某招商策劃方案-展示頁(yè)
2024-08-15 17:02本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)營(yíng)模式、理念與商場(chǎng)定位的吻合度，指標(biāo)取值范圍是由低到高。 銷售影響度： 招商完成商家入駐后對(duì)商場(chǎng)銷售的影響，包括商場(chǎng)市值、商場(chǎng)的升值潛力、商場(chǎng)的形象和昭示力度，以及商鋪銷售計(jì)劃控制等。 返租壓力 ：招商后商鋪銷售手段 —— 返租運(yùn)用的必要性，返租必要性越強(qiáng) ,商場(chǎng)后期銷售壓力越高，指標(biāo)取值范圍為由強(qiáng)到弱。 長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 2 頁(yè)共 16 頁(yè) —————————————————— 方案相關(guān)指標(biāo)的評(píng)估 在 A、 B 兩個(gè)方案中，由于招商直接因素參與方式的不同，首先會(huì)影響各因素利益所得和相互均衡關(guān)系，然后會(huì)影響商場(chǎng)的后續(xù)操作和整個(gè)商場(chǎng)的市場(chǎng)形象，從招商行為所產(chǎn)生的各種關(guān)系中可取用如下指 標(biāo)進(jìn)行方案的評(píng)估。長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 1 頁(yè)共 16 頁(yè) —————————————————— 第四部分 招商方案優(yōu)選 招商環(huán)境 ? 中心商業(yè)圈現(xiàn)處于成長(zhǎng)狀態(tài) ? 多個(gè)高尚住宅區(qū)正在形成 ? 路網(wǎng)建設(shè)漸趨完善，各種商業(yè)正強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入 ? 舊商業(yè)和舊居住模式處于退隱階段 ? 片區(qū)商業(yè)建設(shè)有足夠的政策傾斜度 ? 定位相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)培育已開(kāi)始并以初具規(guī)模 招商方案總體要求 ? 符合項(xiàng)目的商業(yè)定位 ? 具有可操作性和實(shí)用性 ? 方案要全面兼顧各方面的利益 ? 確保項(xiàng)目后續(xù)操作的成功 招商方案的提出 方案 A：整體出租，僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理品牌 方案 B：散租，引進(jìn)小商家，自己成立管理公司 方案闡述： 方 案 A： 商場(chǎng)作為一個(gè)整體出租給某成熟的『旗艦商家』，發(fā)展商不參與后期的經(jīng)營(yíng)和管理，項(xiàng)目將以成熟的品牌商場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)品牌）的形象進(jìn)入市場(chǎng)。 方案 B： 項(xiàng)目出租前須根據(jù)招商對(duì)象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)平面的分割劃分，發(fā)展商成立專門的管理機(jī)構(gòu)（或委托予專業(yè)的管理公司），商場(chǎng)將以新興的賣場(chǎng)品牌店出現(xiàn)在市場(chǎng)。 C11 方案質(zhì)量指標(biāo)： 指 標(biāo) 租金 收入 返 租 壓力 招商 難度 銷售 影響 定 位 相關(guān)性 經(jīng)營(yíng) 條件 經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn) 方 案 A 低 大 較易 利好 很好 要求高 小 B 高 小 較難 一般 一般 一般要求 大 指標(biāo)說(shuō)明： 租金收入： 項(xiàng)目招商時(shí)產(chǎn)生的租金收益，其具體數(shù)據(jù)見(jiàn) C10 指標(biāo)取值范圍為由低到高。 招商難易度： 既引進(jìn)商家資源的難易度，體現(xiàn)在招商成本的大小、 商家進(jìn)駐的快慢和招商計(jì)劃實(shí)施和控制效果，指標(biāo)取值范圍是由難到易。指標(biāo)取值范圍是由一般到好。 經(jīng)營(yíng)條件要求： 不同類型的商家對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的條件有不同的要求，這直接關(guān)系到了發(fā) 展商的另一項(xiàng)成本 —— 裝修成本，取值范圍是由低到高。 長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 3 頁(yè)共 16 頁(yè) —————————————————— C12 方案量化指標(biāo)（假設(shè)招租后即時(shí)發(fā)售）： 指 標(biāo) 即時(shí)租金收入 營(yíng)銷費(fèi)用 返租成本 裝修成本變動(dòng) 現(xiàn)金值 銷售價(jià)格負(fù)擔(dān) a b c d e f 方 A 2,327,697 116,385 11,670,658 / 9,459,346 1365 案 B 4,065,779 331,005 0 / 3,734,774 539 指標(biāo)說(shuō)明及推算： 即時(shí)租金收入： 招商過(guò)程中發(fā)展商直接從商場(chǎng)租賃中所獲得的租 金收入，其計(jì)算見(jiàn)表C10 招商營(yíng)銷費(fèi)用： 因招商工作量和強(qiáng)度的不同而對(duì)其相關(guān)營(yíng)銷費(fèi)用產(chǎn)生影響，營(yíng)銷費(fèi)用按租金年收益總額的 2～ 4%比例； A： b=484,937 122%=116,385 元 B： b=919,457 123%=331,005 元 返租成本： 說(shuō)明了招商方案對(duì)后期銷售的影響。但本案認(rèn)為， 返租的促銷手段不是必須的 。所以，返租成本非必然成本，只是不可預(yù)見(jiàn)成本。 12－（ 65元 /㎡ +75元 /㎡）247。 B:c=0 裝修成本變動(dòng)： 不同類型的商家對(duì)商場(chǎng)的內(nèi)外部裝修、軟硬件設(shè)施的要求是不一樣的，長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng) —— 贏 鋪網(wǎng) 海量商業(yè)地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 ————————————————————— 第 4 頁(yè)共 16 頁(yè) —————————————————— 既不同的經(jīng)營(yíng)布局和環(huán)境要求有不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)部處理，其直接引起了裝修成本的變動(dòng)，此項(xiàng)指標(biāo)的測(cè)算采用估算（無(wú)預(yù)算）。 A； e=a－ b－ c－ d=2,
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