【正文】 護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個?？偲矫鎸彶殡A段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)?？雌饋磉@個計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。這都是可以鉆營的地方。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個接口。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。引到多少電算多少電。再說到這個排水許可證?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。我就不多說了。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。這個時候什么毛招都會用上。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。買的人也少。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。規(guī)劃部門都這么掌握。這就是客觀規(guī)律。不過這個不代表一般規(guī)律。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。不值得多說。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。我就這么直接一點(diǎn)：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。先從消防說起。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。基本上來講，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。我不知道這個東西算啥。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。這部分停車位只有使用權(quán)。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。也不知道能防什么。節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。我個人無言以對?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細(xì)。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。兩邊就吵了起來。要說這個圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。施工圖審查時除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。但是沒法子。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。這得寫死我啊。特牢騷百余字。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。這兩個站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管?？傊畠蓚€機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。收人錢手軟，云云?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。做個樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。這個也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。嘿嘿施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建 還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。黑得讓人毛骨悚然。我在此隨便講個故事哈。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一個不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進(jìn)去了。暗地里啥招數(shù)都用得出來。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。通過了就是下一步，施工許可證。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。而且得一步一步來。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。最后撤資了，不干了?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這么把一個項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。唉，又來一個“做通”工作。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因?yàn)檫@個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行管制。這個價格申報一下就完了。從來都是如此。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。嘿嘿?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報告。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。這個話題非常敏感。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。先從土地抵押說起。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。這個時候就是考驗(yàn)人類的智慧的時候了。我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。同樣是利用懸空期來做事?？傊k法都是人想出來的。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時候也不會有太大的麻煩。然后拿起驗(yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。也只有他們能搞定。