【正文】 交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交班。 . 各崗位人員必須嚴守崗位責任，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應迅速處理上報，并負責保持好現(xiàn)場。 巡視檢查方式： 定期巡查：在規(guī)定時間、區(qū)域進行例行檢查。 觸： a) 操作機構是否銹蝕； b) 摸電動機、泵、散熱器外殼溫度是否正常； c) 摸轉動設備振動情況； d) 門窗開閉是否靈敏。 維修人員在租戶單元內(nèi)工作，必須注意行為規(guī)范與用語規(guī)范，任何情況下不得與租戶發(fā)生沖突。 進入機房的人員，必須嚴格遵守機房的各項管理制度，嚴禁吸煙，嚴禁多人一起談論與工作無關的話題。 維修人員進入機房對設備進 行操作、保養(yǎng)、維修及更換等工作，必須進行詳細的記錄和存檔，對外來人員進入機房應進行登記，發(fā)現(xiàn)異常或故障情況及時向上級匯報并及時做出特別事件報告。 安全管理工作程序。 f) 盡可能不要帶電作業(yè)。 j) 電梯機房設備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全。 p) 在井底作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全開關，看上方有人時，須戴上安全帽。商場內(nèi)的高空作業(yè)盡可能安排在非營業(yè)時間。 f) 登高作業(yè)前，應仔細檢查登高工具和安全用具，如安全帽、安全帶、梯子、跳板、腳手架等，如有不符合 要求的應立即改進或拒絕登高作業(yè)。上層不準堆放工具和物件。較小的一般性事故和事故苗子由領班，會同有關人員分析原因，分清責任，采取措施，將經(jīng)過及時向部門經(jīng)理匯報。 節(jié)電管理 ： 對重要用電設備進行用電量統(tǒng)計； 提高用電設備的功率因數(shù)，合理裝置無功補償設備，將功率因數(shù)控制在 以上； 對大容量風機與水泵利用變頻裝置進行調速運行； 動力系統(tǒng)盡可能選用節(jié)能高效型設備； 照明系統(tǒng)在保證合理照度的情況下，優(yōu)先選用節(jié)能型光源； 部分光源采 用調光控制； 根據(jù)不同季節(jié)的日照情況，合理調整室外照明的開啟時間； 根據(jù)不同負荷要求及氣候狀況，合理安排冷凍機運行數(shù)量與方式（包括電加熱的運行），盡可能利用室外新風； 委派專人定時定期進行抄表，以掌握用電狀況。 外包項目管理 制度 外包項目范圍 政府規(guī)定的需由具有資質的專業(yè)公司承做的施工、維修保養(yǎng)項目，如消防、電梯等； 政府規(guī)定的必須由政府認可或指定的單位進行的檢測項目，如消防設施檢測、電氣設備檢測等； 專業(yè)水平要求高，在技術上有專利性或壟斷性的項目，如 BA 系統(tǒng)； 專業(yè)技術要求高，需配備專業(yè)工具與設備、工作量大、施工質量要求高及時間緊迫，而部門員工無法完成的項目，如店鋪的裝修改造、電動機維修等。 檢測計量器具分類管理標準： A 類 a) 物業(yè)維修部門中最高計量檢測標準器具； b) 對 B 類器具檢定、校準的依據(jù)器材 ； c) 依法強制檢查的計量器具 。 i) 鉗型表：每年對比檢查一次，壞修。 b) 臨時用電是否超出申請的用電量，臨時照明燈具安裝是否規(guī)范。 j) 對空調和噴淋管線的施工，必須監(jiān)督不能損害原系統(tǒng)，不能有臟物進入中央管線。租戶裝修手冊 187。 租戶有償維修操作流程請參閱本手冊 《租戶有償維修工作流程》 承包 商管理制度 承包 商在維修保養(yǎng)前，需按維修保養(yǎng)要求提交“年度、季度、月度、每周、每日的保養(yǎng)日程表及相關保養(yǎng)內(nèi)容”、“維修／施工施工方案及日程安排”供維修部審核； 承包 商在維修保養(yǎng)合約期需嚴格按維修部認可的維修保養(yǎng)計劃進行維修保養(yǎng)，如需對維修保養(yǎng)計劃進行臨時調整，必須事 先書面致函維修部并獲得批準； 商必須在合約規(guī)定的時限內(nèi)到達現(xiàn)場處理普通維修和緊急維修事項； 每次維修保養(yǎng)前， 承包 商 維修保養(yǎng)員工必須先到維修辦公室簽到，在維修 /保養(yǎng)過程中維修部將指定人員監(jiān)管；維修保養(yǎng)完成后由維修部專業(yè)負責人進行檢查驗收，檢查維修保養(yǎng)內(nèi)容與維修保養(yǎng)質量是否達到合約規(guī)定的標準，并在維修保養(yǎng)單上簽字； 每次維修保養(yǎng)，維修部按維修保養(yǎng)質量、完成情況、有無事故、現(xiàn)場組織等逐項填寫 承包 商 維修保養(yǎng)記錄表，該記錄將作為評核、付款及追究事故責任的憑證； 至少 每個月， 承包 商負責人至服務現(xiàn)場與維修部召開一次維修保養(yǎng)會議，就維修保養(yǎng)中出現(xiàn)的問題進行協(xié)商、總結，以提高維修保養(yǎng)服務質量。操作人員必須以嚴肅的態(tài)度和科學的方法正確使用和維護好設備，必須嚴格執(zhí)行崗位責任制和各種設備操作規(guī) 程。 設備維修保養(yǎng)人員應定時定點上崗檢查，隨時注意觀察設備運轉情況，發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患要及時消除，不能立即消除的缺陷，要及時向部經(jīng)理或設施設備管理部管理員匯報并作好記錄，確保正常運轉。 設備操作人員必須嚴格遵守操作規(guī)程，進行設備的啟動、運行和停機。 租戶退租操作流程圖請參閱本手冊 《租戶退租流程》 第四節(jié) 物業(yè)維修部設施設備管理守則 設施設備維修保養(yǎng)管理總則 設備一、二級保養(yǎng)制度 設備大修制度 設施設備故障處理程序 電氣設備運行與維保制度 弱電系統(tǒng)運行與維保 制度 空調系統(tǒng)運行與維保制度 給排水系統(tǒng)運行與維保制度 擦窗機與登高車維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 設施設備維修保養(yǎng)管理總則 加強設施、設備的維護保養(yǎng)工作必須堅持 “預防為主 ”和 “維護與計劃檢修相結合 ”的原則，做到正確使用，精心維護，使設備經(jīng)常處于良好狀態(tài)，保證設備、設施的長期、安全、穩(wěn)定運轉。 h) 回訪方式為信函，電話，上門檢查三種。 驗收通過后，由物業(yè)部出具驗收報告，并安排裝修押金的退還。 h) 對動火（電焊、氣焊）應審核是否辦理動火證，現(xiàn)場是否按規(guī)定配備滅火器和監(jiān)護人，操作者是否是動火持證人。 裝修監(jiān)督 二次裝修管理人員須每天不定時巡視租戶裝修情況，對違反設計圖紙和裝修守則的內(nèi)容，必須及時指定（口頭及書面），必要時報告上級主管暫停施工。 g) 板式表（電流表、電壓表）每年一次對比檢定，壞修。列入強制性檢 定的工作檢測計量器具，送法定計量機構定點、定期檢定； 根據(jù)周期檢定、校準計劃，物業(yè)工程在用的 檢測計量器具 必須進行周期檢定、校準； 計量兼管員每年 12 月底開出下年度檢測計量器具檢定、校 準通知單，交器具所屬管轄班組負責人員，并指明每件器 具的送檢日期； 使用班組在收到通知單后，應按要求提前將應檢定、校準的計量檢測器具送至檢定地點，由計量員委托有資格的計量機構進行檢定、校準。 節(jié)能宣傳與培訓 不定期向公司員工及各租戶宣傳節(jié)能思想與方法，定期組織節(jié)能培訓。 能源管理制度 節(jié)能工作的指導方針 ： 領導重視、全員參加、管理從嚴、措施扎實、重在實效， 以節(jié)電、節(jié)水為重點，同時協(xié)調租戶做好節(jié)煤工作。 重大事故由部門經(jīng)理帶領有關人員到工班一起分析原因，明確責任。 k) 應盡量避免上、下層同時作業(yè)。 e) 凡進入高空作業(yè)的工人，應配備工具袋。 高空作業(yè) a) 凡在離地面兩米以上進行的作業(yè)，均屬高空作業(yè)。 n) 在轎廂做檢修、保養(yǎng)工作時，除了判斷故障或調試需要外，禁止快車。 i) 如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應立即切斷電源。 e) 各供電回路操作開關，要有清楚明 顯的標志牌。發(fā)現(xiàn)隱患責成有關人員及時處理限期整改。 所有的設備要注意保持銘牌完整，對開 /關可能會引起事故的閥門、電閘和按鈕等應懸掛不準關 /開或開 /關狀態(tài)指示牌。 機房內(nèi)工作 制度 維修人員在機房內(nèi)的日常工作中，必須嚴格按照和操作規(guī)程操作設備，杜絕由于誤操作而引起的事故發(fā)生。 進入單元的工作，必須征得租戶行政主管 /接待人員 /店員的同意，盡可能避免影響租戶的辦公或營業(yè)，若可能影響，則需事先告知租戶。 一般巡視檢查方法： 看： a) 設備內(nèi)外的清潔、完整； b) 儀表、油位、燈光信號指示是否正常； c) 控制開關、閥門啟閉是否正確； d) 轉動部件的磨損，受力部件的變形情況； e) 有無漏水、漏油、漏雨、漏風現(xiàn)象； f) 絕緣體是否有變色、裂紋、硬化、剝落接點是否熔化 ,脫落； g) 變配電間的模擬圖及各種掛牌是否符合實際狀況； h) 照明燈具、開關、煙感和溫感探頭、預先報警器、攝像探頭等部件安裝與狀況是否完整有效； i) 衛(wèi)星天線裝置是否牢固、電視節(jié)目視音質量是否穩(wěn)定。 . 發(fā)現(xiàn)火警及時報告，盡力和消防隊員一道撲滅火災，一旦大廈發(fā)生火災，維修部的首 要任務是保證供水、供電；保證消防水泵、正壓風機、排煙風機等所有消防設備的正常運行。 . 下列情況必須由當值人員及領班撰寫特別事件報告： 設備發(fā)生重大事故，并有經(jīng)濟損失或人員傷亡； 管道發(fā)生漏水，并引起設備或裝修 損壞； 意外的停電、停水、?？照{、停煤氣等事故； 玻璃幕墻或外墻門、窗意外墜落； 地庫由于各種原因嚴重積水； 其它異常 (有損失或有重大影響 )的情況。因故不能值班者，必須提前征得部門經(jīng)理的同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能休假。 b) 值班者若遇緊急事情或就餐需離開值班崗位必須安排行政助理或其他維修人員臨時值班。 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。 負責物業(yè)內(nèi)土建裝飾裝修的日常維修工作，定時巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報上級主管。 發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。 當值時按質、按量、按時完成空調維修單工作。 嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。 合理使用工具、 儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班 室的安全和清潔工作。 、清潔工作。 全面負責物業(yè)土建、裝飾裝修的維修保養(yǎng)與巡視檢查工作。對無法自行修復及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng) /設備 應做好外判合同的技術談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。 全面負責物業(yè)空調機組、冷卻塔、變風量空調機組、風機盤管、 VAV、各類空調水泵、送排水等設備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術工作。對無法自行修復及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng) /設備應做好外判合同的技術談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。 全面負責物業(yè)高壓、低壓、變配電、照明、電梯、擦窗機等系統(tǒng) /設備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 經(jīng)常進行現(xiàn)場安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)處理事故隱患，重大問題應以書面形式及時上報。 安全管理員需協(xié)助部門經(jīng)理，貫徹國家勞動安全法規(guī)、法令和行業(yè)規(guī) 章、規(guī)范及技術標準，及時研究分析解決在工作中存在的安全問題，確保部門安全管理。 在部門經(jīng)理領導下，具體負責和組織實施公司制定的節(jié)能計劃與方針，負責監(jiān)督、檢查各用能部門 /班組的節(jié)能工作。 小時待命，接獲緊急事件發(fā)生通知后，盡快回公司報到并安排處理。 協(xié)調公司各部門間的關系，提供技術上的支持。 審閱下屬有關設施設備之運行報告，并提出改善建議。T2 辦公塔樓 :美國 KohnPedersenFoxAssociates(KPF） 建筑設計公司 b. T1 辦公塔樓 :香港馮慶延建筑師事務所 c. T1amp。 五、 消防系統(tǒng) 消防設施共分 8 個系統(tǒng)：消防栓滅火系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、正壓送風系統(tǒng)、自動噴水系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、二氧化碳系統(tǒng)、消防卷簾門系統(tǒng)、水幕雨淋系統(tǒng)。 地下二層設置了 3 臺三菱的應急柴油發(fā)電機（分別為 2 臺 1875KVA 和 1 臺300KVA）保障 重要負荷的供電，大樓內(nèi)消防控制中心、消防電梯等 重要設備均采用雙路電源供電。該產(chǎn)品均為美國 ET1 集團制造的“風機動力型 VAV”，并為該產(chǎn)品設置了美國江森公司制造的 VAV 控制器，使辦公區(qū)域的溫度變化均在 BMS 監(jiān)控之下。 已建 T1 辦公塔樓 為 66 層，建筑高度 為288 米，建筑面積為 79,200 平方米 。 目前的商場 地下為三層停車庫，可停放 833 輛車位，建筑面積為 59， 112 平方米，陜西 北 路、西康路各有一個機動車出 入 口。 裙房 AHU 共 14 臺，新風處理機共 5 臺，均為美國特靈的產(chǎn)品。 大樓監(jiān)控系統(tǒng)共配置了 329 臺攝像機，用于監(jiān)視大樓內(nèi)各主要通道和公共區(qū)域，攝像機分別采用 PHILIPS 的 TC790 型彩色一體化攝像機 22 臺， PHILIPS 的LTC354 型定焦攝像機 289 臺，聯(lián)視的室內(nèi)云臺攝像機 16 臺，室外云臺攝像機 2臺，通過聯(lián)視公司的 MV900 型視頻矩陣實現(xiàn)視頻切 換，整個系統(tǒng)共設置了 5 臺176 路輸入的視頻矩陣， 1 臺用作矩陣聯(lián)網(wǎng)，所有圖像通過 Panasoni