【正文】 交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。 . 各崗位人員必須嚴(yán)守崗位責(zé)任，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速處理上報(bào)，并負(fù)責(zé)保持好現(xiàn)場。 巡視檢查方式： 定期巡查：在規(guī)定時(shí)間、區(qū)域進(jìn)行例行檢查。 觸： a) 操作機(jī)構(gòu)是否銹蝕； b) 摸電動(dòng)機(jī)、泵、散熱器外殼溫度是否正常； c) 摸轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備振動(dòng)情況； d) 門窗開閉是否靈敏。 維修人員在租戶單元內(nèi)工作，必須注意行為規(guī)范與用語規(guī)范，任何情況下不得與租戶發(fā)生沖突。 進(jìn)入機(jī)房的人員，必須嚴(yán)格遵守機(jī)房的各項(xiàng)管理制度，嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁多人一起談?wù)撆c工作無關(guān)的話題。 維修人員進(jìn)入機(jī)房對設(shè)備進(jìn) 行操作、保養(yǎng)、維修及更換等工作，必須進(jìn)行詳細(xì)的記錄和存檔，對外來人員進(jìn)入機(jī)房應(yīng)進(jìn)行登記，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收锨闆r及時(shí)向上級匯報(bào)并及時(shí)做出特別事件報(bào)告。 安全管理工作程序。 f) 盡可能不要帶電作業(yè)。 j) 電梯機(jī)房設(shè)備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全。 p) 在井底作業(yè)時(shí)，首先開亮井底燈，按下井底安全開關(guān)，看上方有人時(shí)，須戴上安全帽。商場內(nèi)的高空作業(yè)盡可能安排在非營業(yè)時(shí)間。 f) 登高作業(yè)前，應(yīng)仔細(xì)檢查登高工具和安全用具，如安全帽、安全帶、梯子、跳板、腳手架等，如有不符合 要求的應(yīng)立即改進(jìn)或拒絕登高作業(yè)。上層不準(zhǔn)堆放工具和物件。較小的一般性事故和事故苗子由領(lǐng)班，會同有關(guān)人員分析原因，分清責(zé)任，采取措施，將經(jīng)過及時(shí)向部門經(jīng)理匯報(bào)。 節(jié)電管理 ： 對重要用電設(shè)備進(jìn)行用電量統(tǒng)計(jì)； 提高用電設(shè)備的功率因數(shù)，合理裝置無功補(bǔ)償設(shè)備，將功率因數(shù)控制在 以上； 對大容量風(fēng)機(jī)與水泵利用變頻裝置進(jìn)行調(diào)速運(yùn)行； 動(dòng)力系統(tǒng)盡可能選用節(jié)能高效型設(shè)備； 照明系統(tǒng)在保證合理照度的情況下，優(yōu)先選用節(jié)能型光源； 部分光源采 用調(diào)光控制； 根據(jù)不同季節(jié)的日照情況，合理調(diào)整室外照明的開啟時(shí)間； 根據(jù)不同負(fù)荷要求及氣候狀況，合理安排冷凍機(jī)運(yùn)行數(shù)量與方式（包括電加熱的運(yùn)行），盡可能利用室外新風(fēng)； 委派專人定時(shí)定期進(jìn)行抄表，以掌握用電狀況。 外包項(xiàng)目管理 制度 外包項(xiàng)目范圍 政府規(guī)定的需由具有資質(zhì)的專業(yè)公司承做的施工、維修保養(yǎng)項(xiàng)目，如消防、電梯等； 政府規(guī)定的必須由政府認(rèn)可或指定的單位進(jìn)行的檢測項(xiàng)目，如消防設(shè)施檢測、電氣設(shè)備檢測等； 專業(yè)水平要求高，在技術(shù)上有專利性或壟斷性的項(xiàng)目，如 BA 系統(tǒng)； 專業(yè)技術(shù)要求高，需配備專業(yè)工具與設(shè)備、工作量大、施工質(zhì)量要求高及時(shí)間緊迫，而部門員工無法完成的項(xiàng)目，如店鋪的裝修改造、電動(dòng)機(jī)維修等。 檢測計(jì)量器具分類管理標(biāo)準(zhǔn)： A 類 a) 物業(yè)維修部門中最高計(jì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)器具； b) 對 B 類器具檢定、校準(zhǔn)的依據(jù)器材 ； c) 依法強(qiáng)制檢查的計(jì)量器具 。 i) 鉗型表：每年對比檢查一次，壞修。 b) 臨時(shí)用電是否超出申請的用電量，臨時(shí)照明燈具安裝是否規(guī)范。 j) 對空調(diào)和噴淋管線的施工，必須監(jiān)督不能損害原系統(tǒng)，不能有臟物進(jìn)入中央管線。租戶裝修手冊 187。 租戶有償維修操作流程請參閱本手冊 《租戶有償維修工作流程》 承包 商管理制度 承包 商在維修保養(yǎng)前，需按維修保養(yǎng)要求提交“年度、季度、月度、每周、每日的保養(yǎng)日程表及相關(guān)保養(yǎng)內(nèi)容”、“維修／施工施工方案及日程安排”供維修部審核； 承包 商在維修保養(yǎng)合約期需嚴(yán)格按維修部認(rèn)可的維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)，如需對維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整，必須事 先書面致函維修部并獲得批準(zhǔn)； 商必須在合約規(guī)定的時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理普通維修和緊急維修事項(xiàng)； 每次維修保養(yǎng)前， 承包 商 維修保養(yǎng)員工必須先到維修辦公室簽到，在維修 /保養(yǎng)過程中維修部將指定人員監(jiān)管；維修保養(yǎng)完成后由維修部專業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行檢查驗(yàn)收，檢查維修保養(yǎng)內(nèi)容與維修保養(yǎng)質(zhì)量是否達(dá)到合約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并在維修保養(yǎng)單上簽字； 每次維修保養(yǎng)，維修部按維修保養(yǎng)質(zhì)量、完成情況、有無事故、現(xiàn)場組織等逐項(xiàng)填寫 承包 商 維修保養(yǎng)記錄表，該記錄將作為評核、付款及追究事故責(zé)任的憑證； 至少 每個(gè)月， 承包 商負(fù)責(zé)人至服務(wù)現(xiàn)場與維修部召開一次維修保養(yǎng)會議，就維修保養(yǎng)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行協(xié)商、總結(jié)，以提高維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量。操作人員必須以嚴(yán)肅的態(tài)度和科學(xué)的方法正確使用和維護(hù)好設(shè)備，必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和各種設(shè)備操作規(guī) 程。 設(shè)備維修保養(yǎng)人員應(yīng)定時(shí)定點(diǎn)上崗檢查，隨時(shí)注意觀察設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患要及時(shí)消除，不能立即消除的缺陷，要及時(shí)向部經(jīng)理或設(shè)施設(shè)備管理部管理員匯報(bào)并作好記錄，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 設(shè)備操作人員必須嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，進(jìn)行設(shè)備的啟動(dòng)、運(yùn)行和停機(jī)。 租戶退租操作流程圖請參閱本手冊 《租戶退租流程》 第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 設(shè)備一、二級保養(yǎng)制度 設(shè)備大修制度 設(shè)施設(shè)備故障處理程序 電氣設(shè)備運(yùn)行與維保制度 弱電系統(tǒng)運(yùn)行與維保 制度 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 給排水系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 擦窗機(jī)與登高車維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 加強(qiáng)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作必須堅(jiān)持 “預(yù)防為主 ”和 “維護(hù)與計(jì)劃檢修相結(jié)合 ”的原則，做到正確使用，精心維護(hù)，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)，保證設(shè)備、設(shè)施的長期、安全、穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。 h) 回訪方式為信函，電話，上門檢查三種。 驗(yàn)收通過后，由物業(yè)部出具驗(yàn)收報(bào)告，并安排裝修押金的退還。 h) 對動(dòng)火（電焊、氣焊）應(yīng)審核是否辦理動(dòng)火證，現(xiàn)場是否按規(guī)定配備滅火器和監(jiān)護(hù)人，操作者是否是動(dòng)火持證人。 裝修監(jiān)督 二次裝修管理人員須每天不定時(shí)巡視租戶裝修情況，對違反設(shè)計(jì)圖紙和裝修守則的內(nèi)容，必須及時(shí)指定（口頭及書面），必要時(shí)報(bào)告上級主管暫停施工。 g) 板式表（電流表、電壓表）每年一次對比檢定，壞修。列入強(qiáng)制性檢 定的工作檢測計(jì)量器具，送法定計(jì)量機(jī)構(gòu)定點(diǎn)、定期檢定； 根據(jù)周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃，物業(yè)工程在用的 檢測計(jì)量器具 必須進(jìn)行周期檢定、校準(zhǔn)； 計(jì)量兼管員每年 12 月底開出下年度檢測計(jì)量器具檢定、校 準(zhǔn)通知單，交器具所屬管轄班組負(fù)責(zé)人員，并指明每件器 具的送檢日期； 使用班組在收到通知單后，應(yīng)按要求提前將應(yīng)檢定、校準(zhǔn)的計(jì)量檢測器具送至檢定地點(diǎn)，由計(jì)量員委托有資格的計(jì)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定、校準(zhǔn)。 節(jié)能宣傳與培訓(xùn) 不定期向公司員工及各租戶宣傳節(jié)能思想與方法，定期組織節(jié)能培訓(xùn)。 能源管理制度 節(jié)能工作的指導(dǎo)方針 ： 領(lǐng)導(dǎo)重視、全員參加、管理從嚴(yán)、措施扎實(shí)、重在實(shí)效， 以節(jié)電、節(jié)水為重點(diǎn)，同時(shí)協(xié)調(diào)租戶做好節(jié)煤工作。 重大事故由部門經(jīng)理帶領(lǐng)有關(guān)人員到工班一起分析原因，明確責(zé)任。 k) 應(yīng)盡量避免上、下層同時(shí)作業(yè)。 e) 凡進(jìn)入高空作業(yè)的工人，應(yīng)配備工具袋。 高空作業(yè) a) 凡在離地面兩米以上進(jìn)行的作業(yè)，均屬高空作業(yè)。 n) 在轎廂做檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除了判斷故障或調(diào)試需要外，禁止快車。 i) 如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即切斷電源。 e) 各供電回路操作開關(guān)，要有清楚明 顯的標(biāo)志牌。發(fā)現(xiàn)隱患責(zé)成有關(guān)人員及時(shí)處理限期整改。 所有的設(shè)備要注意保持銘牌完整，對開 /關(guān)可能會引起事故的閥門、電閘和按鈕等應(yīng)懸掛不準(zhǔn)關(guān) /開或開 /關(guān)狀態(tài)指示牌。 機(jī)房內(nèi)工作 制度 維修人員在機(jī)房內(nèi)的日常工作中，必須嚴(yán)格按照和操作規(guī)程操作設(shè)備，杜絕由于誤操作而引起的事故發(fā)生。 進(jìn)入單元的工作，必須征得租戶行政主管 /接待人員 /店員的同意，盡可能避免影響租戶的辦公或營業(yè)，若可能影響，則需事先告知租戶。 一般巡視檢查方法： 看： a) 設(shè)備內(nèi)外的清潔、完整； b) 儀表、油位、燈光信號指示是否正常； c) 控制開關(guān)、閥門啟閉是否正確； d) 轉(zhuǎn)動(dòng)部件的磨損，受力部件的變形情況； e) 有無漏水、漏油、漏雨、漏風(fēng)現(xiàn)象； f) 絕緣體是否有變色、裂紋、硬化、剝落接點(diǎn)是否熔化 ,脫落； g) 變配電間的模擬圖及各種掛牌是否符合實(shí)際狀況； h) 照明燈具、開關(guān)、煙感和溫感探頭、預(yù)先報(bào)警器、攝像探頭等部件安裝與狀況是否完整有效； i) 衛(wèi)星天線裝置是否牢固、電視節(jié)目視音質(zhì)量是否穩(wěn)定。 . 發(fā)現(xiàn)火警及時(shí)報(bào)告，盡力和消防隊(duì)員一道撲滅火災(zāi)，一旦大廈發(fā)生火災(zāi)，維修部的首 要任務(wù)是保證供水、供電；保證消防水泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等所有消防設(shè)備的正常運(yùn)行。 . 下列情況必須由當(dāng)值人員及領(lǐng)班撰寫特別事件報(bào)告： 設(shè)備發(fā)生重大事故，并有經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡； 管道發(fā)生漏水，并引起設(shè)備或裝修 損壞； 意外的停電、停水、?？照{(diào)、停煤氣等事故； 玻璃幕墻或外墻門、窗意外墜落； 地庫由于各種原因嚴(yán)重積水； 其它異常 (有損失或有重大影響 )的情況。因故不能值班者，必須提前征得部門經(jīng)理的同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能休假。 b) 值班者若遇緊急事情或就餐需離開值班崗位必須安排行政助理或其他維修人員臨時(shí)值班。 值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時(shí)間及去向。 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)土建裝飾裝修的日常維修工作，定時(shí)巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或匯報(bào)上級主管。 發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時(shí)采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報(bào)上級主管。 當(dāng)值時(shí)按質(zhì)、按量、按時(shí)完成空調(diào)維修單工作。 嚴(yán)格遵守公司和部門的各項(xiàng)管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。 合理使用工具、 儀器和器材，愛護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房和值班 室的安全和清潔工作。 、清潔工作。 全面負(fù)責(zé)物業(yè)土建、裝飾裝修的維修保養(yǎng)與巡視檢查工作。對無法自行修復(fù)及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng) /設(shè)備 應(yīng)做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。每月提交工作計(jì)劃與工作報(bào)告予部門經(jīng)理審核。 全面負(fù)責(zé)物業(yè)空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、 VAV、各類空調(diào)水泵、送排水等設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術(shù)工作。對無法自行修復(fù)及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng) /設(shè)備應(yīng)做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。每月提交工作計(jì)劃與工作報(bào)告予部門經(jīng)理審核。 全面負(fù)責(zé)物業(yè)高壓、低壓、變配電、照明、電梯、擦窗機(jī)等系統(tǒng) /設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理事故隱患，重大問題應(yīng)以書面形式及時(shí)上報(bào)。 安全管理員需協(xié)助部門經(jīng)理，貫徹國家勞動(dòng)安全法規(guī)、法令和行業(yè)規(guī) 章、規(guī)范及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)研究分析解決在工作中存在的安全問題，確保部門安全管理。 在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)和組織實(shí)施公司制定的節(jié)能計(jì)劃與方針，負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各用能部門 /班組的節(jié)能工作。 小時(shí)待命，接獲緊急事件發(fā)生通知后，盡快回公司報(bào)到并安排處理。 協(xié)調(diào)公司各部門間的關(guān)系，提供技術(shù)上的支持。 審閱下屬有關(guān)設(shè)施設(shè)備之運(yùn)行報(bào)告，并提出改善建議。T2 辦公塔樓 :美國 KohnPedersenFoxAssociates(KPF） 建筑設(shè)計(jì)公司 b. T1 辦公塔樓 :香港馮慶延建筑師事務(wù)所 c. T1amp。 五、 消防系統(tǒng) 消防設(shè)施共分 8 個(gè)系統(tǒng)：消防栓滅火系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、正壓送風(fēng)系統(tǒng)、自動(dòng)噴水系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、二氧化碳系統(tǒng)、消防卷簾門系統(tǒng)、水幕雨淋系統(tǒng)。 地下二層設(shè)置了 3 臺三菱的應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)（分別為 2 臺 1875KVA 和 1 臺300KVA）保障 重要負(fù)荷的供電，大樓內(nèi)消防控制中心、消防電梯等 重要設(shè)備均采用雙路電源供電。該產(chǎn)品均為美國 ET1 集團(tuán)制造的“風(fēng)機(jī)動(dòng)力型 VAV”，并為該產(chǎn)品設(shè)置了美國江森公司制造的 VAV 控制器，使辦公區(qū)域的溫度變化均在 BMS 監(jiān)控之下。 已建 T1 辦公塔樓 為 66 層，建筑高度 為288 米，建筑面積為 79,200 平方米 。 目前的商場 地下為三層停車庫，可停放 833 輛車位，建筑面積為 59， 112 平方米，陜西 北 路、西康路各有一個(gè)機(jī)動(dòng)車出 入 口。 裙房 AHU 共 14 臺，新風(fēng)處理機(jī)共 5 臺，均為美國特靈的產(chǎn)品。 大樓監(jiān)控系統(tǒng)共配置了 329 臺攝像機(jī)，用于監(jiān)視大樓內(nèi)各主要通道和公共區(qū)域，攝像機(jī)分別采用 PHILIPS 的 TC790 型彩色一體化攝像機(jī) 22 臺， PHILIPS 的LTC354 型定焦攝像機(jī) 289 臺，聯(lián)視的室內(nèi)云臺攝像機(jī) 16 臺，室外云臺攝像機(jī) 2臺，通過聯(lián)視公司的 MV900 型視頻矩陣實(shí)現(xiàn)視頻切 換，整個(gè)系統(tǒng)共設(shè)置了 5 臺176 路輸入的視頻矩陣， 1 臺用作矩陣聯(lián)網(wǎng)，所有圖像通過 Panasoni