梯自地下三層至 66 層，速度為 。 四、電梯系統(tǒng) 辦公樓、商場(chǎng)共有電梯、自動(dòng)扶梯 66 臺(tái)，所有電梯均采用瑞士迅達(dá)公司制造的 500 系統(tǒng)高性能電梯。共配置了 24 臺(tái)網(wǎng)絡(luò)控制器（ NCU）其中有 2 臺(tái) NCU 作為備用。 地下二層設(shè)置了 3 臺(tái)三菱的應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)（分別為 2 臺(tái) 1875KVA 和 1 臺(tái)300KVA）保障 重要負(fù)荷的供電，大樓內(nèi)消防控制中心、消防電梯等 重要設(shè)備均采用雙路電源供電。 經(jīng) 10KV/ 變壓后送至 各樓層強(qiáng)電房 并 連接各負(fù)載設(shè)備。商鋪采用風(fēng)機(jī)盤(pán)管和新風(fēng)系統(tǒng)，冬季分別在 AHU 及風(fēng)機(jī)盤(pán)管內(nèi)設(shè)置了電熱盤(pán)管作為采暖熱源，風(fēng)機(jī)盤(pán)管采用美國(guó) YORK 產(chǎn)品。 裙房商鋪區(qū)域，為全空氣式空調(diào)系統(tǒng)， AHU 分別置于商場(chǎng) 5 樓、回廊的空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)。該產(chǎn)品均為美國(guó) ET1 集團(tuán)制造的“風(fēng)機(jī)動(dòng)力型 VAV”，并為該產(chǎn)品設(shè)置了美國(guó)江森公司制造的 VAV 控制器，使辦公區(qū)域的溫度變化均在 BMS 監(jiān)控之下。所有離心式制冷主機(jī)均采用美國(guó)特靈公司生產(chǎn)的三級(jí)壓縮離心制冷機(jī)組，冬季大廈采用電加熱作為空調(diào)采暖熱源。 設(shè)施設(shè)備主要包括以下七大系統(tǒng)。商場(chǎng)一幢為 5 層，建筑面積 51， 723 平方米 。 已建 T1 辦公塔樓 為 66 層，建筑高度 為288 米，建筑面積為 79,200 平方米 。 物業(yè)維修標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作手冊(cè)（ SOP） （內(nèi)部資料： 2020 年版） 物業(yè) 維修 部編寫(xiě) 主編： 目錄 第一節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹和建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 建筑數(shù)據(jù)摘要 第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖 和 崗位職責(zé) 組織結(jié)構(gòu)圖 崗位職責(zé) 第三節(jié) 物業(yè)維修部 人員 日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報(bào)告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶(hù)單元內(nèi)維修工作 制度 機(jī)房?jī)?nèi)工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項(xiàng)目管理制度 檢測(cè)、計(jì)量器具管理制度 租戶(hù)二次裝修管理 制度 租戶(hù)有償維修管理制度 承包 商管理制度 租戶(hù)退租管理制度 第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)制度 設(shè)備大修制度 設(shè)施設(shè)備故障處理程序 電氣設(shè)備運(yùn)行與維保制度 弱電系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 給排水系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 擦窗機(jī)與登高車(chē)維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 第五節(jié) 物業(yè)維修部主要 工作 流程 電話系統(tǒng)故障維修流程 BA 系統(tǒng)報(bào)警處理流程 新裝拆裝電話工作流程 安保管理系統(tǒng)設(shè)備維修流程 背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)設(shè)備故 障維修流程 租戶(hù)有償維修工作流程 報(bào)修值班處理 流程 租戶(hù)退租流程圖 物業(yè)維修合同招投標(biāo)流程 物業(yè)維修合同變更處理 流程 租戶(hù)退租單元修復(fù)工作流程 第六節(jié) 物業(yè)維修部常用工作表格 設(shè)備設(shè)施 類(lèi) 表式表格 電氣設(shè)備 類(lèi) 表式表格 1217 弱電設(shè)備 類(lèi) 表式表格 空調(diào)設(shè)備 類(lèi) 表式表格 給排水設(shè)備 類(lèi) 表式表格 擦窗機(jī)與登高車(chē) 類(lèi) 表式表格 物料倉(cāng)庫(kù) 類(lèi) 表式表格 其它 類(lèi)表格 附錄主要 參考資料 第一節(jié) 設(shè)施設(shè)備介紹 和 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 上海 位于 中國(guó)上海市靜安區(qū) ，占地面積為 31,088 平方米，容積率為 ，綠化率為 15%。地面 為二 幢 辦公樓 (其中 T2 辦公塔樓目前 在建 )和 一幢 商場(chǎng) 。在建 T2 辦公塔樓 為 46 層 ,建筑高度為 220米 ,建筑面積為 81,000 平方米 。 目前的商場(chǎng) 地下為三層停車(chē)庫(kù)，可停放 833 輛車(chē)位，建筑面積為 59， 112 平方米，陜西 北 路、西康路各有一個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出 入 口。 一、空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)制冷主機(jī)采用 8 臺(tái)離心式冷水機(jī)組，制冷能力為 6250 冷噸。 辦公樓空調(diào)末端采用變風(fēng)量 VAV 系統(tǒng)，整個(gè)辦公樓共配置了 1277 套 VAV。 VAV 系統(tǒng)的前端設(shè)備，即空調(diào)處理機(jī)采用了大型臥式變風(fēng)量 AHU，分別置于辦公樓的各設(shè)備層內(nèi)，通過(guò)豎直干管將一次風(fēng)送至各辦公樓層的 VAV 內(nèi)，在 VAV 內(nèi)與回風(fēng)混合后再送入房間，所有 AHU 均美國(guó)特靈的原裝進(jìn)口設(shè)備。 裙房 AHU 共 14 臺(tái)，新風(fēng)處理機(jī)共 5 臺(tái)，均為美國(guó)特靈的產(chǎn)品。 二、變配電系統(tǒng) 由市 政 供電網(wǎng)采用二路獨(dú)立的 35KV 電源進(jìn) 線，其中每路的配電容量為16000KVA。整個(gè) 共設(shè)置于 17 臺(tái)干式變壓器，其中 2 臺(tái) 16000KVA 的 35KV/10KV 變壓器位于地下一層， 15 臺(tái) 10KV/ 的變壓器分別在地下一層、 5 層、 7 層、 8 層、 26 層、 42 層、 59 層。 三、弱電系統(tǒng) 樓 宇自控 BMS 系統(tǒng)采了美國(guó)江森的 系統(tǒng)，整個(gè) BMS 共有 13000多個(gè)監(jiān)控點(diǎn)位，為大樓空調(diào)、變配電、照明、給排水、送排風(fēng)等機(jī)電設(shè)備提供遠(yuǎn)程控制與監(jiān)視。 大樓監(jiān)控系統(tǒng)共配置了 329 臺(tái)攝像機(jī)，用于監(jiān)視大樓內(nèi)各主要通道和公共區(qū)域，攝像機(jī)分別采用 PHILIPS 的 TC790 型彩色一體化攝像機(jī) 22 臺(tái)， PHILIPS 的LTC354 型定焦攝像機(jī) 289 臺(tái)，聯(lián)視的室內(nèi)云臺(tái)攝像機(jī) 16 臺(tái)，室外云臺(tái)攝像機(jī) 2臺(tái)，通過(guò)聯(lián)視公司的 MV900 型視頻矩陣實(shí)現(xiàn)視頻切 換，整個(gè)系統(tǒng)共設(shè)置了 5 臺(tái)176 路輸入的視頻矩陣， 1 臺(tái)用作矩陣聯(lián)網(wǎng)，所有圖像通過(guò) Panasonic 的錄像機(jī)保存錄像在 30 天以上。辦公樓分低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，每區(qū)域有 6 部客梯，速度分別為 、 5m/s、 7m/s； 61 層至 66 層為超高區(qū)增設(shè) 2 臺(tái)客梯，速度為2m/s。商場(chǎng)裙房客梯有8 臺(tái)，速度為 1m/s；消防電梯有 6 臺(tái)，速度為 ，自動(dòng)扶梯 有 29 部。 六、供水系統(tǒng) 大樓的供水由市政管網(wǎng)分別從南陽(yáng)路、陜西北路 162。裙房商場(chǎng)的供水由地下三層水泵房三臺(tái)變頻泵機(jī)組供水。 56 層至 66 層供水由 66 層三臺(tái)變頻泵供水； 42 層至 55 層由 60 層的水池供水； 43 層中區(qū)水池供22 層至 41 層使用，水源由 60 層水池減壓供 水； 27 層低區(qū)水池供 3 層至 21 層使 用，水源由 60 層水池減壓供水。 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 主要建筑數(shù)據(jù) 建筑設(shè)計(jì) a. T1amp。T2 辦公塔樓 :中國(guó)華東建筑設(shè)計(jì)院 d. T1amp。 2020年 03月 安全管理小組組織 結(jié)構(gòu)圖 部門(mén)經(jīng)理 給排水主管 安全管理員 空調(diào)主管 裝修主管 弱電主管 強(qiáng)電主管 能源管理小組組織 結(jié)構(gòu)圖 環(huán)保管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 部門(mén)經(jīng)理 給排水主管 空調(diào)主管 部門(mén)經(jīng)理 能源管理員 強(qiáng)電主管 空調(diào)主管 給排水主管 2． 2 物業(yè)維修部崗位職責(zé) 物業(yè)維修經(jīng)理崗位職責(zé) 行政助理崗位職責(zé) 能源管理員崗位職責(zé) 安全管理員崗位職責(zé) 環(huán)保管理員崗位職責(zé) 強(qiáng)電領(lǐng)班崗位職責(zé) 弱電領(lǐng)班崗位職責(zé) 空調(diào)領(lǐng)班崗位職責(zé) 給排水領(lǐng) 班崗位職責(zé) 裝修領(lǐng)班崗位職責(zé) 強(qiáng)電技術(shù)員崗位職責(zé) 弱電技術(shù)員崗位職責(zé) 空調(diào)技術(shù)員崗位職責(zé) 給排水技術(shù)員崗位職責(zé) 裝修技術(shù)員崗位職責(zé) 物業(yè)維修經(jīng)理崗位職責(zé) 執(zhí)行公司管理層的各項(xiàng)工作指示，全面負(fù)責(zé)物業(yè)維修部工作。 審核本部門(mén)的物品申購(gòu)與采購(gòu)，以及倉(cāng)庫(kù)物品管理。 負(fù)責(zé)洽談與確定各類(lèi)維修保養(yǎng)外判合同，監(jiān)督承包商的工作質(zhì)效，并