【正文】 驗收，一直到交樓。程序是這么一步步走過來的。質量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。那是真管得不錯。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。這個是環(huán)境保護部門管著的。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后兩邊都說服不了對方。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。首先當然是從源頭設計查起。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事?？陀^規(guī)律就是如此。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。這個稍微在圖上畫一下就知道了。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。節(jié)能審查、施工圖審查在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。但是這個產(chǎn)權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國家所有。關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。起碼我不敢。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。在這個方面，審查那也是越來越嚴。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。我就一筆帶過了消防和人防專項審查這兩樣東西搞死人。這個過程比較沒什么技術含量。嘿嘿。當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。你這個車是不能垂直起降的。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。我反正是被這個東西搞怕了。這種事情太常見了。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。也是看起來很簡單。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。但是且慢。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。嘿嘿?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質任職什么公司。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再次強調：不屬于交易。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。非常的社會主義特色。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。憤青們不要在這里給我指三道四。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。這絕對應該是必須的程序。簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程321房 地 產(chǎn) 開 放 流 程土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權證。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。這是基于加強環(huán)境保